TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/55995 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQKR

N° : 6

Assignation du :

08 Septembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 20 mars 2026

par Nadja GRENARD, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

L’Institution de Retraite complémentaire [L] [B] [C]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS – #B0744

DEFENDERESSE

La société CESAM (COMPAGNIE D’EDITIONS SCOLAIRES ET D’APPRENTISSAGE MULTI MEDIA)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Guillaume DAUCHEL, avocat au barreau de PARIS – #W0009, (avocat postulant)

et Maître Claire PANTHOU, avocat au barreau de LYON (avocat plaidant)

DÉBATS

A l’audience du 02 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par Nadja GRENARD, Vice-présidente, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, avons rendu la décision suivante ;

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 1er juillet 2021, la SCI du [Adresse 2] aux droits de laquelle vient l’Etablissement [L] [B] [C] a donné à bail commercial à la SA CESAM un local à usage exclusif de bureaux et deux emplacements de parking, situé [Adresse 2] à Paris dans le 4ème arrondissement.

Des loyers étant demeurés impayés, l’établissement [L] [B] [C] a délivré au preneur, par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2024 un commandement de payer la somme de 23.874,50 € au titre des loyers et provisions sur charges impayés, échéance du quatrième trimestre 2024 incluse.

C’est dans ces conditions que se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, l’établissement [L] [B] [C] a, par exploit délivré le 8 septembre 2025, assigné la CESAM devant le président du Tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

A titre principal :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail;

ordonner l’expulsion de la société CESAM ainsi que celle de tous les occupants de son chef et si besoin est avec l’aide de la force publique,;

condamner la SA CESAM à lui payer une somme provisionnelle de 55 537,13€ plus les intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2024 au titre des loyers et charges impayés;

condamner la SA CESAM à lui payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation correspondant égale au montant du dernier loyer majoré de 50% en sus des taxes et charges jusqu’à la libération effective des lieux;

condamner la SA CESAM aux entiers dépens d’instance en ce compris le coût du commandement de payer du 13 décembre 2024;

condamner la SA CESAM la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 novembre 2025. Après deux renvois, le dossier a été retenu à l’audience du 2 mars 2026.

A l’audience du 2 mars 2026, l’Etablissement [L] [B] ARCCO, représentée par son conseil, a, selon conclusions préalablement communiquées par voie électronique le 24 février 2026, visées et soutenues oralement sollicité de :

la déclarer recevable en ses demandes;constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail;

ordonner l’expulsion des lieux loués de la SA CESAM ainsi que celle tous les occupants de son chef et, si besoin est avec l’aide de la force Publique ;

condamner la SA CESAM à lui payer la somme provisionnelle de 39 448, 63 euros, selon décompte arrêté au 24 février 2026, plus les intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024 et du 20 novembre 2025 au titre des loyers et charges impayés ;

fixer et condamner la SA CESAM à lui payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer majoré de 50%, et majorée de la TVA en sus des taxes et charges jusqu’à la libération effective des lieux ;

condamner la SA CESAM aux entiers dépens d’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 décembre 2024, le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 20 novembre 2025 et le coût de la saisie-conservatoire de créances ;

débouter la SA CESAM de toutes ses demandes;

condamner la SA CESAM à lui payer la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles.

*

Selon conclusions communiquées le 26 février 2026, visées et soutenues oralement, la SA CESAM, représentée par son avocat, a sollicité de :

A titre principal :

dire n’y avoir lieu à référé en raison de l’existence de contestation sérieuse ;

A titre subsidiaire :

ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;

ordonner l’émission d’un avoir correspondant aux loyers et charges du 13 septembre 2024 au 13 décembre 2024 ;

rejeter la demande provisionnelle de 39.448,63 € formulée par le bailleur ;

limiter toute éventuelle condamnation à la seule somme de 23.874,50 €, correspondant au 4e trimestre 2024 ;

A titre infiniment subsidiaire :

écarter toute application d’intérêts antérieure au 13 décembre 2024, date effective du commandement de payer ;

constater que les intérêts de retard ne peuvent courir qu’à compter de l’ordonnance à venir et à titre subsidiaire à la date de signification du second commandement de payer, soit le 20 novembre 2025 ; rejeter la demande de majoration de 50% de l’indemnité d’occupation ou à titre subsidiaire l’écarter ou la réduire à la somme symbolique d’un (1) euro ;

A titre reconventionnel :

ordonner au bailleur de nettoyer les façades, sous astreinte de 500 € par jour à compter de la signification de la décision ;

condamner la société [L] [B] [C] à lui verser la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la société CESAM expose en substance :

— avoir subi une coupure internet entre le 13 septembre 2024 et le 13 décembre 2024 ne lui permettant plus d’exercer son activité professionnelle dans les locaux;

— que les réseaux wifi constituent des équipements communs relevant des obligations de délivrance du bailleur;

— que malgré les multiples relances pour que le bailleur intervienne pour faire rétablir la connexion internet dans les parties communes rien n’a été fait avant le 13 décembre 2024 ;

— qu’une franchise de loyer a été sollicitée et une consignation du loyer proposée dans l’attente du rétablissement en l’absence de possibilité d’exploiter les locaux loués ;

— que le commandement de payer du 13 décembre 2024 a été délivré de mauvaise foi et ne vise en tout état de cause pas la clause résolutoire.

— que le commandement de payer du 20 novembre 2025 tente de régulariser la procédure un an plus tard vise un montant contesté et a été délivré de mauvaise foi;

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions des parties et aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

I-Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L.145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il est constant que la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi par le bailleur. Il est constant que le bailleur fait preuve de mauvaise foi lors de la délivrance d’un commandement visant la clause résolutoire, dès lors que les locaux sont devenus inexploitables, permettant au preneur de se prévaloir de l’exception d’inexécution tirée du manquement à son obligation de délivrance par le bailleur.

Au cas présent il y a lieu de constater que l’assignation aux fins d’acquisition de la clause résolutoire a été délivrée par le bailleur le 8 septembre 2025 avant l’envoi d’un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 novembre 2025.

Il ressort que le preneur lui a en effet notifié par voie électronique ses premières conclusions le 12 novembre 2025 se prévalant à titre principal de l’absence de commandement de payer visant la clause résolutoire et à titre subsidiaire du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et jouissance paisible se caractérisant par la coupure du raccordement du local à la fibre optique empêchant l’accès à internet et donc l’utilisation des locaux entre le 13 septembre et le 13 décembre 2024 ayant justifié le non paiement de l’échéance de loyer du 4ème trimestre 2024.

Or il est établi que postérieurement à cette audience, le bailleur a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur le défaut de règlement de deux échéances de loyers (dernier trimestre 2024 et premier trimestre 2025) afin de régulariser la procédure et a actualisé ses demandes aux termes de conclusions notifiées par voie électronique le 22 décembre 2025.

Il est en l’espèce pas contesté que le preneur a été privé de la possibilité d’exploiter pleinement son activité professionnelle compte tenu d’une coupure internet liée à un débranchement de la fibre depuis les équipements situés en partie commune de l’immeuble lors du dernier trimestre 2024. Les parties sont en désaccord sur le fait de savoir si l’impossibilité d’user du local était totale et si les démarches pour permettre le raccordement incombait au bailleur ou au preneur afin de pouvoir en déduire ou exclure une responsabilité au titre de l’obligation de délivrance.

Or la question de savoir si ce raccordement relève de l’obligation de délivrance du bailleur constitue une question de fond excédant les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence et conditionne la validité du commandement de payer ainsi délivrée par le bailleur dès lors qu’il porte en partie sur des sommes dont le paiement est contesté par le preneur se prévalant de l’exception d’inexécution.

Dans ces circonstances, il y a lieu de dire que la demande d’acquisition de la clause résolutoire se heurte à des contestations sérieuses de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

II- Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Dans la mesure où le désaccord des parties porte uniquement sur le montant de l’échéance du 4ème trimestre 2024 ( d’un montant de 24 517,72 € au vu du décompte produit), il y a lieu de constater que la société demanderesse justifie d’une créance non sérieusement contestable à hauteur de la somme de 14 930,91 € (39 448,63 € – 24 517,72 €) selon décompte arrêté au 21 janvier 2026, l’échéance du 1er trimestre 2026 incluse.

Il convient de condamner la société CESAM à payer à l’Etablissement [L] [B] [C] la somme provisionnelle de 14 930,91 € au titre de l’arriéré locatif dû et selon décompte arrêté au 21 janvier 2026, l’échéance du 1er trimestre 2026 incluse.. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2025.

III. Sur la demande reconventionnelle

La société CESAM sollicite de voir ordonner au bailleur de nettoyer les façades, sous astreinte de 500 € par jour à compter de la signification de la décision.

Au soutien de sa demande, elle expose que malgré ses demandes réitérées auprès du bailleur la façade des locaux, dégradée depuis de longs mois par des tags, n’a pas été nettoyée et qu’à ce titre le bailleur a manqué à ses obligations de jouissance paisible. En réponse aux moyens adverses, elle expose qu’elle ne manque pas à ses obligations dès lors que les dégradations portent sur des parties communes ne rentrant pas dans le champ d’application de son obligation d’entretien.

L’Etablissement [L] [B] [C] soutient que s’agissant des tags côté rue le service de la mairie de [Localité 1] a été contacté via leur application (DANSMARUE) et que le preneur reconnaît qu’une partie des volets a été nettoyée dans son courriel du 26 janvier 2026. Il ajoute que la demande d’intervention peut être faite directement par le preneur qui volontairement s’en abstient en violation de son obligation d’entretien.

*

Dans la mesure où aux termes du contrat de bail commercial, l’obligation d’entretien pesant sur le preneur vise expressément les volets, où les façades dégradées du local sur les photographies produites aux débats apparaissent constituées principalement de vitrages recouverts de volets métalliques (ou rideau métallique) encadrées d’un cadre métallique marron constituant la façade et où dans son courriel du 26 janvier 2026 le preneur se plaint uniquement d’un défaut de nettoyage de l’intégralité des volets par la mairie, il y a lieu dans ces circonstances de constater que la demande d’injonction de nettoyage se heurte à contestations sérieuses compte tenu du désaccord existant entre les parties sur le débiteur de l’obligation d’entretien des volets et de l’absence de preuve de la persistance des désordres sur l’encadrement (hors volets).

Dès lors il n’y a pas lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

La société CESAM, succombant dans ses prétentions, sera condamnée aux dépens ne comprenant pas les coûts des deux commandements de payer et à payer à l’Etablissement [L] [B] [C] la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles engagés.

Il convient de rappeler enfin que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire formée par l’Etablissement [L] [B] [C] , d’expulsion et d’indemnité d’occupation consécutive;

Condamnons la société CESAM à payer à l’Etablissement [L] [B] [C] la somme provisionnelle de 14 930,91 € au titre de l’arriéré locatif impayé,selon décompte arrêté au 21 janvier 2026, l’échéance du 1er trimestre 2026 incluse;

Disons que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2025;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’injonction de nettoyage de la façade

Condamnons la société CESAM à payer à l’Etablissement [L] [B] [C] la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles;

Condamnons la la société CESAM aux dépens ne comprenant pas le coût des commandement de payer;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 1] le 20 mars 2026

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Nadja GRENARD