TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

La S.C.I. C.G.A.C

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Aurélie HERVÉ

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05125 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBAAV

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 16 avril 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic, représenté par son syndic Le Cabinet RL [Localité 2] & [K] sis [Adresse 2]

représentée par M^e Aurélie HERVÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0235

DÉFENDERESSE

La S.C.I. C.G.A.C, nom commercial [J], société civile immobilière, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge, statuant en juge unique

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 avril 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 16 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05125 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBAAV

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. C.G.A.C. est propriétaire du lot n° 170 dans l’immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Faisant valoir des impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet RL MEILLANT & [K], a assigné la S.C.I. C.G.A.C. devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

-5.019,40 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2025, date du commandement de payer, jusqu’à parfait paiement,

-1.500 € de dommages-intérêts,

— la capitalisation des intérêts,

-1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 28 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

La S.C.I. C.G.A.C., citée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2025, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur les charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de la S.C.I. C.G.A.C.,

— les appels de fonds correspondant à l’arriéré,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 11 décembre 2023 et 21 janvier 2025,

— une attestation de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

— un décompte contradictoire arrêté au 11 août 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 5.019,40 €, frais compris,

— un commandement de payer la somme de 3.967,21 € en date du 30 juin 2025.

Le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent de l’article 700 du code de procédure civile ou de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 1.693,38 €. Ce somme ne sera donc pas prise en compte dans le montant de la créance due au titre des charges de copropriété impayées.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 3 326,02 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 11 août 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juin 2025.

II) Sur les frais nécessaires au recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1.693,38 € au titre des frais comprenant des frais de mise en demeure, des frais de relance, des frais de remise du dossier à l’huissier ou à l’avocat, des frais de commandement de payer ou encore des honoraires d’avocat.

Or, s’agissant des mises en demeure et des relances, la preuve de leur envoi ou de leur réception n’est pas rapportée (absence de l’accusé de réception). Seul le coût du commandement de payer du 30 juin 2025 (157,42 €) sera retenu et accordé au titre des frais nécessaires.

Les honoraires d’avocat relèvent de l’article 700 du code de procédure civile. Ils seront écartés.

S’agissant des frais de transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, il s’agit de diligences normales du syndic qui a pour mission de recouvrer les charges impayées et il n’est pas démontré que des diligences exceptionnelles ont été effectuées. Ils seront écartés.

Par conséquent, la S.C.I. C.G.A.C. sera condamnée à payer la somme de 157,42 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juin 2025.

III) Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi, ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur, ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

La demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc rejetée.

IV) Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera donc accordée.

V) Sur les demandes accessoires

La S.C.I. C.G.A.C., partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la S.C.I. C.G.A.C. à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet RL [Localité 2] & [K] :

— la somme de 3 326,02 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 11 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2025,

— la somme de 157,42 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2025,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet RL [Localité 2] & [K], de sa demande de dommages-intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE la S.C.I. C.G.A.C. aux dépens,

CONDAMNE la S.C.I. C.G.A.C. à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet RL [Localité 2] & [K], la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La juge