TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 25/54516 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7X3F

N° : 4

Assignation du :

17 Juin 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 17 septembre 2025

par Anne-Cécile SOULARD, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La société SOHO INVEST, SAS

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Karim BENT-MOHAMED, avocat au barreau de PARIS – #K0006

DEFENDERESSE

La société HORD, pour signification au [Adresse 4]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Charles-edouard FORGAR, avocat au barreau de PARIS – #P0112

DÉBATS

A l’audience du 20 Août 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Cécile SOULARD, Vice-président, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 mars 2023, la société par actions simplifiée SOHO INVEST a consenti un bail commercial à la société par actions simplifiée LA HORDE, pour une durée de 12 ans, portant sur des locaux situés [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 180 000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Par acte du 6 février 2025, la société SOHO INVEST a fait délivrer à la société LA HORDE un commandement de payer la somme de 64 414,98 euros visant la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la société SOHO INVEST a, par acte du 17 juin 2025, assigné la société LA HORDE devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé et lui demande de :

«  – juger l’action de la SAS SOHO INVEST recevable et bien fondée en ses fins, moyens et conclusions ;

— juger que la clause résolutoire insérée au bail commercial est acquise ;

En conséquence :

— ORDONNER l’expulsion de la SAS LA HORDE et tous occupants de son chef, du local commercial sis [Adresse 3], à défaut de libération volontaire des lieux dans les quarante-huit heures suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— ORDONNER la séquestration de ses objets mobiliers en la forme accoutumée, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution à peine d’une astreinte de cent euros (100,00 €) par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— FIXER l’indemnité d’occupation à la charge de la SAS LA HORDE et ce jusqu’à parfaite libération des locaux à la somme annuelle de CENT QUATRE-VINGT-UN MILLE DEUX CENT QUATRE-VlNGT-UN EUROS ET QUARANTE CENTIMES (181.281,40 €) hors taxes hors charges, payable trimestriellement d’avance ;

— CONDAMNER par provision la SAS LA HORDE à payer à la SAS SOHO INVEST la somme en principal de QUARANTE MILLE HUIT CENT VINGT-SIX EUROS ET SOIXANTE-TREIZE CENTIMES (40.826,73 €), augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signi?cation du commandement de payer,

— CONDAMNER la SAS LA HORDE au paiement de la somme de CINQ MILLE EUROS (5.000,00 €) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris Ies frais inhérent au commandement de payer et aux mesures conservatoires ;

— ORDONNER I’exécution provisoire de droit de l’ordonnance à intervenir. "

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce, par acte de commissaire de justice, comme suit :

— à la Banque CIC OUEST le 27 juin 2025,

— à la SAS ASAHI BRANDS France le 23 juin 2025,

— à la Banque Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile-de-France le 20 juin 2025,

— à la SAS OBD GRAND [Localité 8] le 20 juin 2025.

A l’audience du 20 août 2025, la société SOHO INVEST actualise sa demande en paiement à la somme de 53 195,27 euros au 20 août 2025.

La société SOHO INVEST sollicite, dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés, qu’il soit prévu des versements mensuels et l’absence de mise en demeure préalable.

Aux termes de ses conclusions déposée à l’audience et oralement soutenues, la société LA HORDE demande de :

«  – suspendre l’effet de la clause résolutoire pendant un délai minimal de douze (12) mois à compter de la notification du jugement à intervenir ;

— accorder à la société LA HORDE un échelonnement de sa dette locative pendant un délai de douze (12) mois à compter de la notification du jugement à intervenir ;

— débouter la société SOHO INVEST de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner la société SOHO INVEST à verser à la société LA HORDE la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société SOHO INVEST aux entiers dépens. "

La société LA HORDE fait valoir qu’elle est de bonne foi et que ses difficultés de paiement constituent une contrainte temporaire liée à la périodicité des appels de loyers. Elle observe qu’elle s’efforce de régulariser sa situation et procède à des versements réguliers pour apurer sa dette locative. Elle considère qu’au regard de sa solidité financière, l’octroi d’un délai de paiement de 12 mois lui permettrait d’apurer sa dette locative.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation et à la note d’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2025.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bailleur d’un bail commercial demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

En l’espèce, l’article XIII du contrat de bail stipule une clause résolutoire pour défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme ou fraction de terme de loyer et/ou charges, ou d’un rappel de loyer, un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement de payer, lequel précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire stipulée au bail ; la reproduction de la clause résolutoire et des articles L.145-41 et L.145-17 alinéa 1 du code de commerce y figure et un décompte locatif y est joint permettant au locataire d’en contester éventuellement les causes.

La société LA HORDE ne justifie pas avoir régularisé les causes du commandement de payer dans le délai d’un mois, de sorte que la clause résolutoire est acquise depuis le 6 mars 2025.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur et conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil, par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle qui peut être fixée au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes dûment justifiées au stade de l’exécution.

A l’examen du décompte locatif, la créance n’apparaît contestable ni en son principe ni en son quantum et la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 53 195,27 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 19 août 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2025.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La société LA HORDE demande des délais de paiement de 12 mois en faisant valoir sa bonne foi et sa solidité financière.

Il ressort des pièces versées aux débats que la société LA HORDE procède à des versements réguliers et que la dette a diminué depuis la signification du commandement de payer.

Compte tenu de l’importance de la dette et des versements réguliers déjà effectués, il n’y a pas lieu de reporter le paiement de la dette mais de l’échelonner afin d’assurer le désintéressement du créancier.

Par conséquent, il y a lieu d’accorder à la société LA HORDE un délai de 12 mois pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

A défaut de respect de ce délai ou de paiement à bonne date de toute échéance de loyers et charges, la clause résolutoire reprendra son plein effet. L’expulsion du preneur sera ordonnée dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision, et le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

La défenderesse sera par ailleurs redevable d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel, qui sera due depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés et qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. L’article 696 précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, la société LA HORDE sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la société LA HORDE au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail commercial à compter du 6 mars 2025 ;

Condamnons la société LA HORDE à payer à la société SOHO INVEST :

— à compter du 7 mars 2025, une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer en cours, des charges et taxes, les sommes devant être dûment justifiées au stade de l’exécution de la présente décision, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

— en conséquence et d’ores et déjà, la somme de 53 195,27 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 19 août 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2025 ;

Autorisons la société LA HORDE à se libérer de sa dette en 12 versements mensuels d’un montant égal de 4 400 euros et un dernier versement correspondant au solde de la somme due, en sus des loyers et charges courants, le premier versement intervenant le 15 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision et les suivants le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute du paiement, à bonne date, en sus des loyers et charges courants, d’une seule des mensualités et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

— le tout deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire sera acquise,

— il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société LA HORDE et à celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 5], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Disons n’y avoir lieu à astreinte ;

Fixons, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation due, à compter de la résiliation des contrats de bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant des loyers contractuels, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons la société LA HORDE à payer à la société SOHO INVEST la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société LA HORDE au paiement des dépens dont le coût du commandement ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Fait à [Localité 8] le 17 septembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Anne-Cécile SOULARD