TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 25/57613 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDF7

N° : 8

Assignation du :

04 Novembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 20 mai 2026

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.

DEMANDERESSE

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] et [Adresse 2], représenté par son Syndic, la Société NBGI

C/O SOCIETE NBGI

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Laurent BACHELOT, avocat au barreau de PARIS – #P0196

DEFENDERESSE

La S.C.I. SMAK

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par l’AARPI Renault Thominette [U] & Reeve, prise en la personne de Maître Maxime VIGNAUD, avocat au barreau de PARIS – #P0248

DÉBATS

A l’audience du 14 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffière,

FAITS ET PROCEDURE

La société SCI SMAK est propriétaire des lots n°7, 8, 29, 30 et 31 dépendants de la copropriété sise [Adresse 5] et [Adresse 6].

Par courrier RAR distribué le 6 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 6] a mis en demeure la société SCI SMAK de payer la somme de 22.310,56 euros au titre de charges de copropriété impayées au 21 mai 2025.

Par acte en date du 4 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 6], a assigné en justice la société SCI SMAK devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés, afin que le président :

condamne la société SCI SMAK à lui payer la somme provisionnelle de 16.652,51 euros au titre des charges de copropriété impayées à la date du 1er octobre 2025, condamne la société SCI SMAK à lui payer la somme provisionnelle de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,condamne la société SCI SMAK à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Après deux renvois sollicités par les parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 avril 2026.

À l’audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, actualise ses demandes en paiement de la façon suivante :

la somme provisionnelle de 17.160,06 euros au titre des charges de copropriété impayées à la date du 15 mars 2026, la somme provisionnelle de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts, la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société SCI SMAK sollicite :

le rejet des demandes en raison de contestations sérieuses,subsidiairement, l’octroi de délais de paiement sur 24 mois,la condamnation du demandeur à lui payer la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

La défenderesse ayant indiqué à l’audience avoir réalisé la veille un paiement de 8.600 euros, le demandeur a été invité à produire en délibéré, sous 8 jours, un décompte actualisé, outre des justificatifs relatifs aux frais irrépétibles qu’il souhaitait communiquer. La défenderesse a été autorisée à formuler ses éventuelles observations sur ces éléments par note en délibéré, sous 8 jours supplémentaires.

Aucune note n’a été transmise à la juridiction dans les délais impartis.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2026, date de la présente décision.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande provisionnelle principale au titre des charges de copropriété

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être quasi-délictuelle, contractuelle ou délictuelle.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 5] et [Adresse 6] verse notamment les pièces suivantes à l’appui de sa demande :

— l’acte de vente à la société SCI SMAK des lots concernés,

les procès-verbaux des assemblées générales de 2022, 2023, 2024 et 2025 qui comportent approbation des comptes et votes des budgets provisionnels,le décompte de la créance à la date du 15 mars 2026, arrêté à la somme de 17.160,06 euros.

en réponse, la société défenderesse conteste les sommes dues au motif qu’elle a été abusivement privée d’une partie de son lot n°8, annexée sans droit par le syndicat des copropriétaires depuis plusieurs années.

Elle précise que ce litige est pendant devant le juge du fond. Elle considère que cela constitue une contestation sérieuse qui s’oppose à la demande en paiement des charges puisqu’elle a été privée d’une partie de son revenu locatif et peut prétendre à une indemnisation.

Cependant ce moyen ne peut sérieusement s’opposer à la demande en paiement des charges alors, d’une part, que les droits sur la surface litigieuse, restreinte, sont revendiqués de part et d’autre et n’ont pas encore été tranchés par le juge du fond, et que d’autre part, la défenderesse est en possession de tous les autres lots qui sont exploités normalement et doit donc légitimement contribuer à la dépense commune en payant ses charges de copropriété.

S’agissant cependant du montant de la dette, la défenderesse verse un justificatif d’ordre de virement, au profit du demandeur, de la somme de 8.600 euros, à effet au 13 avril 2026, veille de l’audience.

Le demandeur, invité à produire en délibéré un décompte actualisé, n’a rien adressé à la juridiction dans le délai imparti ; la société défenderesse non plus.

La dette sera donc fixée au 15 mars 2026, sans déduire le virement attendu au 13 avril, à la somme de 17.160,06 euros, 1er trimestre 2026 inclus, somme à laquelle sera condamnée la défenderesse, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour.

II – Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, à l’exception des dettes d’aliments, et que par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, compte-tenu des récents efforts de paiement de la société SCI SMAK et des justificatifs financiers produits, il y a lieu de lui accorder des délais afin de procéder à un paiement échelonné de la dette, selon des modalités qui seront détaillées au dispositif.

III – Sur la demande provisionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il apparaît que le non-paiement des charges par le débiteur cause à la copropriété un préjudice distinct, en affectant la gestion de cette copropriété, notamment au regard des importants travaux structurels engagés pour l’entretien de l’immeuble qui ont entraîné un important surcout pour toute la copropriété.

Par conséquent, il y a lieu de faire en partie droit à la demande de dommages et intérêts, en condamnant la défenderesse à payer au demandeur des dommages et intérêts provisionnels à hauteur de 2.000 euros.

IV – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dépens seront laissés à la charge de la société SCI SMAK conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société SCI SMAK ne permet d’écarter la demande du syndicat des copropriétaires sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu d’évaluer cette somme à 3.000 euros et de condamner la société SCI SMAK au paiement de celle-ci.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société SCI SMAK à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 5] et [Adresse 6], la somme provisionnelle de 17.160,06 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées à la date du 15 mars 2026, 1er trimestre 2026 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

Accordons à la société SCI SMAK des délais de paiement qui porteront sur cette somme ;

Disons qu’elle pourra régler sa dette en 11 mensualités de 1.500 euros, payables pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière et 12ème mensualité couvrant le solde de la dette ;

Rappelons que l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier ;

Disons qu’à défaut d’un seul versement à son échéance, la totalité de la somme alors due deviendra immédiatement exigible ;

Condamnons la société SCI SMAK à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 5] et [Adresse 6], la somme provisionnelle de 2.000 euros (deux mille) à titre de dommages et intérêts ;

Condamnons la société SCI SMAK à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 5] et [Adresse 6], la somme de 3.000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons les parties de toute autre demande plus ample ou contraire ;

Condamnons la société SCI SMAK aux entiers dépens ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 1] le 20 mai 2026

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Fanny LAINÉ