TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [G] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Katia SZLEPER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09086 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA7U3

N° MINUTE :

15

JUGEMENT

rendu le 29 janvier 2026

DEMANDEURS

Monsieur [I] [J], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Katia SZLEPER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0942

Madame [L] [H] épouse [J], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Katia SZLEPER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0942

DÉFENDERESSE

Madame [G] [K], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 janvier 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 29 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/09086 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA7U3

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 mai 2016, M. [I] [J] et Mme [L] [H] épouse [J] (ci-après les époux [J]) ont consenti un bail à usage d’habitation principale à Mme [G] [K] sur des locaux situés [Adresse 3] à [Adresse 6] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel à la date de prise d’effet du contrat de 850 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 13 750 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2025, les époux [J] ont fait assigner Mme [G] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail du fait des manquements graves et répétés de Mme [G] [K]

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [G] [K],

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur,

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’au jour de la libération effective des lieux et remise des clés,

— se réserver compétence pour la liquidation de l’astreinte,

— condamner Mme [G] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 850 euros jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés,

— condamner Mme [G] [K] au paiement de la somme de 16 300 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité jusqu’au paiement effectif,

— condamner Mme [G] [K] au paiement de la somme 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [G] [K] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 novembre 2025.

Les époux [J], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de l’acte introductif d’instance et actualisent le montant de leur créance à la somme de 18 850 euros, selon décompte arrêté au 20 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

Au soutien de leur demande, ils font valoir que la locataire ne respecte pas ses obligations essentielles découlant du contrat de bail : elle ne paie plus les loyers depuis le mois de février 2024 et elle n’a fourni aucune attestation d’assurance relative au bien pris à bail et ce malgré le commandement de payer du 26 mai 2025 et la mise en demeure du 21 août 2025 de produire les attestations d’assurance locative.

Ils précisent qu’ils sont retraités aux revenus modestes et que le montant des loyers générés par le bien litigieux devait constituer pour eux un complément de retraite indispensable.

Mme [G] [K], comparant en personne, reconnait ne pas avoir souscrit d’assurance habitation. Elle reconnaît également le montant de la dette. Elle explique avoir cessé de payer son loyer en raison d’un problème de plomberie non résolu par les bailleurs et surtout en raison d’un manque de ressources. Elle indique avoir arrêté son activité professionnelle deux ans auparavant, percevoir le RSA et souhaiter retrouver un emploi. Elle précise qu’elle était dans l’attente d’un héritage en Serbie qui n’a finalement pas eu lieu et allègue pouvoir bénéficier d’une aide familiale pour apurer la dette locative. Elle ne verse aux débats aucune pièce.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Les époux [J] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail sont celles de paiement des loyers aux termes convenus ainsi celles de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort du décompte produit aux débats et non contesté par Mme [G] [K] que cette dernière n’effectue plus aucun règlement depuis le mois de février 2024 soit depuis près de deux ans.

En outre, Mme [G] [K] n’a pas donné suite à la mise en demeure de justifier des attestations d’assurance locative couvrant les années 2023, 2024 et 2025. Elle a d’ailleurs reconnu à l’audience que le bien n’était pas assuré.

Ces manquements aux obligations contractuelles sont graves et répétés et justifient le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts de Mme [G] [K].

Mme [G] [K] devenant sans droit ni titre, il convient de lui ordonner ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les époux [J] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Il n’y a pas lieu d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte, l’autorisation de se faire assister de la force publique et d’un serrurier pour exécuter la décision venant répondre à l’objectif de contrainte poursuivi. Au surplus, au vu de la situation financière de Mme [G] [K], elle ne sera pas en capacité de la régler.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Elle est due à compter de la présente décision et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux époux [J] ou à leur mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

Comme indiqué supra, en application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par les époux [J] et non contesté que les impayés de loyers s’élèvent au 20 novembre 2025 à la somme de 18 850 euros, terme de novembre 2025 inclus.

Mme [G] [K] est donc condamnée à verser cette somme aux époux [J] avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 mai 2025 sur la somme de 13 750 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

Sur les demandes accessoires

Mme [G] [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 mai 2025.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce il y a lieu de condamner Mme [G] [K] au paiement de la somme de 800 euros en application de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 20 mai 2016entre M. [I] [J] et Mme [L] [H] épouse [J] d’une part et Mme [G] [K] d’autre part concernant le logement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4], à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Mme [G] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 8] ;

DIT qu’à défaut pour Mme [G] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [I] [J] et Mme [L] [H] épouse [J] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [G] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer révisé et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter du présent jugement et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [G] [K] à payer à M. [I] [J] et Mme [L] [H] épouse [J] la somme de 18 850 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 20 novembre 2025, terme de novembre inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2025 sur la somme de 13 750 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [G] [K] à payer à M. [I] [J] et Mme [L] [H] épouse [J] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [G] [K] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 mai 2025 ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe 29 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection