TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/10716

N° Portalis 352J-W-B7G-CX2SG

N° MINUTE : 1

Assignation du :

01 Septembre 2022

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 25 Février 2026

DEMANDEUR

Monsieur [W] [X]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Valérie OUAZAN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0428

DEFENDERESSE

S.A.R.L MONTMARTRE CLOYS AUTOMOBILES M. C.A.

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Elodie MARCET, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #J0082

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 13 Novembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 09 septembre 2013, Monsieur [W] [X] a consenti le renouvellement d’un bail commercial à la S.A.R.L MONTMARTRE CLOYS AUTOMOBILES M. C.A. portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2012.

Par acte extrajudiciaire du 26 juin 2020, le bailleur a fait signifier à la locataire un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2021, moyennant un loyer porté à 322.000 € par an, HT et HC.

Selon mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 29 avril 2022, le bailleur a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à 340.500 € par an HT et HC.

Le 1er septembre 2022, le bailleur a assigné la S.A.R.L MONTMARTRE CLOYS AUTOMOBILES M. C.A. devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS.

Par jugement avant dire droit du 10 mars 2023, celui-ci a ordonné une expertise afin de déterminer la valeur locative des locaux au 1er janvier 2021 et d’apprécier le caractère monovalent des locaux au sens de l’article R.145-10 du code de commerce.

L’expert, Monsieur [F] [E], a déposé son rapport reçu au greffe le 14 février 2025.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 13 mai 2025, Monsieur [W] [X] sollicite :

— la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021 à sa valeur locative, d’un montant de 317.368 € par an hors taxes et hors charges,

— à titre subsidiaire, la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021 à un montant de 197.759 € par an hors taxes et hors charges,

— de dire que les loyers échus depuis le 1er janvier 2021 porteront intérêts au taux légal à compter de cette date et que ceux dus depuis plus d’un an seront capitalisés,

— la condamnation de la locataire aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, ainsi qu’à lui payer une somme de 15.000 € au titre de ses frais irrépétibles.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 13 novembre 2025, la S.A.R.L MONTMARTRE CLOYS AUTOMOBILES M. C.A. sollicite du juge des loyers :

— de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 197.759 €/an HT et HC, à compter du 1er janvier 2021,

— subsidiairement, de le fixer à 238.800 €/an HT et HC,

— de partager les dépens, en ce comprise les frais d’expertise, et de rejeter les demandes du bailleur à ce titre ainsi qu’au titre de ses frais irrépétibles.

L’affaire a été retenue à l’audience du 13 novembre 2025 et a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, prorogé au 25 février suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que :

« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après:

1o Les caractéristiques du local considéré ;

2o La destination des lieux ;

3o Les obligations respectives des parties ;

4o Les facteurs locaux de commercialité ;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. [A] art. R.145-2 à R. 145-8. »

Aux termes de l’article L.145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l’article L.145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Selon l’article L.145-36 du même code : « Les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’État. »

L’article R.145-10 dudit code prévoit que : « Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. »

L’expert judiciaire expose que les locaux loués se situent [Adresse 4] dans le [Localité 5], dans un quartier d’habitation excentré dans lequel les commerces d’alimentation et de service sont bien représentés mais sur une voie secondaire très peu commerçante à circulation automobile à sens unique avec des stationnements des deux côtés.

Il juge « moyenne » l’adéquation entre l’emplacement et l’activité de garage automobile exercée.

Il ressort notamment de la description des locaux figurant au bail qu’il s’agit :

— d’un garage de réparations automobiles comprenant quatre bâtiments formant un ensemble de configuration irrégulière édifiés sur cour dont l’entrée se fait par un passage cimenté de la largeur d’un véhicule sous un bâtiment d’habitation édifié sur rue, avec un petit bureau ; dans le bâtiment 1, une rampe d’accès à l’étage à gauche, à droite six petits bureaux légèrement cloisonnés au rez-de-chaussée, le vide de la rampe et un atelier de réparation d’une capacité de six véhicules environ à l’étage ; dans le bâtiment 2, au rez-de-chaussée sur la gauche de l’allée sept emplacements pour véhicules, à droite une station de lavage, des [W] et un petit escalier menant à l’étage, à l’étage des emplacements pour véhicules ; dans le bâtiment 3, d’autres emplacements pour véhicules ; en fond, dans le bâtiment 4, d’autres emplacements pour véhicules en équerre au rez-de-chaussée et un atelier à l’étage ;

— d’un pavillon d’habitation accessible sur rue par un long passage commun, comprenant un appartement de trois pièces avec vestibule, salon, salle à manger, douche, WC et chambre au rez-de-chaussée, un appartement de trois pièces avec salle de bain et WC au premier étage, et au deuxième étage trois chambres, débarras, bain, et WC, au sous-sol des caves divisées en réserves et chaufferie,

— d’un bâtiment en front de parcelle à usage exclusif d’habitation, en toit terrasse, comprenant un rez-de-chaussée et un étage.

L’expert judiciaire a constaté la configuration suivante :

— les locaux dépendent principalement de trois immeubles, dont seul le bureau à droite du passage dépend du bâtiment sur rue ; ce bâtiment sur rue, depuis lequel le garage est accessible, est de catégorie ordinaire et ancien, élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et cinq étages droits ;

— un garage-atelier de construction industrielle légère du début des années 1930, élevé sur terre-plein d’un rez-de-chaussée et d’un étage droit, avec charpente métallique, planchers et rampe béton au rez-de-chaussée et au premier étage, couverture constituée d’un bardage bac acier isolé avec verrière partielle dépendant de quatre bâtiments ;

— un bâtiment à usage d’habitation situé en front de parcelle en avant des quatre bâtiments qui constituent le garage ;

— une maison d’habitation de belle facture de la fin du 19ème siècle édifiée en fond de terrain sur le mur mitoyen, élevée sur sous-sol d’un rez-de-chaussée et de deux étages (le second légèrement mansardé), avec une façade en pierres de taille et brique de Vaugirard, des persiennes métalliques (volets roulants PVC au deuxième étage), avec une couverture constituée d’un brisis en ardoise et d’un terrasson en zinc.

Selon le bail, le tout (à l’exclusion du petit bureau sur rue à droite de l’entrée) représente une surface hors œuvre nette de 2.747,4 m², selon l’attestation du géomètre-expert [A] [M] du 10 avril 2013.

Le passage permettant l’accès aux locaux est à l’usage exclusif du preneur, sous réserve du droit du bailleur de l’utiliser conjointement pour accéder à des parcelles ou des biens contigus dont il serait ou deviendrait propriétaire ou locataire.

Il est encore précisé qu’il s’ajoute aux locaux décrits un petit local dépendant de l’immeuble [Adresse 5], en rez-de-chaussée, accessible par le [Adresse 3] (surface de 18,69 m²).

L’expert judiciaire a estimé la valeur locative annuelle des locaux loués de la façon suivante :

— garage-atelier : 2.215m² x 100 €/m² = 221.500 €,

— remise : 13,10 m² x 75 €/m² = 982 €,

— appartement d’habitation : 65,60 m² x 180 €/m² = 11.808 €,

— maison d’habitation : 279,50 m² x 200 €/m² = 55.900 € pour le rez-de-chaussée et les étages, outre 92,90 m² x 40 €/m² = 3.716 € pour le sous-sol,

Total = 293.906 €, ramené, après un abattement de 6 % au titre de charges exorbitantes supportées par le preneur à : 293.906 € x 0,94 € = 276.272 €, arrondis à 276.000 €.

Il a par ailleurs déterminé le montant plafonné du loyer du bail renouvelé à 197.759 €.

Le bailleur entend voir jugé que les locaux présentent un caractère monovalent au sens des articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce, de sorte que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à sa valeur locative, qu’il entend voir fixée à 317.368 €/an HT et HC, tandis que la locataire conteste cette qualification et prétend au bénéfice du plafonnement du loyer prévu par l’article L.145-34 du même code à la somme de 197.759 €/an HT et HC.

Il convient donc de déterminer si les locaux loués présentent ou non un caractère monovalent au sens des articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce.

Pour que la qualification de locaux monovalents au sens de ce dernier texte soit retenue, il convient de constater, d’une part, que lesdits locaux, en considération de leur configuration, ne peuvent être utilisés que pour une seule activité et, d’autre part, qu’ils ne peuvent être affectés à une quelconque autre activité qu’au prix de travaux très importants et de transformations profondes et coûteuses.

Il est donc admis que les locaux, même agencés spécifiquement pour une activité, ne soient pas qualifiés de monovalents s’il est possible de changer leur destination sans engager des travaux importants ou des transformations coûteuses ; cette possibilité doit cependant concerner la totalité, et non une partie seulement, des locaux.

Le juge apprécie souverainement si les locaux loués peuvent être qualifiés de monovalents, en fonction des circonstances particulières de chaque espèce.

La preuve de la monovalence, qui ne se présume pas, doit être rapportée par la partie qui s’en prévaut, en l’espèce le bailleur.

Au soutien de sa prétention selon laquelle les locaux loués ne pourraient être affectés à une autre activité que celle de garage, le bailleur fait valoir que :

— les locaux sont aménagés spécifiquement pour une activité unique de garage, avec une rampe d’accès en béton, des installations type pont élévateur dont l’une est enterrée, trois cuves enterrées, un atelier de carrosserie,un atelier de peinture avec extracteur de gaz d’échappement, des hauteurs sous plafond correspondant à l’activité de garage,

— la configuration actuelle des lieux est une preuve de leur monovalence, il est impossible de créer de nouveaux accès en fond de parcelle,

— l’installation d’une autre activité dans les lieux loués impliquerait des transformations extrêmement coûteuses au vu de leur valeur locative.

La locataire conclut que les locaux sont polyvalents, compte tenu :

— d’un rapport d’expertise qu’elle a fait réaliser par Monsieur [C] [L] qui a mis en exergue des programmes de reconversion de parkings dans [Localité 1], tendance renforcée par le désintérêt croissant des parisiens pour l’automobile, et qui a souligné que les travaux de transformation du garage présenteraient un coût relativement peu élevé au regard de la rentabilité procurée par un autre usage, ce qui permet d’envisager l’exercice d’activités telles que du stockage, celle de supermarché ou de salle de sport,

— de ce que les locaux loués sont conçus pour plusieurs utilisations, de garage, mais aussi d’habitation pour l’hôtel particulier, lequel dispose d’un accès indépendant de l’atelier et n’en est pas l’accessoire,

— de ce que les arguments techniques et juridiques invoqués par le bailleur (impossibilité de créer des accès en fond de parcelle, problème de mise aux normes incendie, coût de travaux liés à l’état du sous-sol) ne sont pas étayés, précisant que le garage ne distribue pas d’essence, qu’il n’a pas de fosse, que les équipements tels que la cabine de peinture et les élévateurs peuvent aisément être retirés et que la rampe d’accès automobile pourrait être gardée,

— de ce qu’il est également possible de transformer les lieux en ferme bio ou en champignonnière, à l’instar d’autres locaux parisiens à usage de parking, tels que « [Adresse 6] », ce qui est d’autant plus intéressant qu’il existe une forte demande, les consommateurs urbains étant friands de modes de production, que le rendement des cultures verticales est plus important qu’en plein champs et que le coût de la reconversion serait minime.

L’expert judiciaire a constaté que l’analyse des plans du garage établis en 1931 et 1934 révélait que les lieux loués avaient, dès l’origine, été édifiés et aménagés en vue de l’activité spécifique de garage automobile, ces aménagements consistant en :

— une rampe d’accès en béton de 58,80 m² (soit 3 % de la surface du garage) desservant le premier étage,

— trois cuves enterrées, une cuve de 5.000 litres dans l’atelier et deux cuves de carburant pour automobile de 6.000 litres chacune.

Ce point n’est pas discuté.

Le bailleur ne fait pas expressément état d’un ou plusieurs obstacles matériels précis excluant effectivement une exploitation conforme aux normes applicables aux [Localité 6], point qui au demeurant n’a pas été soumis aux constatations et à l’avis de l’expert judiciaire ; néanmoins il évoque, au sujet de la configuration actuelle des locaux, l’enclavement du terrain sur lequel sont implantés les locaux et des difficultés, pour une mise en conformité avec les normes incendie, relatives à un accès en fond de parcelle, utilisé en tant que sortie de secours par les employés du garage.

Toutefois, comme le fait justement valoir la locataire, les locaux sont actuellement exploités en l’état de cet enclavement et conformément à la réglementation en matière d’incendie, alors que son activité est sensible à ce type de problématique, et il n’est pas démontré qu’une autre activité commerciale nécessiterait des modifications de cette situation.

Les difficultés juridiques invoquées par le bailleur (nécessité d’un accord de la copropriété pour bénéficier d’une droit de passage) sont indifférentes dès lors que le passage existe au plan matériel, que la locataire en bénéficie actuellement, et que lesdites difficultés ne concernent que le cas où le bien loué serait divisé.

Le bailleur ne démontre donc pas qu’une exploitation conforme aux normes [Localité 6] ne serait pas possible compte tenu de la configuration matérielle des locaux.

Il évoque l’impossibilité de transformer les locaux afin d’y accueillir des entrepôts compte tenu de l’interdiction par le plan local d’urbanisme de [Localité 1] d’implanter des entrepôts en rez-de-chaussée et en sous-sol d’immeubles à usage d’habitation, ce qui n’est pas contesté par la locataire.

Celui-ci fait surtout valoir que le coût de la transformation des locaux serait exorbitant.

Il évoque une transformation en locaux à usage de bureaux pour une charge financière qu’il chiffre à quatre millions d’euros (coût incluant les travaux et l’assujettissement à la taxe sur la création de bureaux), point non discuté par la locataire.

Il critique plus amplement le coût de la transformation des locaux pour y accueillir d’autres activités commerciales ou une ferme et/ou une champignonnière.

Concernant le coût d’une transformation en vue d’y accueillir d’autres activités commerciales recevant du public, comme une salle de sport ou un supermarché, il soutient que cela exigerait d’engager des travaux de grande ampleur, dont le coût serait sept fois plus élevé que les loyers actuellement versés par la locataire, comprenant l’installation de systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation (estimation COGECLIM pour 540.000 € HT), des travaux d’isolation thermique et acoustique (estimation par l’expert judiciaire de 260.000 à 400.000 € HT) et, outre l’instruction d’un permis de construire par les services de l’IGC ainsi que des sondages géotechniques exigés pour un changement de destination, d’éventuels travaux de consolidation du sous-sol (estimation par devis VINCI pour 521.875 €).

Il explique que pourraient s’y ajouter encore, selon l’expert judiciaire, de coûteux travaux supplémentaires de renforcement du plancher si sa résistance n’était pas suffisante, des travaux d’extraction des cuves situées dans le sol et des travaux de suppression du mécanisme hydraulique du pont élévateur à vérin enterré dans le sol, lesquels n’ont pas été chiffrés.

Le juge des loyers constate que le bailleur ne démontre avec certitude que la nécessité de réaliser des travaux d’installation de systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation ainsi que des travaux d’isolation thermique et acoustique, pour un coût maximum de (540.000 € + 400.000 € HT =) 940.000 € HT.

Le paiement du surplus des travaux chiffrés, de consolidation du sous-sol pour un prix estimé à 521.875 €, n’étant pas certain mais éventuel puisqu’ils ne seraient nécessaires que si l’état du sol l’imposait.

La nécessité d’engager des travaux de renforcement de la structure de l’immeuble est également hypothétique et non avérée, ni d’ailleurs chiffrée.

Le bailleur n’a pas non plus produit d’élément permettant de déterminer le coût de l’enlèvement des équipements spécifiques du garage (suppression des cuves, du mécanisme hydraulique du pont élévateur à verin, etc…), ni le coût de l’instruction du permis de construire et des sondages géotechniques ; il ne peut donc être retenu qu’il devrait supporter un coût conséquent à ce titre.

Par ailleurs, la locataire a raison de faire valoir que l’importance des travaux de transformation des locaux s’apprécie au regard de leur valeur vénale et non du montant du loyer pratiqué.

Or, le bailleur se contente d’évoquer le coût exorbitant des travaux envisagés par rapport au loyer contractuel mais n’a pas produit, malgré les observations à ce sujet de la locataire, d’élément permettant de déterminer la valeur vénale de l’immeuble loué.

Ainsi, il n’est pas possible de comparer le coût des travaux de transformation des locaux loués en vue d’une activité commerciale à leur valeur vénale.

Dans ces conditions, le bailleur, qui ne justifie que de travaux pour un montant de 940.000 € HT maximum, n’établit pas que ce montant, bien qu’élevé, est effectivement important compte tenu de la valeur vénale de son bien.

Les parties discutent encore de la possibilité d’exploiter dans les lieux une activité de ferme bio et/ou de champignonnière.

Sur ce point, le bailleur fait valoir à juste titre que les locaux ne sont pas, pour l’essentiel, adaptés pour une culture champignonnière qui exige des conditions d’humidité, de privation de jour et, surtout, de constance thermique, qui ne sont réunies que dans un sous-sol ou dans un bâtiment qu’il faudrait au préalable isoler de la lumière naturelle et thermiquement.

En revanche, il ne produit aucun élément concernant le coût d’une dépollution du sol, d’une extraction des cuves situées dans le sol et d’une suppression du mécanisme hydraulique du pont élévateur à vérin enterré dans le sol, démontrant qu’un aménagement des locaux permettant une exploitation de culture dite « verticale » présenterait un coût important.

S’il explique également, sans être contredit, qu’une ferme urbaine n’est pas économiquement rentable et que la société Cycloponics citée en exemple ne paie pas un loyer à son bailleur mais un pourcentage de son chiffre d’affaires, le juge de loyers ne peut ici aussi que raisonner, pour déterminer si une telle activité serait matériellement exploitable dans les locaux, qu’en termes de comparaison du coût de l’aménagement nécessaire par rapport à la valeur des locaux, et non en comparaison avec le loyer qui pourrait être pratiqué.

Ainsi, bien qu’une exploitation agricole des locaux reste une option plus marginale et moins sérieusement envisageable, il n’est pas établi qu’elle n’est pas possible.

En conséquence, le bailleur ne rapportant pas la preuve qui lui incombe de la monovalence des locaux loués, les dispositions des articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce ne sont pas applicables en l’espèce.

Par suite, il y a lieu de fixer le loyer du bail renouvelé dans les conditions des articles L.145-33 et R.145-3 et suivants dudit code, soit à la valeur locative de renouvellement des locaux, dans les limites du plafonnement prévu par l’article L.145-34 du même code.

Les parties s’accordant pour estimer cette valeur locative à un montant supérieur au plafond légal, le loyer sera fixé à hauteur de celui-ci, soit à 197.759 € par an, hors taxes et hors charges, à compter du 1er janvier 2021.

Le loyer payé à titre provisionnel par la locataire étant supérieur à celui ainsi fixé, il n’y a pas de différentiel en faveur du bailleur, qui ne peut donc prétendre à des intérêts capitalisés produits par un tel différentiel.

Sur les demandes accessoires

Les circonstances de la cause commandent de laisser à chacune des parties la charge définitive des dépens ainsi que des frais irrépétibles qu’elle a supportés et de partager par moitié entre elles les frais de l’expertise judiciaire.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé entre Monsieur [W] [X] et la S.A.R.L MONTMARTRE CLOYS AUTOMOBILES M. C.A., portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4], à la somme de cent quatre-vingt-dix-sept mille sept cent cinquante-neuf euros (197.759 €) par an, hors taxes et hors charges, à compter du 1er janvier 2021 ;

DIT qu’il n’est pas justifié d’un différentiel entre les loyers provisionnels payés et les loyers effectivement dus depuis le 1er janvier 2021 produisant des intérêts au profit de Monsieur [W] [X] ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des frais irrépétibles et des dépens qu’elle a exposés, sauf les frais de l’expertise judiciaire de Monsieur [F] [E] qui seront supportés par moitié entre elles ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1], le 25 février 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER L. FONTANELLA