TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître Philippe JEAN-PIMOR

Copie certifiée conforme à :

— Maître [J] [F]

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/10810

N° Portalis 352J-W-B7J-C7YSS

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Septembre 2025

JUGEMENT

rendu le 11 Juin 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic, la société LE TERROIR, S.A

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Philippe JEAN-PIMOR de la SELARL JEAN-PIMOR ET PION, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0017

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [I]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non-représenté

Décision du 11 Juin 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/10810 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7YSS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 26 Mars 2026 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [L] [I] est propriétaire des lots de copropriété n° 3 et 32 d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4].

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 20 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a fait mettre en demeure de payer un arriéré de charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 09 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à Paris (75011) représenté par son syndic en exercice la SA LE TERROIR a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, Monsieur [L] [I] pour l’audience du 29 janvier 2026.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

« Vu les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les nombreuses relances amiables infructueuses,

Vu les précédentes condamnations,

Condamner Monsieur [L] [I] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS A [Localité 1] – [Adresse 3], représenté par son syndic, la société LE TERROIR, les sommes suivantes de :

-16.684,28 € à titre principal avec intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 septembre 2024, date de la mise en demeure de la société LE TERROIR, syndic,

-1.003,44 € au titre des frais irrépétibles avec intérêts de retard à compter du 20 septembre 2024,

-5.000,00 € à titre de dommages et intérêts,

—  6.000,00 € au titre des frais non compris dans les dépens sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile

— Condamner le même aux entiers dépens, dont la somme de 148,88 € au titre des frais de commandement de payer de Maître [D], huissier de justice, du 26 novembre 2020, dont distraction au profit de la SELARL PHILIPPE JEAN-PIMOR, avocat aux offres de droit. »

Cité à personne suivant les modalités de l’article 654 du code de procédure civile, Monsieur [L] [I] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 29 janvier 2026 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 26 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 11 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu'« aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

__________

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [L] [I] est propriétaire des lots de copropriété n° 3 et 32 d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

— les jugements des 17 décembre 2013, 31 mars 2017, 1er octobre 2019, 06 octobre 2022 ;

— la mise en demeure datée du 20 septembre 2024 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 04 mars 2020, 12 avril 2021, 17 février 2022, 08 février 2023, 08 février 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des exercices du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, fixé les budgets prévisionnels du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 ainsi que ceux des exercices 2023/2024, 2024/2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— l’état récapitulatif détaillé de la créance du 1er avril 2022 au 19 septembre 2024 faisant état d’un solde débiteur de 16.684,28 euros ;

— le contrat de syndic en date du 08 février 2024 d’une durée d’un an.

Le montant de la créance doit être justifié par un décompte actualisé remontant jusqu’à l’origine de la dette du copropriétaire lequel doit détailler l’ensemble des charges appelées et qui constitue le solde débiteur du copropriétaire.

Par ailleurs, ce décompte ne doit pas inclure de reprise de solde antérieur caractérisé par l’intégration dans le décompte d’un report de solde débiteur lorsque les comptes ont été arrêtés mais doit présenter l’ensemble des charges qui ont été appelées.

En l’espèce, il apparaît sur le décompte versé aux débats, une reprise de solde débiteur à hauteur de 4.990,81 euros au 1er avril 2022 alors qu’au titre du jugement en date du 06 octobre 2022, l’appel provisionnel du 1er trimestre 2022 était inclus dans le montant des condamnations prononcées ; cette somme sera donc déduite des charges dues tout comme l’ensemble des condamnations et frais de procédures y figurant et liés au jugement du 6 octobre 2022 à hauteur de 2.308,74 euros.

En conséquence il résulte de l’examen des pièces versées aux débats que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [L] [I] est, débiteur au 19 septembre 2024 de la somme de 9.384,73 euros (3ème appel travaux cage d’escalier et 3ème appel provisionnel et fonds travaux 2024 inclus).

Monsieur [L] [I] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en qualité de copropriétaire sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mise en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce l’accusé de réception de la mise en demeure en date du 24 septembre 2024 n’est pas versé aux débats.

En conséquence en l’absence de production d’une mise en demeure adressée au défendeur dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965 soit par lettre recommandée avec accusé de réception conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, la somme de 9.384,73 euros portera intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2025.

2. Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;

— les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 1.003,44 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet

se décomposant comme suit :

— facture société LE TERROIR du 30 septembre 2022 à hauteur de 501,72 euros ;

— facture société LE TERROIR du 10 septembre 2023 à hauteur de 501,72 euros.

Il ne justifie cependant d’aucune mise en demeure adressée au défendeur dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965 soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 jusqu’à la sommation de payer en date du 12 septembre 2024.

Sa demande au titre des frais nécessaires sera donc rejetée.

3. Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 5.000,00 euros en réparation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution réitérée par le défendeur de ses obligations.

Il ressort des pièces communiquées que Monsieur [L] [I] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges, son compte étant chroniquement débiteur depuis 2013.

Le syndicat des copropriétaires produit en outre aux débats trois jugements en date des 17 décembre 2013, 31 mars 2017, 1er octobre 2029 rendus par le tribunal d’instance du 11ème arrondissement ainsi qu’un quatrième en date 6 octobre 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Paris ayant donné lieu à une inscription à la publicité foncière, condamnant le défendeur à verser au syndicat des copropriétaires des arriérés de charges impayées.

Monsieur [L] [I] a manqué régulièrement à son obligation de paiement de sa quote-part de charges et aucun versement significatif n’est intervenu depuis plusieurs années.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et de manière générale oblige, la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur [L] [I] à verser au syndicat des copropriétaires, la somme de 1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier causé avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] [I] sera condamné aux entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée à la SELARL PHILIPPE JEAN-PIMOR, avocats au barreau de Paris, qui en a fait la demande de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [L] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la SA LE TERROIR ;

— la somme de 9.384,73 euros au titre des charges et appels travaux impayés au 19 septembre 2024 (3ème appel travaux cage d’escalier et 3ème appel provisionnel et fonds travaux 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2025 ;

— la somme de 1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

— la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [I] aux entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée à la SELARL PHILIPPE JEAN-PIMOR, avocats au barreau de Paris, de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à [Localité 1] le 11 Juin 2026

La Greffière La Présidente