TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Laure RYCKEWAERT

— M^e Pascal ADAM

Copie certifiée conforme à :

— M^e Laure RYCKEWAERT

— M^e Pascal ADAM

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/00369

N° Portalis 352J-W-B7H-C3MR6

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Décembre 2023

JUGEMENT

rendu le 22 Janvier 2026

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société FAG PERENNE

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Laure RYCKEWAERT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0688

DÉFENDERESSE

Madame [C] [F]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Pascal ADAM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0642

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 22 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/00369 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3MR6

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Novembre 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [C] [F] est propriétaire du lot n°4 d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8] et soumis au statut de la copropriété.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 1er septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Mme [F] de payer la somme de 18.013,69 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 21 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner Mme [F] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 7 janvier 2025, et au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que l’article 1240 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« -Prendre acte du règlement de Madame [F] correspondant aux demandes du Syndicat des copropriétaires au titre de l’arriéré et des frais de l’article 10-1 ;

— Condamner Madame [C] [F] au paiement de la somme de 4.000 euros à titre de dommage et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la résistance abusive dans le règlement de l’arriéré ;

— Condamner Madame [C] [F] au paiement de la somme de 3.360 euros au titre des frais irrépétible de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [C] [F] aux entiers dépens comprenant les frais de signification par huissier de l’assignation ».

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 11 mars 2025, et au visa de l’article L441-9 du code de commerce, Mme [F] demande au tribunal de :

« -DONNER ACTE à Madame [C] [F] du règlement de l’arriéré de charges de copropriété de 17.539,35 euros et des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de 258,48 euros par virement de la somme de 18.095,90 euros le 10 septembre 2024.

— DEBOUTER le syndicat demandeur de ses demandes de dommages intérêts de 4.000 euros et de 3.360 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ».

La clôture de l’instruction a été prononcée le 20 mars 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 13 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1-Sur les demandes de « prendre acte » ou « donner acte»

Il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mme [F] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Mme [F] avait manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve suffisante que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation. La production du courrier de l’entreprise LOISEAU en date du 9 août 2024 sollicitant au syndicat des copropriétaires le paiement de pénalités de retard en raison d’impayés ne saurait suffire à établir le lien de causalité entre les difficultés financières invoquées par le syndicat des copropriétaires, l’empêchant de payer ses factures dans les délais, et les retards de paiement Mme [F].

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Mme [F] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La présente procédure, en lien avec les charges impayés par Mme [F], ayant permis une résolution au cours de ladite procédure, Mme [F] sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Mme [F] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8] au paiement de la somme de 2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Mme [F] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 22 Janvier 2026

La Greffière La Présidente