TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [Z] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/07245 – N° Portalis 352J-W-B7J-DASFT

N° MINUTE : 4

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 mars 2026

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 1] HABITAT,

[Adresse 1] – [Localité 1]

représenté par M^e Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [E],

[Adresse 2] – [Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 janvier 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 12 mars 2026 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 12 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/07245 – N° Portalis 352J-W-B7J-DASFT

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 29 juin 1993, l’OPAC de [Localité 1], aux droits duquel vient l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH, a consenti un bail d’habitation à Mme [X] [E] sur des locaux situés au [Adresse 2] [Localité 2].

Par avenant du 11 février 2003, le contrat de bail a été transféré à M. [Z] [E] et à Mme [D] [Y].

Par courrier du 7 octobre 2013, Mme [D] [Y] a donné congé et, par avenant du 7 novembre 2013, M. [Z] [E] est devenu seul titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2057,37 euros au titre de son arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [E] le 12 mars 2025.

Par assignation du 7 août 2025, l’établissement [Localité 1] HABITAT-OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, ordonner l’expulsion de M. [Z] [E], autoriser le transport et la sequestration de ses meubles, et le condamner par provision au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer indexé et des charges éventuellement révisées, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4011,49 euros au titre de son arriéré locatif, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2057,37 euros à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 août 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 janvier 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A cette audience, l’établissement [Localité 1] HABITAT-OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 janvier 2026, s’élève à 6711,27 euros. L’établissement [Localité 1] HABITAT-OPH s’oppose au plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire sollicité par le défendeur, en dépit de la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [Z] [E], comparant en personne, demande son maintien dans les lieux, moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 186 euros pendant 36 mois.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Autorisé à produire en délibéré ses trois derniers avis d’imposition, M. [Z] [E] a fait parvenir les documents demandés par courriels du 8 et du 23 janvier 2026.

Le conseil du bailleur a également, par RPVA, fait parvenir un décompte actualisé démontrant que la veille de l’audience, M. [Z] [E] avait effectué un paiement de 422,45 euros, sa dette s’élevant, au jour de l’audience, à 6288,82 euros.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer impartissant au locataire un délai de deux mois pour s’acquitter de la somme en principal de 2057,37 euros reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail lui a été signifié le 11 mars 2025.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2057,37 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 mai 2025.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

2. Sur la provision au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement [Localité 1] HABITAT-OPH a produit en délibéré un décompte démontrant qu’à la date du 7 janvier 2026, M. [Z] [E] lui devait la somme de 6288,82 euros et, soustraction faite des frais de procédure, la somme de 5944,68 euros. Il sera observé que si le décompte produit en délibéré fait état d’une dette locative s’élevant à 8773,22 euros au 31 janvier 2026, celle-ci comprend un montant de 2484,40 euros appelé au titre du loyer du mois de janvier 2026, qui n’est expliqué par aucune des pièces versées aux débats. La dette locative sera donc arrêtée à la somme incontestablement due à la date de l’audience.

M. [Z] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera sera condamné à payer la somme de 5944,68 euros à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [Z] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des déclarations à l’audience de M. [Z] [E], dont il résulte qu’il perçoit aujourd’hui des ressources de l’ordre de 1700 euros mensuellement, et des pièces qu’il a produites en délibéré, notamment son dernier avis d’imposition, dont il résulte que son revenu fiscal de référence 2024 était égal à 45 772 euros, que M. [Z] [E] peut raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 186 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient d’autoriser M. [Z] [E] à se libérer de sa dette locative par des versements de 186 € par mois en plus du loyer courant pendant 32 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, et de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par le défendeur jusqu’à son départ effectif des lieux,

— il pourra être procédé à l’expulsion du défendeur selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de l’établissement [Localité 1] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 juin 1993 entre l’OPAC de [Localité 1], aux droits duquel vient l’établissement [Localité 1] HABITAT-OPH et Mme [X] [E] aux droits de laquelle vient M. [Z] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] [Localité 2] est résilié depuis le 12 mai 2025,

CONDAMNE M. [Z] [E] à payer à l’établissement [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 5944,68 euros (cinq mille neuf cent quarante-quatre euros et soixante-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2026, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2057,37 euros à compter du commandement de payer et de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [Z] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 32 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 186 euros (cent-quatre-vingt-six euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Z] [E],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 12 mai 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [E] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [Z] [E] sera condamné à verser à l’établissement [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [Z] [E] à payer à l’établissement [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 mars 2025 et celui de l’assignation du 7 août 2025.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge