TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e DENIS Elodie

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Aurore FRANCELLE

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03943 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQR4

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 28 avril 2026

DEMANDEUR

Syndic. de copro. [Adresse 1] représenté par son syndic STE GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE GTF SA [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par M^e Aurore FRANCELLE, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [I], demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e DENIS Elodie, avocat au barreau de Paris,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 avril 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 28 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03943 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQR4

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Y] [I] est propriétaire des lots n°57 et 68 dans l’immeuble situé [Adresse 5], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice la société GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE GTF, a assigné Mme [Y] [I] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, avec capitalisation des intérêts :

—  1424,50 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 16 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  650 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  2000 euros de dommages et intérêts,

—  2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, incluant le coût de la sommation de payer.

Appelée à l’audience du 23 octobre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour permettre à la défenderesse de se mettre en état.

A l’audience du 9 février 2026, le demandeur a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles il a actualisé sa créance à la somme de 1851,23 euros au titre des charges de copropriété au 17 octobre 2025, et a sollicité la somme de 651,81 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires a fait valoir que les appels de charges n’étaient pas régulièrement payés, ce qui entraînait pour lui des difficultés de gestion.

Mme [Y] [I], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites au terme desquelles elle a demandé de :

— lui donner acte qu’elle reconnaît devoir la somme de 1595,19 euros selon décompte du 17 octobre 2025,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toute autre demande,

— lui accorder les plus larges délais de paiement et l’autoriser à régler la dette par versement mensuel de 100 euros,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle a indiqué être propriétaire depuis plus de quarante ans et n’avoir jusqu’alors jamais eu de difficultés pour régler ses charges. Elle a précisé avoir contracté des crédits pour payer les travaux de copropriété. Elle a contesté devoir payer les frais, dommages et intérêts et les frais non compris dans les dépens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ressort des pièces du dossier qu’une conciliation préalable a été tentée conformément aux dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble et relatif aux lots n° 57 et 68, indiquant la répartition des tantièmes (26/1017èmes),

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2026,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2022, 2023 et 2024,

— un décompte en date du 15 janvier 2026,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 9 novembre 2020, 29 novembre 2021, 3 octobre 2022, 25 avril 2023, 27 juin 2024 et 29 juin 2025 comportant :

approbation des comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, et 2024,vote des budgets prévisionnels 2021, 2022, 2023, 2024, 2025 et 2026,le fonds travaux 2021, 2022, 2023, 2024, 2025 et 2026,vote des travaux ou opérations suivantes : remplacement partiel du collecteur principal en cave (assemblée générale du 3 octobre 2022, résolution 23), travaux de reprise de fuite au niveau de la toiture en zinc (assemblée générale du 3 octobre 2022, résolution 24), remplacement de la descente en traversée de plancher (assemblée générale du 3 octobre 2022, résolution 25), curage et détartrage de la descente d’eaux usées et d’eaux vannes au droit du lot n°19 (assemblée générale du 3 octobre 2022, résolution 26),- les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

— le contrat de syndic.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 1851,23 euros selon décompte du 15 janvier 2026, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2026.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 juillet 2025.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 732,43 euros se décomposant comme suit :

—  70 euros pour l’envoi de 2 relances en date du 25 octobre 2023 et 13 septembre 2024,

—  290 euros pour la transmission du dossier à l’avocat,

—  290 euros de frais de recouvrement,

—  1,80 euros de frais de relance,

—  80,63 euros pour l’envoi d’une sommation de payer par commissaires de justice.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sera relevé toutefois que l’envoi de mises en demeures et relances avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d’un commandement de payer est un choix qui appartient au syndicat. Par ailleurs, il n’est pas établi que la mise en demeure et la lettre de relance aient été envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production de l’accusé de réception. Seule la sommation de payer sera indemnisée.

Pour l’envoi du dossier à l’avocat et le recouvrement, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En conséquence, la somme de 80,63 euros sera allouée au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ne démontre pas de préjudice distinct et ne caractérise pas la mauvaise foi de Mme [Y] [I], mauvaise foi qui ne peut découler de son seul retard de paiement.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 28 juillet 2025 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, et compte tenu de la situation financière de Mme [Y] [I] dûment justifiée, cette dernière produisant ses avis d’imposition, les tableaux d’amortissement de ses différents prêts et des extraits de son compte courant, il convient d’octroyer les délais conformément aux modalités fixées au dispositif.

Il sera toutefois précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Mme [Y] [I] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE (GTF) les sommes suivantes:

—  1851,23 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, selon décompte du 15 janvier 2026, appel provisionnel du 1er trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 juillet 2025,

—  80,63 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 28 juillet 2025,

AUTORISE Mme [Y] [I] à s’acquitter des sommes susvisées en 19 mensualités de 100 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 20ème et dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE (GTF), de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [Y] [I] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE (GTF), la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Y] [I] aux dépens,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et le greffière susnommés.

La greffière, La présidente