TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Sandra BURY

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Anthony THIERS

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01337 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7I6Q

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 10 mars 2026

DEMANDEUR

Monsieur [I] [F]

demeurant [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]

représenté par M^e Sandra BURY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1446

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [Y]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Anthony THIERS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0704

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 décembre 2025

Délibéré au 19 février 2026, prorogé au 10 mars 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 mars 2026 par Pascale DEMARTINI, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 10 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01337 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7I6Q

EXPOSE DU LITIGE

Le 11 janvier 2024, M. [I] [F], promettant, et M. [O] [Y], bénéficiaire, ont signé devant notaire une promesse de vente concernant les lots n°26 et 27 de l’immeuble situé [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Des travaux d’isolation des façades ainsi que les modalités des appels de fonds par tranches de 20% ont été votés à l’Assemblée générale des copropriétaires en date du 6 mars 2024 (résolution n°17).

M. [O] [Y] est devenu propriétaire des lots par acte de vente du 26 mars 2024. M. [I] [F] a versé la somme de 5100 euros correspondant à sa quote-part dans les travaux votés mais non encore appelés en tout ou partie.

Suite à la contestation du libellé de la résolution n°17 de l’Assemblée générale du 6 mars 2024, les travaux d’isolation des façades ont été portés à l’ordre du jour de l’Assemblée générale du 1er juillet 2024 lors de laquelle il a été décidé de rembourser l’appel de fonds déjà appelé suite à l’Assemblée générale du 6 mars 2024.

Par courrier en date du 27 novembre 2024, la société PACIFICA, assureur de protection juridique de M. [I] [F], a mis en demeure M. [O] [Y] de rembourser la somme de 5100 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 février 2025, M. [I] [F] a fait assigner M. [O] [Y] devant le Pôle civil de proximité du Tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater que M. [O] [Y] n’avait pas restitué le montant de l’appel de charges annulé après la vente intervenue le 26 mars 2024,

— ordonner le paiement de la somme de 5100 euros par M. [O] [Y] à M. [I] [F], correspondant à l’appel de charges annulé par l’assemblée générale du 1er juillet 2024, augmentée du taux d’intérêt légal à compter du 27 novembre 2024, date de la mise en demeure,

— condamner M. [O] [Y] au paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, sous astreinte provisoire d’un montant de 50 euros par jour de retard, quinze jours après la signification de la décision, le Tribunal se réservant le droit de liquider l’astreinte,

— condamner M. [O] [Y] à payer à M. [I] [F] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Appelée à l’audience du 25 juin 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 10 décembre 2025, M. [I] [F], représenté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement au terme desquelles il a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions et au visa de l’article 1103 du code civil, il a indiqué que les travaux ayant été annulés postérieurement à la vente, M. [O] [Y] devait lui restituer la somme de 5100 euros, les travaux d’isolation votés le 6 mars 2024 n’ayant jamais commencé et ayant été annulés. Il a soutenu qu’il n’avait pas à participer financièrement à de nouveaux travaux, votés postérieurement à la vente.

M. [O] [Y], représenté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement au terme desquelles il a demandé de :

— débouter M. [I] [F] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner M. [I] [F] à lui verser la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’appui de ses prétentions et au visa de l’article 1103 du code civil, il a soutenu que les travaux n’avaient pas été annulés mais seulement reportés, qu’un nouvel appel de charges avait à ce titre été décidé lors d’une Assemblée générale des copropriétaires en date du 13 mars 2025, et enfin que l’acte de vente stipulait une participation forfaitaire et définitive de M. [I] [F].

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de renvoyer aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 février 2026 par mise à disposition des parties au greffe puis prorogée au 10 mars 2026.

MOTIVATION

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Il résulte par ailleurs de l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 qu’à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité.

L’article 6-3 du même décret dispose que « toute convention contraire aux dispositions de l’article 6-2 n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation à titre onéreux ».

Enfin, aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la promesse de vente conclue entre les parties le 11 janvier 2024 prévoit que les travaux venant à être votés et chiffrés à compter du jour de l’avant-contrat jusqu’à la date de signature de l’acte authentique de vente ne seront supportés par le bénéficiaire que si ce dernier a été mis en mesure d’assister à l’assemblée générale ayant décidé lesdits travaux. Les versements effectués seront forfaitaires et définitifs, sauf erreur ou omission contenue dans l’état daté. Dans ce cas, les parties entendront en tout état de cause respecter le principe de répartition posé ci-dessus, et feront leur affaire personnelle des éventuels remboursements devant intervenir entre elles sur la base des appels qui pourraient être faits par le syndic et qui n’auraient pas été indiqués dans l’état daté.

L’acte authentique de vente du 26 mars 2024 reprend ces termes et stipule qu’au titre du règlement effectué entre les parties pour travaux votés et non appelés en tout ou partie, le vendeur verse à l’instant la somme de 5100 euros correspondant à sa quote-part dans ces travaux afin que l’acquéreur puisse faire face aux appels de fonds à venir, conformément aux indications fournies par le syndic et en application de l’avant-contrat.

Ainsi, les parties ont choisi d’établir une convention relative au paiement des travaux votés et chiffrés entre l’avant-contrat et la vente, ce qui est le cas des travaux d’isolation votés en assemblée générale du 6 mars 2024 (résolution n°17) lors de laquelle M. [I] [F] a pris part au vote. A ce titre, il a versé la somme de 5100 euros le jour de la signature de l’acte de vente, somme forfaitaire et définitive.

M. [I] [F] soutient qu’il doit obtenir le remboursement de cette somme de la part de M. [O] [Y] au regard de l’annulation des travaux.

Or, si les dispositions de l’avant-contrat et de l’acte de vente prévoient bien d’éventuels remboursements entre parties, ce n’est que dans les cas limitativement énumérés d’une erreur ou d’une omission dans l’état daté, ce qui n’est pas cas en l’espèce.

Par ailleurs, les travaux votés et chiffrés lors de l’Assemblée générale du 6 mars 2024 n’ont pas été annulés mais reportés dans l’attente d’un nouveau chiffrage de leur coût (résolution n°3 de l’Assemblée générale du 1er juillet 2024 et résolution n°12 de l’Assemblée générale du 13 mars 2025). Or, la convention conclue par les parties n’a pas prévu de remboursement dans le cas d’un nouveau chiffrage, ni même dans celui d’une annulation des travaux.

De plus, il est clairement précisé par l’acte de vente que le montant de 5100 euros payé par le vendeur le 26 mars 2024, jour de signature de l’acte authentique, est forfaitaire et définitif, ce qui exclut toute notion de remboursement hors les cas d’erreur ou omission dans l’état daté.

Enfin, ce versement n’était nullement subordonné à l’exécution effective des travaux ainsi financés mais uniquement au constat du vote de M. [I] [F] avant le jour de la vente, le vendeur n’ignorant en outre pas que ce vote pouvait être remis en cause, comme tout vote en assemblée générale.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, M. [I] [F] sera débouté de sa demande.

En conséquence, il sera également débouté de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Le demandeur, partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à verser la somme de 1500 euros à M. [O] [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE M. [I] [F] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE M. [I] [F] à payer à M. [O] [Y] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [I] [F] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 10 mars 2026 et signé par la Présidente et la Greffière susnommées.

La greffière, La Présidente