TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Mai 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Mars 2025

GROSSE :

Le 07 mai 2025

à M^e CERMOLACCE

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EXPEDITION :

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N° RG 25/00300 – N° Portalis DBW3-W-B7J-55CZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [Localité 4] HABITAT SEML, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Caroline CERMOLACCE-GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [L] [I]

né le 30 Juin 1986 à , demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 27 septembre 2022, la société d’économie mixte locale (SEML) [Localité 4] HABITAT a consenti à Monsieur [L] [I] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], le tout moyennant un loyer mensuel de 336,18 euros, outre 70 euros de provisions sur charges.

Alléguant des impayés de loyers et charges, la SEML [Localité 4] HABITAT a fait signifier un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause résolutoire le 5 septembre 2024 à Monsieur [L] [I] pour la somme principale de 3.320,45 euros.

La situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches du Rhône le 6 septembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 13 janvier 2025, dénoncé le 14 janvier 2025 par voie électronique au Préfet des Bouches du Rhône, la SEML [Localité 4] HABITAT a fait assigner Monsieur [L] [I] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, aux fins de voir :

— Constater la résiliation du bail liant les parties, faute de règlement des causes du commandement et de production d’une assurance locative,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [I] des lieux dont s’agit [Adresse 3] et ce sans délai, ainsi que tous occupants pour ou par lui etiam manu militari,

— Condamner Monsieur [L] [I] à verser à la société [Localité 4] HABITAT la somme totale de 3.208,01 euros, comptes arrêtés au 16 décembre 2024, à titre de provision comprenant les causes du commandement, les loyers et charges échus depuis, ainsi qu’une somme équivalente au dernier loyer échu à titre d’indemnité d’occupation desdits locaux jusqu’à son départ effectif et de 500 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [L] [I] aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile y compris le coût du commandement.

L’affaire a été retenue à l’audience du 27 mars 2025.

A cette audience, la SEML [Localité 4] HABITAT, représentée par son conseil, demande le bénéfice de son assignation et actualise la dette locative à hauteur de 4.705,50 euros, décompte arrêté au 18 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus.

Monsieur [L] [I], bien que cité à étude, n’est ni comparant, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 13 janvier 2025 a été dénoncée le 14 janvier 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône en vue de l’audience du 27 mars 2025.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

La SEML [Localité 4] HABITAT, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, doit saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 6 septembre 2024.

Par conséquent l’action est recevable.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux,

En l’espèce, le contrat de bail d’habitation prévoit en son article 11, une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux ou à défaut de production d’une attestation d’assurance en cours de validité un mois après un commandement d’exécuter resté infructueux.

Un commandement de payer pour un arriéré locatif de 3.320,45 euros et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [L] [I] le 5 septembre 2024.

Monsieur [L] [I], qui ne comparait pas, ne justifie nullement de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement.

Par ailleurs, il est constant que les sommes visées au commandement de payer n’ont pas été intégralement payées.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 5 octobre 2024 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [I] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, Monsieur [L] [I] sera condamné à payer à la SEML [Localité 4] HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 430,05 euros, à compter du 6 octobre 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la SEML [Localité 4] HABITAT.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé et arrêté au 18 mars 2025 que Monsieur [L] [I] reste devoir la somme de 4.525,23 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, déduction faite du solde débiteur de 4.705,50 euros, des frais de procédure inclus au décompte pour la somme totale de 180,67 euros, lesquels doivent figurer au poste des dépens.

Absent des débats, Monsieur [L] [I] n’élève de fait aucune contestation.

Monsieur [L] [I] sera donc condamné au paiement de la somme non sérieusement contestable de 4.525,23 euros à titre provisionnel arrêté au 18 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Monsieur [L] [I] n’a pas comparu et ne demande donc pas de délais de paiement ni la suspension du jeu de la clause résolutoire que le bailleur ne sollicite pas davantage.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Monsieur [L] [I] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SEML [Localité 4] HABITAT les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens.

La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle Monsieur [L] [I] sera condamné.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS la SEML [Localité 4] HABITAT recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et concernant le bien situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 5 octobre 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 3] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [L] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [L] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours, la SEML [Localité 4] HABITAT pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressé soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [I] à payer à la SEML [Localité 4] HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de Quatre-cent trente euros et cinq cts (430,05 euros) à compter du 6 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [I] à payer à la SEML [Localité 4] HABITAT la somme de quatre-mille cinq-cents vingt-cinq euros et vingt-trois cts (4.525,23 euros) à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 18 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [I] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [I] à payer à la SEML [Localité 4] HABITAT la somme de quatre cents euros (400 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION