TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [T] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Eric AUDINEAU

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04288 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAVBL

N° MINUTE :

4/2026

JUGEMENT

rendu le lundi 18 mai 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic le Cabinet DEFFORGE IMMOBILIER, dont le siège social est sis – [Adresse 2]

représentée par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D0502

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [F], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mars 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 mai 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 18 mai 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04288 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAVBL

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [T] [F] est propriétaire des lots n° 1 et 15 dans l’immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété, représentant 89/2000 tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, M. [T] [F] a été condamné par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 25 mars 2024 à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

-2.323,24 € au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er avril 2021 au 1er octobre 2023 et incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2023,

-42 € au titre des frais de recouvrement,

-200 € au titre des dommages-intérêts,

-700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. DEFFORGE IMMOBILIER, a assigné M. [T] [F] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2025, aux fins de :

— condamner M. [T] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme en principal de 3.221,75 €, à titre des charges de copropriété impayées à compter du 25 janvier 2024 et arrêtées au 1er juillet 2025 inclus, et représentant :

*2.005,93 € au titre des charges courantes et exceptionnelles,

*1.215,82 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— assortir la condamnation prononcée à l’encontre de M. [T] [F] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

*de la mise en demeure notifiée par le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER en date du 18/04/2025 d’avoir à payer la somme de 6.372,93 €,

*de la mise en demeure notifiée par le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER en date du 30/05/2025 d’avoir à payer la somme de 6.422,93 €,

*de l’assignation pour le surplus,

— ordonner la capitalisation des intérêts à compter de l’assignation,

— condamner M. [T] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.800 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— condamner M. [T] [F] aux dépens comprenant notamment les frais de la signification de l’assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement et l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A444-32 du code de commerce,

— condamner M. [T] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’audience du 13 mars 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

M. [T] [F], cité à étude par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2025, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur les charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de M. [T] [F],

— les appels de fonds correspondant à l’arriéré,

— l’historique du compte du 25 janvier 2024 au 1er juillet 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 3.221,75 €, frais compris,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 12 décembre 2023 et 25 novembre 2024,

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés.

Le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 1.215,82 €. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, laquelle sera arrêtée à la somme de 2.005,93 € (3.221,75 € – 1.215,82 €).

M. [T] [F] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.005,93 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période allant du 12 février 2024 au 1er juillet 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit le 30 juillet 2025, et non à compter des mises en demeure des 18 avril 2025 et 30 mai 2025 car la preuve de leur réception par le débiteur n’est pas produite.

II) Sur les frais nécessaires au recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1.215,82 € se décomposant comme suit :

-480 € pour des frais de procédure : or, il s’agit de frais relevant de l’article 700 du code de procédure civile. Ils seront écartés.

-560,22 € et 89,60 € pour des frais de saisie et des frais d’huissier : or, il s’agit de frais de commissaire de justice semblant concerner des actes d’exécution du premier jugement de condamnation. Ils seront écartés.

-36 € et 50 € pour des frais de mise en demeure et de rappel de mise en demeure : or, la preuve de l’envoi effectif de ces mises en demeure n’est pas rapportée (absence de l’avis de réception). Ces frais seront donc écartés.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.

III) Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il est établi que M. [T] [F] présente de manière récurrente des impayés de charges de copropriété. Il a déjà été condamné une première fois par jugement du 25 mars 2024 et s’est abstenu de payer ses charges postérieures. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

Par conséquent, M. [T] [F] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 400 € au titre des dommages-intérêts.

IV) Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera accordée conformément aux dispositions susvisées.

V) Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [T] [F], partie perdante, supportera les dépens comprenant notamment le coût de la signification de l’assignation du 30 juillet 2025 et le coût de la signification du présent jugement.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [T] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la S.A.S. DEFFORGE IMMOBILIER :

— la somme de 2.005,93 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période allant du 12 février 2024 au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2025,

— la somme de 400 € à titre de dommages-intérêts,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la S.A.S. DEFFORGE IMMOBILIER, de sa demande formulée au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 30 juillet 2025,

CONDAMNE M. [T] [F] aux dépens, comprenant notamment le coût de la signification de l’assignation du 30 juillet 2025 et le coût de la signification du présent jugement,

CONDAMNE M. [T] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la S.A.S. DEFFORGE IMMOBILIER, la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La juge