TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de [Localité 1]

1ère Chambre République française

Au nom du peuple français

MINUTE N°

DU : 26 Mai 2026

AFFAIRE N° RG 22/00844 – N° Portalis DBXJ-W-B7G-HRF7

Jugement Rendu le 26 MAI 2026

AFFAIRE :

[M] [Q] épouse [F]

C/

[U] [F]

[I] [K] épouse [F]

ENTRE :

Madame [M] [Q] épouse [F]

née le 12 Janvier 1985 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e François-Xavier BERNARD de la SELARL CABINET D’AVOCATS PORTALIS ASSOCIES – CAPA, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEMANDERESSE

ET :

Monsieur [U] [F]

né le 10 Janvier 1950 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Céline BOUILLERET de la SCP BERGERET ET ASSOCIES, avocats au barreau de DIJON plaidant

Madame [I] [K] épouse [F]

née le 22 Juillet 1952 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Céline BOUILLERET de la SCP BERGERET ET ASSOCIES, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Odile LEGRAND, Première Vice-Présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Marine BERNARD,

Les avocats des parties en leurs plaidoiries ;

Les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du code de procédure civile ;

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 14 février 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience de plaidoiries au 03 novembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée en audience publique. Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 26 janvier 2026, prorogé au 26 mai 2026

Vu les dispositions de l’article L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire et l’accord express des parties constituées pour qu’il en soit fait application.

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 MAI 2026

JUGEMENT :

— Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Odile LEGRAND

— signé par Odile LEGRAND, Présidente et Marine BERNARD, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le

à

M^e Céline BOUILLERET de la SCP BERGERET ET ASSOCIES

M^e François-Xavier BERNARD de la SELARL CABINET D’AVOCATS PORTALIS ASSOCIES – CAPA

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [F] et madame [I] [K] épouse [F] sont propriétaires d’une ferme sise "[Adresse 3]" [Localité 5] utilisée dans le cadre d’une exploitation agricole et d’une exploitation touristique. Sont notamment implantés sur cette propriété un gîte de groupe, quatre gîtes individuels, une piscine et une salle de restauration.

Le 29 décembre 2017, ces derniers ont cédé la gérance de l’exploitation agricole à leur fils, monsieur [L] [F], par cession de parts sociales de l’EURL.

Le 1er mars 2021, un contrat de bail, ayant pour objet quatre chalets et les terrains qui les entourent, sis "[Adresse 3]" [Localité 6] [Adresse 4], a été régularisé entre les époux [H] et l’épouse de leur fils, madame [M] [Q] épouse [F], selon les modalités suivantes :

— pour une durée d’un an (selon mention manuscrite de Mme [Q] après raturage de la mention « neuf années ») du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 ;

— pour un loyer annuel de 4 000 euros HT HC payable mensuellement ;

— pour une affectation des locaux à la « location saisonnière bien meublés » ;

— avec mise à disposition de la piscine au preneur et à ses propres locataires, la charge de l’entretien restant aux propriétaires.

Par courrier du 1er août 2021, les époux [H] ont indiqué à madame [Q] qu’ils ne l’autorisaient plus à exploiter le gîte de groupe donnant sur leur cour, précisant qu’il n’existait aucun contrat signé pour l’exploitation touristique de ce bâtiment, et ont sollicité la remise des clefs des quatre chalets au 31 décembre 2021, date de fin du contrat précaire.

Par courrier du 3 août 2021, madame [Q] a déclaré ne pas être opposée à rendre les clés des cinq gîtes susvisés, à condition d’être remboursée du montant total des travaux réalisés par elle sur ces gîtes, et a joint le paiement du loyer annuel.

Par courrier d’avocat du 16 février 2022, Mme [Q] a signifié à ses beaux-parents qu’elle entendait continuer à exploiter les quatre gîtes pour la saison 2022, le bail commercial étant selon elle d’une durée de neuf ans.

Par procès-verbal du 5 mars 2022, maître [I] [R], commissaire de justice à [Localité 7] requis par madame [Q], a constaté que cette dernière n’avait plus accès aux gîtes loués en raison d’un changement des serrures.

Mme [Q] a ensuite appris que les chalets étaient mis en vente.

Par acte du 7 avril 2022, madame [Q] a fait assigner les époux [H] devant le tribunal judiciaire de Dijon, première chambre civile, aux fins, sur le fondement de l’article L. 145-5 du code de commerce, de voir :

— requalifier le bail du 1er mars 2021 en bail commercial d’une durée de 9 ans,

— condamner [I] et [U] [F] à la laisser accéder aux quatre gîtes individuels, au gîte collectif et à la salle de restauration de [Localité 8] pour les exploiter, conformément au bail, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

— les condamner à lui verser une somme de 50 000 euros au titre du préjudice causé,

subsidiairement,

— les condamner à lui rembourser une somme de 10 000 euros au titre des investissements réalisés,

— les condamner à lui restituer les biens figurant sur la liste versée au débat sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— les condamner à lui verser une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens.

°°°°

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 juillet 2024, auxquelles il est expréssement renvoyé pour l’exposé de ses moyens, madame [Q] a maintenu ses demandes, sauf à y ajouter de voir condamner [I] et [U] [F] à lui verser une somme de 10 000 euros au titre du non-respect d’un préavis de résiliation relatif au commodat portant sur la salle de restauration et le gîte de groupe, et à porter à 150 € le montant de l’astreinte pour la laisser accéder aux gîtes.

°°°°

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 mai 2024, auxquelles il est expréssement renvoyé pour l’exposé de leurs moyens, les époux époux [H] demandent au tribunal, sur le fondement de l’article L. 145-5 du code de commerce, de :

— débouter madame [M] [Q] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

à titre subsidiaire,

— la débouter de sa demande de dommages et intérêts pour un préjudice d’exploitation,

— la débouter de sa demande de dommages et intérêts pour travaux réalisés,

— la débouter de toute demandée formée sous astreinte,

en tout état de cause,

— la condamner à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

°°°°

La clôture de la procédure est intervenue par ordonnance du juge de la mise en état du 14 février 2025. L’affaire a été fixée à l’audience juge unique du 3 novembre 2025 puis mise en délibéré au 26 janvier 2026 prorogé jusqu’au 26 mai 2026 pour cause de surcharge de travail du magistrat rédacteur.

MOTIFS

Sur la demande d’indemnisation au titre d’un commodat portant sur la salle de restauration et le gîte de groupe :

Mme [Q] fait valoir qu’elle bénéficiait d’un prêt à usage ou commodat portant sur la salle de restauration et le gîte de groupe, accessoires des quatre gîtes objets du bail commercial, afin de faciliter l’exploitation de l’ensemble immobilier.

Elle estime qu’en lui refusant l’accès de ces deux bâtiments sans préavis à l’été 2021, les époux [F] auraient commis une faute susceptible d’entraîner une réparation à hauteur d’une somme « forfaitaire » de 10 000 € à titre de dommages et intérêts.

Les époux [F] contestent l’existence d’un tel contrat.

Aux termes de l’article 1875 du code civil, le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi.

L’article 1888 du code civil précise que le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle ait servi à l’usage pour lequel elle a été empuntée.

Sur le fondement de ces articles, il est considéré que l’obligation pour le preneur de rendre la chose prêtée après s’en être servie est de l’essence du commodat et qu’ainsi, en l’absence de terme prévu au contrat ou de terme naturel prévisible, le prêteur est en droit d’y mettre fin à tout moment, en respectant un délai de préavis raisonnable (cf. Cass, 1ère civ., 10 mai 2005 n°02-17.256 et Cass, 3ème civ., 19 janvier 2005, n°03-16.623).

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui se prévaut de l’existence d’un tel contrat doit rapporter la preuve de la remise de la chose par le prêteur mais également la preuve de son intention de prêter.

En l’espèce, pour se prévaloir de l’existence de ce commodat, la demanderesse se fonde principalement sur un document annexé à l’acte authentique de cession de parts sociales du 29 décembre 2017, lequel indique : "le local restauration a été aménagé sur un terrain et une structure appartenant à M. [U] [F], il est donc prévu un prêt à usage (location à titre gratuit) de cet ensemble immobilier." Mais ce document est un compte-rendu de rendez-vous chez l’expert-comptable préalable à la cession de parts sociales. Quand’bien même il aurait été annexé à l’acte authentique, il n’a aucune valeur contractuelle et Mme [Q] ne prouve pas avoir bénéficié d’un tel prêt, encore moins s’agissant du gîte de groupe qui n’est même pas mentionné.

Dans ces conditions, les époux [F] propriétaires de ces bâtiments n’étaient pas tenus de respecter un quelconque préavis avant de mettre fin à un usage de fait.

Mme [Q] sera donc déboutée de sa demande d’indemnisation de ce chef.

Sur la demande de requalification de la durée du bail commercial et les demandes subséquentes :

Mme [Q] considère qu’il résulte de la commune intention des parties que le bail portant sur les quatre chalets et la piscine devait durer neuf ans, de sorte que la requalification s’imposerait avec toutes conséquences, soit la condamnation sous astreinte des époux [F] à la laisser accéder aux gîtes outre leur condamnation à lui verser une indemnité évaluée à 50 000 € au titre de sa perte d’exploitation.

Les défendeurs le contestent et rappellent que Mme [Q] a elle-même raturé sur le contrat la mention de la durée pour la remplacer par celle d’un an.

Aux termes de l’article L. 145-4 du code de commerce, un contrat de bail commercial ne peut être conclu pour une durée inférieure à neuf ans, durée au cours de laquelle le bailleur ne peut donner congé que dans des cas spéficiquements prévus par la loi et au terme de laquelle le preneur bénéficie d’un droit étendu au renouvellement du bail.

Un contrat de bail dérogatoire peut toutefois être conclu, conformément aux dispositions de l’article L. 145-5 du code de commerce, entre les parties qui souhaitent conclure un bail relevant du champ d’application du statut des baux commerciaux sur une durée inférieure ou égale à trois ans, tout en dérogeant à ce statut.

Pour qu’un contrat puisse être qualifié de contrat de bail dérogatoire, il convient de rapporter la preuve de la volonté claire et non équivoque des parties de déroger au statut des baux commerciaux. Etant précisé que cette volonté, si elle peut être implicite, ne peut se déduire de la seule fixation de la durée du bail pour une période inférieure ou égale à trois ans (cf. Cass, 3ème civ., 2 février 2005, n°03-19.541).

Aussi, conformément aux dispositions de l’article 1737 du code civil, ce type de bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été conclu par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé au preneur (cf. Cass, 3ème civ., 8 avril 2021).

En l’espèce, Mme [Q] reconnaît (page 3 de ses conclusions) que la durée du bail a été « ramenée par raturage à une durée d’un an », la mention manuscrite étant « de sa main », même si elle a « écrit sous la dictée de sa belle-mère ». Si elle conteste avoir voulu faire un essai d’un an avant de s’engager plus avant, puisque cet essai aurait déjà eu lieu en 2020 où elle avait déjà pu louer un des chalets, il résulte des cinq attestations produites par les époux [F] (pièces 8 à 12), émanant de divers locataires entre 2020 et 2021 que l’activité était fragile (modification ou annulation du séjour en dernière minute, difficultés de contact, entretien des intérieurs et extérieurs des chalets aléatoire…) et ne démontrait pas une gestion « rodée » du site susceptible de conforter un projet d’exploitation à long terme.

Dans ces conditions, il faut considérer que les parties se sont clairement accordées sur la courte durée du bail, les éventuelles difficultés rencontrées par M. [F] fils dans l’exploitation agricole du domaine étant cependant parfaitement indifférentes, et il n’y a pas lieu à requalification.

Mme [Q] sera donc déboutée de toutes ses demandes de ce chef.

Sur les demandes subsidiaires de remboursement des frais de travaux et de restitution de biens :

Mme [Q] indique avoir investi les sommes de 4 115,59 € pour la rénovation des chalets individuels et 5 287,32 € pour la rénovation du gîte de groupe, soit 9 402,91 €.

Elle sollicite ainsi à titre subsidiaire un remboursement à hauteur de 10 000 €, outre la restitution sous astreinte des biens (objets apportés par elle pour meubler et décorer les chalets) figurant sur une liste établie par ses soins.

Aux termes des articles 1302 et suivants du code civil, le paiement reçu sans être dû est sujet à restitution.

Mais l’article 1886 du code civil précise que, dans le cadre d’un prêt à usage, l’emprunteur qui a, pour user de la chose, fait quelque dépense, ne peut la répéter, sauf dépense urgente dans les cas prévus par l’article 1890.

S’agissant des baux commerciaux, les obligations du bailleur et du preneur à bail sont régies par les dispositions applicables au contrat de louage de droit commun, soit par les articles 1714 et suivants du code civil. Aussi, si l’article 1720 du code civil met à la charge du bailleur toutes les réparations nécessaires, autres que les locatives, il incombe au preneur à bail de prendre en charge les travaux d’entretien courant et les réparations urgentes.

En l’espèce, s’agissant des dépenses effectuées pour exploiter le gîte de groupe, il faut rappeler avec les défendeurs que le statut du prêt à usage invoqué par Mme [Q] lui interdit en application de l’article 1886 susvisé (aucune dépense « urgente » n’étant par allieurs invoquée) d’en obtenir remboursement. Dans la mesure où l’existence d’un tel prêt n’a pas été reconnue, il faut surtout relever que les justificatifs produits (factures d’achat de matériel de bricolage et objets utilitaires ou de décoration divers) ne peuvent être formellement rattachés à la « rénovation » du gîte en question, puisqu’il n’est pas allégué qu’un tiers professionnel serait intervenu.

S’agissant des dépenses effectuées pour exploiter les quatre autres gîtes, relevant du statut des baux commerciaux ci-dessus rappelé, et dûment retranscrit au paragraphe X du bail, il appartenait à Mme [Q] en sa qualité de preneuse de prendre à sa charge les travaux d’entretien courant et les réparations urgentes.

Mme [Q] ne pourra donc qu’être déboutée de sa demande de remboursement.

Quant à la demande de restitution des objets qu’elle aurait déposés dans chacun des gîtes, la liste établie par ses soins ne peut servir de preuve de propriété, et elle ne produit aucun autre justificatif.

Quoiqu’il en soit, il lui appartenait de déduire cet « investissement » sur le plan comptable.

Elle sera également déboutée de cette demande.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal,

Rejette toutes les demandes de madame [M] [Q] épouse [F] ;

Dit n’y avoir lieu d’appliquer l’article 700 du code de procédure civile compte-tenu des liens familiaux entre les parties ;

Laisse les dépens à la charge de madame [M] [Q] épouse [F].

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier