TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [N] [K] ; PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Michael HADDAD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09201 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBA2U

N° MINUTE :

7/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 25 mars 2026

DEMANDEURS

Monsieur [X] [Y], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Michael HADDAD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2092

Madame [T] [Y] épouse [R], demeurant [Adresse 2] [Localité 2] [Adresse 3]

représentée par M^e Michael HADDAD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2092

Madame [U] [Y] épouse [W], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Michael HADDAD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2092

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [K], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 mars 2026 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Nahed FERDJANI, Greffier

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat de location en date du 15 septembre 2007, M. [X] [Y], Mme [T] [Y], Mme [U] [Y] (" les consorts [Y] ") ont loué à M. [N] [K] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] pour un loyer global actuel de 621, 45 €.

Les échéances d’indemnité et de charges n’ayant pas été régulièrement payées, un commandement de payer en date du 23 avril 2025 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [N] [K] pour paiement d’un arriéré de 2197, 95 euros en principal sous deux mois.

Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2025, LES CONSORTS [Y] ont assigné M. [N] [K] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 23 juin 2025,

— ordonner l’expulsion sans délai de M. [N] [K] ainsi que de tous occupants de son chef,

— condamner M. [N] [K] au paiement d’une somme de 3443, 71 € au titre des arriérés dus au 23 juin 2025,

— condamner M. [N] [K] au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer courant , charges en sus, à compter du 24 juin 2025 inclus jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamner M. [N] [K] au paiement d’une somme de 2332, 70 € au titre des arriérés d’indemnités d’occupation, mois de septembre inclus,

— condamner M. [N] [K] au paiement d’une somme de 134,40 € au titre des frais bancaires,

— condamner M. [N] [K] au paiement d’une somme de 591, 08 € au titre de la clause pénale suite aux rejets de prélèvements,

— condamner M. [N] [K] au paiement d’une somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandements de payer ainsi que de sa notification CCAPEX.

L’assignation a été dénoncée au préfet de [Localité 1] en date du 23 septembre 2025.

***

A l’audience du 23 janvier 2026, le conseil des CONSORTS [Y] a déploré une absence de paiement depuis mars 2025 et fait état d’une boite aux lettres non relevée. Il a actualisé sa demande à la somme de 8959, 69 euros, échéances de janvier inclus, tout en maintenant les termes de son assignation.

Régulièrement assigné à étude, M. [N] [K] n’a pas comparu.

Le jugement a été mis en délibéré au 25 mars 2026.

Décision du 25 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/09201 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBA2U

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande principale :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 29 avril 2025 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation du 22 septembre 2025 ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 1] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 23 avril 2025 est régulier, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail (article 2.14) et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

M. [N] [K] n’ayant pas réglé la dette de 2195, 95 euros en principal dans les deux mois du commandement, ce qui n’est pas contesté en l’état du décompte produit aux débats, il convient de juger, en application de la clause précitée, que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 24 juin 2025.

M. [N] [K] est ainsi devenu à cette date occupant sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, ce étant passible de l’intervention du juge des référés.

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

M. [N] [K], non comparant, n’a émis aucune demande de délai tendant à suspendre les effets de la clause résolutoire.

D’après le décompte non contesté fourni aux débats, il n’avait pas procédé à la date de l’audience au paiement de l’échéance de janvier 2026 à prendre légalement en considération pour lui accorder des délais. Au surplus, il ne peut être que constaté un arriéré de loyer croissant depuis mars 2025, avec sept rejets de prélèvement pour cause de provision insuffisante et sans que le locataire ait émis une proposition d’échelonnement, aboutissant, à la date de l’assignation, à une somme de 5910, 81 €.

L’absence de comparution de M. [N] [K] à l’audience dénote de plus fort l’abdication totale du paiement des loyers.

Ainsi, en l’absence d’éléments contraire fournis par le défendeur et à défaut d’accord du bailleur, il n’apparait pas que le locataire soit en situation de régler sa dette locative tout en maintenant le loyer courant. Il ne convient donc pas de suspendre l’effet de la clause résolutoire.

En l’absence de départ volontaire, il pourra donc être procédé à l’expulsion de M. [N] [K] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

En l’absence de départ volontaire, le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [N] [K], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort de l’audience que M. [N] [K] reste débiteur envers LES CONSORTS [Y] d’une somme de 3443, 71 euros au titre de son arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 24 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse.

Il convient en conséquence de condamner M. [N] [K] au paiement provisionnel de cette somme de 3443, 71 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 avril 2025 pour la somme de 2195, 95 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation due, depuis le 25 juin 2025 jusqu’au départ effectif et parfait des lieux (par remise des clés et débarrassage des meubles ou procès-verbal d’expulsion).

Cette indemnité sera fixée au montant du dernier loyer , en ce compris sa réindexation, ainsi que des charges révisées et autres sommes qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Il convient de condamner à titre provisionnel M. [N] [K] au paiement de cette indemnité.

Il ressort des débats que M. [N] [K] reste débiteur envers LES CONSORTS [Y] d’une somme de 2332, 70 € au titre de son arriéré de l’indemnité d’occupation due depuis le 25 juin 2025 et arrêté à la date du 2 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

Il convient en conséquence de condamner M. [N] [K] au paiement provisionnel de cette somme de 2332, 70 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

V. Sur la demande en paiement de frais bancaires :

Les consorts [Y] indiquent avoir subi, au fil des échéances depuis mars 2025, des frais de rejet de prélèvement pour cause de provision insuffisante (16,80 €), alors que M. [K] avait lui-même mis en place ce prélèvement le 24 mai 2018.

Toutefois, il n’est pas produit de relevé de compte bancaire ou de conditions générales de l’établissement attestant du quantum allégué de ces frais de rejet.

La demande n’étant ainsi pas démontrée comme certaine dans son quantum, sera donc rejetée.

VI. Sur la demande au titre de la clause pénale :

L’article 2.15.1 du bail stipule qu’ " à défaut de paiement à son échéance exacte d’un terme de loyer et de ses accessoires, les sommes dues seront majorées de plein droit de dix pour cent à titre de clause pénale, cette majoration ne constituant en aucun cas une amende, mais la réparation du préjudice subie par le bailleur (…) "

Toutefois, cette clause pénale n’étant applicable que pendant la durée du bail, il convient de rappeler que ce dernier a été résilié de plein droit au 24 juin 2025. Elle ne peut donc être applicable pendant la période, postérieure au bail, où la perception d’un montant égal aux loyers et au charges est indemnitaire au titre de la responsabilité délictuelle et non contractuelle.

Si le préjudice subi par le bailleur ne fait pas de doute en cas de retard dans le versement de l’indemnité, il est indemnisable légalement, par application du taux d’intérêt légal.

Sans quoi, à défaut de demande de majoration, émise par le bailleur, de l’indemnité d’occupation par rapport au montant du loyer, il n’appartient pas au juge d’appliquer cette majoration sur la base d’un contrat échu.

Il sera donc accordé la somme de 3443, 71 euros x 10% = 344, 37 €.

VII. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [N] [K] aux entiers dépens, y compris les frais de commandement de payer.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner M. [N] [K] à payer à LES CONSORTS [Y] la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

DECLARE LES CONSORTS [Y] recevables à agir,

CONSTATE à compter du 24 juin 2025 la résiliation de plein droit du bail du 15 septembre 2007 courant entre les parties relativement à un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6],

CONSTATE que M. [N] [K] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date, ce constituant un trouble manifestement illicite,

ORDONNE à défaut de départ volontaire l’expulsion de M. [N] [K] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin,

AUTORISE le bailleur à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

CONDAMNE à titre provisionnel M. [N] [K] à payer aux CONSORTS [Y] la somme de 3443, 71 euros au titre de son arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 24 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 avril 2025 pour la somme de 2195, 95 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

CONDAMNE à titre provisionnel M. [N] [K] à payer aux CONSORTS [Y] une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer indexé ainsi que des charges révisées et autres sommes qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et ce depuis le 1er octobre 2025 jusqu’au départ effectif des lieux par remise volontaire des clés et débarrassage des meubles ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

En conséquence,

CONDAMNE à titre provisionnel M. [N] [K] à payer à LES CONSORTS [Y] la somme de 2332, 70 € au titre de son arriéré d’indemnité d’occupation due depuis le 25 juin 2025 et arrêté à la date du 2 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

CONDAMNE à titre provisionnel M. [N] [K] à payer aux CONSORTS [Y] la somme de 344, 37 € au titre de la clause pénale du bail,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE M. [N] [K] aux dépens, y compris les frais de commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX,

CONDAMNE M. [N] [K] à payer à LES CONSORTS [Y] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT