TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/58390 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBMP2

N° : 1

Assignation du :

01 Décembre 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 26 mai 2026

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSES

La société SOGEFIMUR, venant aux droits de la société NORBAIL IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 2]

La société BPCE LEASE IMMO (anciennement dénommée NATIXIS LEASE IMMO)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentées par Maître Jacques TORIEL, avocat au barreau de PARIS – #C0306

DEFENDERESSE

La société HAINAUT PLAST INDUSTRY

[Adresse 3]

[Localité 4]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 13 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, avons rendu la décision suivante ;

FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié du 2 mars 2016, la société Norbail Immobilier, aux droits de laquelle vient la société Sogefimur et la société Natixis Lease Immo, désormais dénommée BPCE Lease Immo, intervenant dans le cadre d’une indivision conventionnelle à hauteur de 50% chacune ont consenti à la société Hainaut Plast Industry un contrat de crédit-bail immobilier, d’une durée de 15 ans, portant sur un immeuble à usage industriel et de bureaux d’une surface plancher de 4978 m 2 , situé à [Localité 5] (Nord) [Adresse 4].

Dans le cadre de cette opération, les crédit-bailleurs ont mis à la disposition de la société Hainaut Plast Industry un financement global de 1.300.000 euros HT, ventilé comme suit :

— prix d’acquisition : 108.000 euros HT

— frais d’acquisition : 3.125,72 euros HT

— travaux de construction : 1.188.874,28 euros HT

En contrepartie de la mise à disposition de ce financement, la société Hainaut Plast Industry devait s’acquitter de 60 loyers payables trimestriellement à terme d’avance, calculés conformément aux dispositions de l’article 23 du contrat de crédit-bail, outre les charges afférentes à l’immeuble.

A la suite de difficultés financières rencontrées par la société Hainaut Plast Industry :

— selon avenant des 2 août et 13 septembre 2017, les crédit-bailleurs ont accepté une réduction du montant des 4 premiers loyers de crédit-bail immobilier et une incorporation des quotes-parts non réglées à l’encours résiduel à amortir sur la durée du contrat.

— par une première lettre-avenant du 9 décembre 2020, les crédit-bailleurs ont accordé une suspension de l’exigibilité des échéances trimestrielles des 1 er mars 2020 et 1 er juin 2020, d’un montant de 31.251,30 euros TTC chacune, et le report du paiement desdites échéances par prélèvements trimestriels complémentaires, à compter du 1er décembre 2021 jusqu’au terme du contrat,

— par une seconde lettre-avenant du 9 décembre 2020, les crédit-bailleurs ont accordé :

• une suspension de l’exigibilité des loyers des 1er et 2ème trimestres 2020,

• une limitation du montant des loyers de 3ème et 4ème trimestre 2020, ramenés à la somme de 10.000 euros,

• un allongement de 4 trimestres de la durée d’origine du contrat, portant le terme au 1 er juin 2033,

• un report du paiement des loyers des 1er et 2ème trimestres 2020, à compter du 1er décembre 2021 jusqu’au terme allongé du contrat.

— suivant un protocole d’accord de conciliation du 1er mars 2023, modifié par avenant du 27 février 2024 régularisé entre la société Hainaut Plast Industry, les actionnaires fondateurs, les partenaires financiers et les crédit-bailleurs, ces derniers ont accepté dans le cadre du contrat de crédit-bail immobilier :

— de maintenir les échéanciers préalablement convenus dans le cadre des accords de report liés à la crise sanitaire du covid 19 et par conséquent (i) d’échelonner le remboursement de la somme restant à échoir, soit 59.380,83 euros TTC, par trimestrialités d’un montant de 1.358,76 euros TTC chacune, sur la durée résiduelle du contrat, et (ii) le paiement des intérêts correspondant aux coûts de portage, d’un montant de 3.672,03 euros, en fin de contrat,

— de suspendre intégralement l’exigibilité des autres loyers échus et impayés antérieurs au 31 août 2022, et à hauteur de 85% l’exigibilité des loyers des 1er septembre et 1er décembre 2022 (période du 1er septembre 2022 au 28 février 2023),

— une reprise des paiements des loyers contractuels, à bonne date, à compter de l’exigibilité du loyer du 1er mars 2023,

— un paiement à hauteur de 15% des loyers dus au titre de la période du 01/09/2022 au 28/02/2023, s’élevant à la somme de 12.451,85 euros TTC, dans les 8 jours au plus tard de la signature du protocole,

— un paiement de l’assurance multirisque 2021 et 2022, s’élevant à 62.689,17 euros TTC, dès les premières mises à disposition des fonds devant être apportés par les actionnaires,

— un apurement du solde des dettes impayés s’élevant à la somme de 172.042,07 euros TTC, en 14 trimestrialités égales à compter du 1 er mars 2023 jusqu’au 1 er juin 2026, les intérêts au taux du contrat sans majoration ni pénalité (soit 3,959% l’an pour la quote-part Norbail Immobilier et 3,298% l’an pour la quote-part BPCE Lease) étant calculés et facturés à l’échéance finale de l’échéancier.

Aux termes de ce protocole, il était prévu que :

— l’accord intervenu avec les crédit-bailleurs serait réitéré par la régularisation d’un avenant notarié au contrat de crédit-bail immobilier,

— la clause de médiation ne jouait pas à l’égard des crédit-bailleurs, compte tenu de la clause résolutoire inséré à l’acte notarié de crédit-bail immobilier revêtu de la formule exécutoire.

Malgré l’octroi de ces aménagements, la société Hainaut Plast Industry n’a pas honoré le règlement des loyers et charges courants, ni l’échéancier convenu dans le cadre du protocole d’accord de conciliation.

La société Sogefimur, intervenant en qualité de chef de file a, par lettre recommandée du 1er avril 2025 réceptionnée le 4 avril 2025, mis en demeure la société Hainaut Plast Industry de payer la somme de 161.907,88 euros TTC.

Cette mise en demeure étant restée vaine, les crédit-bailleurs ont fait délivrer à la société Hainaut Plast Industry, par acte du 22 septembre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire de payer la somme de 192.090,70 euros TTC dans le délai de deux mois, prévu contractuellement.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er décembre 2025, la société Sogefimur et la société BPCE Lease Immo ont fait assigner la société Hainaut Plast Industry devant le tribunal judiciaire de Paris afin de voir :

— constater que le contrat de crédit-bail immobilier du 2 mars 2016, modifié par lettres avenants en date du 9 décembre 2020, lettres-avenants des 2 août et 13 septembre 2017 et protocole de conciliation du 1er mars 2023 modifié par avenant n°1 du 27 février 2024, se trouve résilié de plein droit depuis le 24 novembre 2025.

En conséquence :

— ordonner l’expulsion de la société Hainaut Plast Industry, ainsi que celle de tout occupant de son chef, de l’immeuble à usage industriel et de bureaux d’une surface plancher de 4978 m 2, situé à [Localité 5] (Nord) [Adresse 4], cadastrée section AD n° [Cadastre 1], lieudit « [Adresse 5] » et section AD n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3], lieudit « [Adresse 6] » d’une contenance de 78 ares et 64 centiares ;

— ordonner le transport et la séquestration, aux frais de la société Hainaut Plast Industry, des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tout autre lieu au choix des sociétés Sogefimur et BPCE Lease Immo, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— condamner la société Hainaut Plast Industry à payer aux sociétés Sogefimur et BPCE Lease Immo, à titre provisionnel, la somme globale 220.181,09 euros TTC, outre mémoire, au titre des loyers, charges et accessoires, assortie des intérêts de retard au taux contractuel (article 26 du contrat) à compter de la date d’exigibilité de chacune des sommes, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 10.060,94 euros TTC, majorée des charges contractuelles ;

— condamner la société Hainaut Plast Industry à payer à la société Sogefimur, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 10.060,94 euros TTC, à compter du 1er décembre 2025, augmenté des charges contractuelles, et ce jusqu’à la date de libération effective et globale des locaux ;

— condamner la société Hainaut Plast Industry à payer à la société Sogefimur la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a initialement été appelée à l’audience du 2 février 2026 a fait l’objet d’un renvoi.

A l’audience de renvoi en date du 13 avril 2026, les sociétés Sogefimur et BPCE Lease Immo, représentées par leur conseil, maintiennent leurs demandes dans les termes de leur assignation.

La défenderesse, régulièrement assignée par remise de l’acte à personne morale, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu, de sorte que la décision sera réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance ainsi qu’aux notes d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un contrat à exécution successive et la résiliation de droit d’un tel contrat.

En l’espèce, le contrat de crédit-bail immobilier comporte une clause résolutoire en son article 27 en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré à la société Hainaut Plast Industry le 22 septembre 2025 pour la somme de 192.090,70 euros TTC.

Il n’est pas contesté que les causes du commandement n’ont pas été apurées dans le délai de deux mois, lequel est prévu aux termes de la clause dite de résiliation du contrat de crédit-bail.

En conséquence, c’est à bon droit que les sociétés Sogefimur et BPCE Lease Immo sollicitent le bénéfice de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le contrat de crédit-bail immobilier.

Il sera ainsi constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 24 novembre 2025.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location-gérance, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la société Hainaut Plast Industry de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

o Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

En l’espèce, l’indemnité d’occupation due par la société Hainaut Plast Industry à partir du 25 novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

La société Hainaut Plast Industry sera donc condamnée à payer à la société Sogefimur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires à partir du 25 novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

o Sur la demande relative à l’arriéré locatif

Les sociétés Sogefimur et BPCE Lease Immo sollicitent, à titre provisionnel, la somme globale 220.181,09 euros TTC, outre mémoire, au titre des loyers, charges et accessoires, assortie des intérêts de retard au taux contractuel (article 26 du contrat) à compter de la date d’exigibilité de chacune des sommes ci-dessus, et ce, jusqu’à parfait paiement.

Le décompte arrêté au 30 novembre 2025 est décomposé comme suit :

— Loyer de crédit-bail

Période du 1/03/2024 au 31/05/2024

Facture n°F2403/003535 : 30.182,82 euros TTC

— Moratoire procédure de conciliation

Facture n°F2404/005115 : 12.288,72 euros TTC

— Assurances diverses

Période du 1/01/2024 au 31/12/2024

Facture n°F2404/008339 : 34.493,26 euros TTC

— Loyer de crédit-bail

Période du 1/06/2024 au 31/08/2024

Facture n°F2406/009632 : 30.182,82 euros TTC

— Moratoire procédure de conciliation

Facture n°F2407/010609 : 12.288,72 euros TTC

— Loyer de crédit-bail

Période du 1/09/2024 au 30/11/2024

Facture n°F2409/014323 : 30.182,82 euros TTC

— Moratoire procédure de conciliation

Facture n°F2410/015112 :12.288,72 euros TTC

— Loyer de crédit-bail

Période du 1/06/2025 au 31/08/2025

Facture n°F2506/008882 : 30.182,82 euros TTC

— Taxe foncière 2025

Période du 1/01/2025 au 31/12/2025

Facture n°F2510/016467 : 15.402 euros TTC

— Moratoire procédure de conciliation

Facture n°F2510/014512 : 12.288,72 euros TTC

— Honoraires

Facture n°F2511/019785 : 399,67 euros TTC

Il n’est pas justifié par les requérantes du montant, ni du détail, des honoraires facturés à hauteur de la somme de 399,67 euros TTC par la société Sogefimur à la défenderesse, ni de la disposition contractuelle mettant à sa charge cette somme. Par conséquent, cette somme, qui ne correspond, ni à des loyers, ni à des charges, sera déduite du montant sollicité.

La société Hainaut Plast Industry sera, en conséquence, condamnée au paiement, par provision, à la somme de 219.781,42 euros au titre des loyers, charges, accessoires arrêtés au 30 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de voir assortie cette somme des intérêts de retard au taux contractuel stipulé à l’article 26 du contrat à compter de la date d’exigibilité de chacune des sommes ci-dessus. Cette clause du bail, dont les requérantes sollicitent l’application, s’analyse en effet en une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond.

Sur les demandes accessoires

La société Hainaut Plast Industry, partie perdante, sera, en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamnée aux dépens de l’instance.

Par suite, elle sera également condamnée à verser à la société Sogefimur une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 24 novembre 2025, de la clause résolutoire du contrat de crédit-bail immobilier du 2 mars 2016, modifié par lettres avenants en date du 9 décembre 2020, lettres-avenants des 2 août et 13 septembre 2017 et protocole de conciliation du 1er mars 2023 modifié par avenant n°1 du 27 février 2024 et la résiliation de plein droit de ce contrat de crédit-bail ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Hainaut Plast Industry et de tout occupant de son chef de l’immeuble à usage industriel et de bureaux d’une surface plancher de 4978 m 2, situé à [Localité 5] (Nord) [Adresse 4], cadastrée section AD n° [Cadastre 1], lieudit « [Adresse 5] » et section AD n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3], lieudit « [Adresse 6] » d’une contenance de 78 ares et 64 centiares, et ce, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Hainaut Plast Industry à payer à la société Sogefimur une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat de crédit-bail, à compter du 25 novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons par provision la société Hainaut Plast Industry à payer aux sociétés Sogefimur et BPCE Lease Immo la somme de 219.781,42 euros au titre des loyers, charges, accessoires et arrêtés au 30 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande des sociétés Sogefimur et BPCE Lease Immo au titre des intérêts de retard au taux contractuel ;

Condamnons la société Hainaut Plast Industry aux dépens ;

Condamnons la société Hainaut Plast Industry à payer à la société Sogefimur la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes des sociétés Sogefimur et BPCE Lease Immo ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 26 mai 2026

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Anita ANTON