COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TOTAL COPIES 4

COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat défendeur

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° RG 22/00643 – N° Portalis DBYB-W-B7G-NQBN

Pôle Civil section 2

Date : 13 Novembre 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [N] [I]

né le 19 Juillet 1977 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2]

Madame [U] [Y]

née le 01 Juillet 1974 à [Localité 10] USA,

demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Philippe AUDOUIN, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Madame [E] [D]

née le 08 Octobre 1930 à [Localité 12], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [R] [C]

né le 30 Septembre 1947 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 9]

représenté par Maître Tom SCHNEIDER de la SELARL SCHNEIDER ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Cécilia FINA-ARSON

Juge unique

assistée de Philippe LE CORRE greffier lors des débats et de Françoise CHAZAL greffière, lors du prononcé

DEBATS : en audience publique du 11 Septembre 2025

MIS EN DELIBERE au 13 Novembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 13 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Le 07 juin 2013, Madame [U] [Y] et Monsieur [N] [I] ont signé avec Madame [E] [D], Madame [V] [D] épouse [C] et Monsieur [R] [C], un compromis de vente portant sur les parcelles cadastrées n°B733, B736 et [Cadastre 4] sises « [Adresse 11] » à [Localité 5] (34).

Par arrêté municipal du 27 décembre 2013, le permis de construire des consorts [M] a été accordé pour la construction d’une maison en R+1 sur lesdites parcelles.

Par acte authentique du 07 février 2014, les parties ont réitéré la promesse et conclu la vente des parcelles précitées moyennant le prix de 128.000 euros.

Le 27 juin 2017, l’arrêté préfectoral portant adoption du plan de prévention des risques de la commune de [Localité 5] a été adopté

Le 28 mars 2018, Madame [V] [D] épouse [C] est décédée, laissant notamment Monsieur [R] [C] comme héritier.

Selon ordonnance du 10 août 2018, le tribunal administratif de Montpellier a notamment mis hors de cause les notaires et ordonné une expertise judiciaire et désigné un expert pour y procéder, qui a déposé son rapport le 20 septembre 2019.

Par courrier officiel et recommandé daté du 12 mars 2020, Madame [U] [Y] et Monsieur [N] [I] ont mis en demeure Madame [E] [D] et Monsieur [R] [C] de répondre sur le principe de la responsabilité et sur la prise en charge des préjudices.

Par ordonnance du 04 décembre 2020, le tribunal administratif de Montpellier a condamné la commune de Garrigues à payer une provision de 105.000 euros aux consorts [M], outre les frais d’expertise. Cette ordonnance a été confirmée par la cour administrative d’appel de [Localité 6] le 08 juin 2021.

Le 22 septembre 2022, par jugement statuant au fond, le même tribunal administratif a notamment reconnu la responsabilité de la commune et a porté les dommages et intérêts à la somme de 107.208,23 euros, outre les frais d’expertise et de procédure. La cour administrative d’appel de [Localité 13], par arrêt du 17 avril 2025, a confirmé le principe de la précédente décision mais condamné la commune à payer aux demandeurs la somme de 141.785,6 euros.

***

Par actes de commissaire de justice délivrés les 14 et 18 janvier 2022, Madame [U] [Y] et Monsieur [N] [I] ont fait assigner en paiement Madame [E] [D] et Monsieur [R] [C] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier, sur le fondement principal de la responsabilité contractuelle.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 mai 2024, Madame [U] [Y] et Monsieur [N] [I] sollicitent notamment du tribunal :

— la condamnation solidaire des vendeurs à titre principal sur le fondement contractuel : à titre principal sur le fondement des vices cachés, à titre subsidiaire sur le fondement du défaut de conformité et à titre infiniment subsidiaire sur celui du dol,

— à titre subsidiaire, sur le fondement délictuel,

— en toute hypothèse, leur condamnation solidaire à leur payer les sommes suivantes :

* 125.000 euros au titre de la compensation concernant la valeur du terrain,

* 51.204 euros de nature à couvrir les travaux à réaliser afin d’assurer la protection de la propriété,

* 236.250 euros au titre de la valeur du bien, sauf à déduire la somme qui sera obtenue par décision définitive du juge administratif (instance en cours en appel e pas d’arrêt définitif),

* 50.000 euros au titre des troubles de jouissance et préjudice moral distinct des sommes allouées devant le juge administratif,

* 12.400 euros au titre des frais de procédure, du temps passé et frais du rapport de l’expert [B],

— leur condamnation solidaire aux dépens et frais d’expertise s’ils n’étaient pas réglés dans la procédure administrative, ainsi qu’à leur payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 juin 2022, Madame [E] [D] et Monsieur [R] [C] sollicitent quant à eux :

— le rejet de l’ensemble des demandes des demandeurs,

— à titre reconventionnel, leur condamnation au paiement d’une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour abus de procédure,

— leur condamnation aux entiers dépens et à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens respectifs.

***

La clôture a été prononcée le 02 septembre 2025 par ordonnance du 18 mars 2025.

A l’audience du 11 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », « constater » et « juger » sont dépourvues de caractère juridictionnel car insusceptibles de conférer un droit à la partie qui les formule, n’étant que la reprise des moyens développés par les parties et non des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile. Par conséquent, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, en application de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la garantie des vices cachés

Sur la prescription de l’action

L’article 122 du Code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Toutefois, l’article 789 du Code de procédure civile, dans sa version applicable à la présente instance, dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal notamment pour statuer sur les fins de non-recevoir. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Par conséquent, la fin de non-recevoir soulevée par les défendeurs sera déclarée irrecevable, faute d’avoir été soulevée devant le juge de la mise en état, celle-ci n’étant pas apparue postérieurement à son dessaisissement puisqu’elle était connue dès l’assignation.

Sur le principe

Aux termes de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Il est constant que la charge de la preuve des éléments constitutifs d’un vice caché repose sur l’acquéreur.

Les deux articles suivants précisent que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents mais qu’il est tenu des vices dès lors qu’ils sont cachés, même s’il ne les connaissait pas, sauf s’il a stipulé qu’il ne serait obligé à aucune garantie. Lorsque cette stipulation contractuelle excluant la garantie des vices cachés par le vendeur existe, il est constant que l’acquéreur doit établir la mauvaise foi du vendeur.

Ainsi, il convient d’examiner l’existence d’un vice c’est-à-dire d’un défaut de la chose et que ce défaut la rende impropre à son usage, c’est-à-dire qu’il revête une certaine gravité. Ce défaut doit par ailleurs être caché et antérieur ou concomitant à la vente.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise hydraulique qu’un porter-à-connaissance a été effectué auprès de la commune de [Localité 5] le 12 décembre 2013, soit 15 jours avant l’arrêté octroyant le permis de construire des consorts [M]. Il contenait notamment la transmission du rapport [G] dont il résulte que les parcelles objets du présent litige sont classées en zone d’aléa d’inondation fort. La commune était également associée aux travaux d’élaboration d’un plan de prévention des risques depuis 2011, plan qui sera finalement adopté le 27 juin 2017, confirmant le classement des parcelles en zone rouge. L’expert précise : « la propriété se situe pour la crue centennale de référence en zone d’aléa inondation fort, défini dans ce cas par des hauteurs supérieures à 50 cm ou des vitesses supérieures à 0,5 m/s ».

Par ailleurs, il résulte de l’acte notarié signé entre les parties le 07 février 2014 qu’il stipule en page 18 que sont annexés à l’état des risques et donc à l’acte, la liste des arrêtés de catastrophe naturelle de la commune. Les annexes n’ont pas été produites par les parties mais il n’est pas contesté que cela a été annexé, le notaire n’ayant d’ailleurs pas été attrait dans la présente cause. La clause poursuit en stipulant notamment : « L’ACQUEREUR s’oblige à faire son affaire personnelle de la situation de l’immeuble au regard des plans de prévention des risques naturels, technologiques, miniers et sismiques, de l’exécution des prescriptions de travaux le cas échéant relatées sur les documents annexés. Il reconnaît avoir reçu du notaire soussigné toutes explications et éclaircissements sur la portée, l’étendue et les effets de ces situations et prescriptions ». En revanche, il convient de noter qu’il résulte de l’état des risques repris dans l’expertise hydraulique (celui annexé à l’acte de vente produit étant vierge), qu’il avait été coché « non » aux questions concernant l’existence d’un PPRI, qu’il soit prescrit, appliqué ou approuvé.

Ainsi, s’il existait bien un vice en germe au moment de la vente, de nature à réduire l’usage des terrains au point que les consorts [M] ne les auraient pas acquis, il ne saurait être considéré comme caché au vu des stipulations de l’acte de vente du 07 février 2014. Le juge administratif, tant en première qu’en deuxième instance, a d’ailleurs retenu une imprudence fautive des acquéreurs ayant contribué à la réalisation de leurs préjudices à hauteur de 25%. La cour administrative d’appel de [Localité 13] indique notamment dans son arrêt du 17 avril 2025 : « Il résulte de l’instruction que les parcelles acquises par Mme [Y] et M. [I] se situent à la confluence de deux ruisseaux et à proximité immédiate d’un troisième cours d’eau. Les intéressés ont par ailleurs été informés, au plus tard lors de la signature de l’acte d’achat du terrain intervenue le 07 février 2014, de l’existence d’arrêtés antérieurs à cette date et portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle au titre du risque inondation sur le territoire de la commune de [Localité 5] ».

A titre surabondant, la connaissance de ce vice par les vendeurs n’est pas établie. En effet, le lien familial des consorts [X] avec le maire de la commune de [Localité 5] n’est pas établi par un autre élément que les déclarations de Maître [J] au cours d’une réunion d’expertise, confirmées par Madame [E] [D] dans un dire. Il n’est pas démontré que le maire ayant participé aux réunions préparatoires au PPRI en 2011 était également celui en fonction lors de l’octroi du permis de construire aux demandeurs en 2013, ni que les consorts [X] habitaient à proximité des parcelles objets du présent litige lors des précédentes inondations. L’article paru dans le Midi libre ne saurait suffire à caractériser la connaissance du vice par les vendeurs, d’autant qu’il n’était qu’en germe au moment de la vente, le classement officiel en zone rouge n’ayant été effectué qu’en 2017, soit quatre ans plus tard.

Par conséquent, la garantie des vices cachés ne saurait trouver à s’appliquer et les consorts [M] seront déboutés de leurs demandes sur ce fondement.

Sur le défaut de conformité

A titre subsidiaire, Madame [U] [Y] et Monsieur [N] [I] formulent les mêmes demandes indemnitaires, sur le fondement du défaut de conformité.

Aux termes des articles 1604 et suivants du code civil relatifs à l’obligation de délivrance conforme, il est constant que l’acquéreur ne peut être tenu d’accepter une chose différente de celle qu’il a commandée et qui ne correspond pas aux stipulations contractuelles.

Cependant, le défaut de conformité à la destination normale du bien s’analyse, de façon constante, en un vice caché. Dès lors, l’action ne peut alors être engagée que sur le terrain des articles 1641 et suivants.

Ainsi, les demandeurs invoquent la non-conformité des parcelles à leur usage normal qui est celui de recevoir des constructions, ce qui relève donc de la garantie des vices cachés, dont il a été vu que les conditions ne sont en l’espèce pas remplies.

Les demandes des consorts [M] seront donc rejetées sur ce fondement.

Sur le dol

L’article 1137 du Code civil énonce que le dol est le fait, pour un contractant, d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, ou en dissimulant de manière intentionnelle à l’autre contractant une information dont il sait le caractère déterminant pour lui. En revanche, ne constitue pas un dol le fait de ne pas révéler à son contractant son estimation de la valeur de la prestation.

Aux termes de l’article 1139 du même code, l’erreur qui résulte d’un dol est toujours excusable ; elle est une cause de nullité alors même qu’elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat.

Il est constant que l’action en garantie des vices cachés n’est pas exclusive de l’action en nullité pour dol.

Cependant, au-delà du fait que Madame [U] [Y] et Monsieur [N] [I] ne sollicitent pas la nullité de la vente mais seulement des dommages et intérêts, ils n’établissent aucune manœuvre dolosive de la part de Madame [E] [D] et Monsieur [R] [C]. La réticence dolosive qu’ils allèguent n’est pas non plus établie puisqu’il a été indiqué ci-dessus que la preuve de la connaissance par les vendeurs du caractère inondable des parcelles n’a pas été rapportée.

Ils seront donc déboutés de leurs demandes également sur ce fondement.

Sur la responsabilité délictuelle

Selon l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il existe de façon constante la règle du non-cumul des responsabilités délictuelle et contractuelle qui implique que seule la seconde peut être recherchée entre cocontractants.

En l’espèce, Madame [U] [Y] et Monsieur [N] [I] ont conclu avec Madame [E] [D] et Monsieur [R] [C] un contrat de vente pour les parcelles objets du présent litige. En présence de ce contrat, aucune responsabilité délictuelle ne peut être recherchée entre eux.

Les demandeurs seront donc déboutés de leurs demandes sur ce fondement.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Selon les dispositions de l’article 32-1 du code civil, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

La demande de dommages et intérêts formulée sur le fondement de la procédure abusive relève d’une application particulière du droit de la responsabilité civile. Cette demande nécessite de caractériser dans quelle mesure l’exercice du droit d’ester en justice a dégénéré en abus par la démonstration d’une intention de nuire, une malveillance manifeste, une erreur grossière équipollente au dol ou encore la mauvaise foi.

Madame [E] [D] et Monsieur [R] [C] sollicitent à titre reconventionnel la somme de 5.000 euros pour procédure abusive. Toutefois, ils n’établissent pas en quoi l’exercice du droit d’agir en justice de Madame [U] [Y] et Monsieur [N] [I] aurait dégénéré puisqu’ils ne démontrent ni intention de nuire, ni malveillance ni erreur ou mauvaise foi.

Par conséquent, leur demande sera rejetée.

Sur les dépens

Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du Code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.

En l’espèce, Madame [U] [Y] et Monsieur [N] [I], partie perdante, seront donc condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, condamnés aux dépens, Madame [U] [Y] et Monsieur [N] [I] seront condamnés à payer la somme de 3.000 euros à Madame [E] [D] et Monsieur [R] [C] sur ce fondement et verront leur propre demande rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article suivant permet au juge d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue alors d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il sera donc rappelé qu’elle est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

DECLARE IRRECEVABLE la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en garantie des vices cachés soulevée par Madame [E] [D] et Monsieur [R] [C],

DEBOUTE Madame [U] [Y] et Monsieur [N] [I] de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires, sur le fondement de la garantie des vices cachés, du défaut de conformité, du dol et de la responsabilité civile délictuelle,

DEBOUTE Madame [E] [D] et Monsieur [R] [C] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE Madame [U] [Y] et Monsieur [N] [I] aux dépens,

CONDAMNE Madame [U] [Y] et Monsieur [N] [I] à payer à Madame [E] [D] et Monsieur [R] [C] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [U] [Y] et Monsieur [N] [I] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire de Montpellier, conformément aux articles 450, 451 et 456 du Code de procédure civile, le 13 novembre 2025, la minute étant signée par :

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Françoise CHAZAL Cécilia FINA-ARSON