TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [T] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01653 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NOZ

N° MINUTE :

3 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 08 janvier 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS CABINET MORGAND ET CIE, dont le siège social est sis SAS CABINET MORGAND ET CIE – [Adresse 4]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [Z], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2026 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 08 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01653 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NOZ

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [T] [Z] est propriétaire des lots n°1, 21, 22, 23 et 24 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2025 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic la SAS Cabinet MORGAND et CIE, a fait assigner M. [T] [Z] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, auquel il demande, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de la condamner à payer les sommes suivantes, sous réserve de l’exécution provisoire :

—  7698,53 euros au titre des charges courantes et frais impayés, échéance du 1er trimestre 2025 incluse et ordonner la capitalisation des intérêts,

—  1000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens.

A l’audience du 29 avril 2025, le dossier a été renvoyé à la demande de M. [T] [Z].

Lors de l’audience du 3 octobre 2025, le demandeur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a sollicité le rejet de la demande reconventionnelle du défendeur s’agissant des délais de paiement.

Au soutien de sa demande, le syndic des copropriétaires précise qu’il ne s’agit pas de la première condamnation du défendeur pour impayé de charges de copropriété, que ce comportement est injustifié et répété et que la dette de ce dernier continue de se creuser.

En défense, M. [T] [Z] a sollicité reconventionnellement à bénéficier de délais de paiement sur 12 mois.

Il a reconnu la dette et précisé que sa situation de revenus, au regard de ses charges, et en particulier de prêts dont il est redevable, ne lui laissait qu’un reste à vivre ne lui ayant pas permis d’honorer ses charges de copropriété jusqu’à présent.

Il sera référé aux conclusions des parties et à la note d’audience pour plus ample exposé du litige.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est de principe que les décisions d’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit le principe d’imputabilité au copropriétaire défaillant des frais nécessaires exposés par le syndicat pour recouvrer sa créance, y compris notamment les frais de relance et de mise en demeure restée infructueuse.

Enfin, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, au terme de son assignation, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— un relevé de propriété émanant de la direction générale des finances publiques justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [T] [Z] pour les lots concernés (pièce n°1),

— le jugement du 11 juillet 2019 ayant déjà précédemment opposé la copropriété au défendeur pour impayés et condamnant notamment M. [T] [Z] à payer la somme de 6.680 euros au titre des charges de copropriété impayées, corroborant le fait qu’il ne s’agit pas du premier impayé du défendeur (pièce n°2),

— un décompte actualisé au 21 janvier 2025 faisant apparaitre un solde débiteur net de frais de relances de 7532,53 euros et de 7698,53 euros en ajoutant les frais de relance pour 100 euros et les frais de 66 euros de transfert de dossier à l’avocat (pièce n°3),

— les appels de fonds successifs adressés à M. [T] [Z] entre le 1er juillet 2022 et le 1er janvier 2025, les frais de relance et de transmission à l’avocat étant justifiés sans que la mise en demeure ne le soit (pièce n°4),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 février 2022, 15 mai 2023 et 19 mars 2024 dans lesquels il apparait que l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes et voté les travaux (pièce n°5),

— les attestations de non recours afférentes à ces assemblées générales (pièce n°6),

— le contrat de syndic (pièce n°7).

Au regard de ces éléments, et de l’absence de tout justificatif contraire de M. [T] [Z], il convient de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de :

7532,53 euros, somme nette des frais de relance, 100 euros au titre des frais de relance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il n’est pas justifié des frais de transfert de dossier, ces frais doivent en outre être exclus comme inclus dans les frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la capitalisation

La capitalisation est de droit pourvu que les intérêts sont échus pour une année entière. Aussi, les intérêts produiront intérêts à compter de l’assignation, date de la demande, en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose qu’au regard de la situation du débiteur et des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il convient d’analyser la situation du débiteur. Celui-ci perçoit des revenus de l’ordre de 3200 euros mensuels selon avis de 2024, outre des revenus fonciers, déclarant qu’il perçoit au total des revenus à hauteur de 5.000 euros mensuels. Il justifie être redevable de deux prêts, pour des échéances mensuelles à hauteur de 3.000 euros et verse en outre mensuellement 2.000 euros à une association culturelle qu’il préside, ce dont il ne justifie toutefois pas. Il ajoute avoir versé une soulte au reste de sa famille, ce dont il ne justifie pas, et avoir remboursé l’intégralité de sa dette pour laquelle il a été précédemment condamné, ce qui n’est pas contesté.

Si le défendeur apparait de bonne foi, c’est au préjudice du reste des copropriétaires. Les nouvelles dettes qu’il a choisi de contracter l’ont été sciememnt au détriment de la copropriété vis à vis de laquelle il était pourtant légalement tenu de s’acquitter régulièrement des charges.

Dès lors, sa demande d’échelonnement de la dette dans le temps n’apparait pas justifiée, rien ne garantissant que M. [T] [Z] respecte cet échéancier de paiemen au regard de sa difficulté à hiérarchiser ses créanciers.

Sa demande de bénéficier de délais de paiement sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En omettant de s’acquitter des charges dues, M. [T] [Z] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Cette situation, laquelle est réitérée puisqu’il ne s’agit pas du premier impayé du défendeur, a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, qui sera justement réparé par l’allocation de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [Z], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme réclamée de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en dernier ressort,

CONDAMNE M. [T] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet MORGAND et CIE la somme de 7532,53 euros, (cinq milles cinq cents trente-deux euros et cinquante-trois centimes) à titre d’arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 03 décembre 2024, appel provisionnel du 4e trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE M. [T] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet MORGAND et CIE la somme de 100 euros (100 euros), au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE M. [T] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet MORGAND et CIE la somme de 1000 euros (mille euros) à titre de dommages et intérêts,

DÉBOUTE la SAS Cabinet MORGAND et CIE de ses autres demandes,

CONDAMNE M. [T] [Z] aux dépens,

CONDAMNE M. [T] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet MORGAND et CIE, la somme de 1.200 euros (mille deux cents euros) au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président