TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 25/57355 -

N° Portalis 352J-W-B7J-DA5EZ

N° : 8

Assignation du :

09 Octobre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 mars 2026

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son son syndic la Société [E] [Q]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Fabrice MOULIN, avocat au barreau de PARIS – #G0837

DEFENDERESSE

Société MODERN’IMM GESTION IMMOBILIERE (CITYA MODERN’IMM)

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS – #C2444

DÉBATS

A l’audience du 03 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

La société Modern’imm Gestion Immobilière a été syndic de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] jusqu’au 28 juin 2023, date à laquelle l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de son remplacement par la société Cabinet [E] [Q].

La société Modern’imm Gestion Immobilière a transmis au nouveau syndic les documents et archives de la copropriété suivant bordereau de remise de pièces signé le 27 juillet 2023.

Estimant la transmission incomplète, la société Cabinet [E] [Q] a, le 29 janvier 2025, mis en demeure l’ancien syndic de lui transmettre la totalité des pièces relatives à l’immeuble et de justifier le débit figurant au compte travaux 6718000 d’un montant de 32 081,79€.

Exposant ne pas avoir réceptionné les pièces attendues, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] a, par acte du 9 octobre 2025, fait citer en référé la société Modern’imm Gestion Immobilière aux fins essentielles de la condamner à la transmission des pièces et au paiement de différentes provisions.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties et a été plaidée à l’audience du 3 février 2026.

Dans le dernier état de ses prétentions formulées par des écritures déposées à l’audience, le syndicat des copropriétaires demande la communication sous astreinte de 150€ par jour de retard à compter de la signification de la décision, des documents suivants :

Sous forme matérielle :

— la comptabilité et les pièces (dont les factures sauf pour 2018 et 2019) des exercices de 2013 à 2019,

— les pièces justificatives et informations relatives du compte travaux 67180000 débiteur à hauteur de 32.081,79 euros tel que présent dans le grand livre 2023 transmis,

— les dossiers d’assemblées générales (feuilles de présence et pouvoirs, les preuves de dépôt et de réception des convocations et des procès-verbaux des assemblées générales) des assemblées générales 2013 à 2021 inclus sauf avril 2019,

— les bordereaux de remise des archives par le syndic précédent,

— le Dossier des Ouvrages Exécutés,

— les plans d’excution d’ouvrage avec mention des calepinages balcon,

— les dossiers de mutation,

— la liste des détenteurs de badges/émetteurs ; Organigramme des clés/ cartes de propriété ; Documents/notices servant pour la reproduction des clés/moyens d’accès

Sous forme dématérialisée

— le règlement de copropriété, l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant ;

— la fiche synthétique de la copropriété réalisée par le syndic en application de l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée ;

— le carnet d’entretien de l’immeuble ;

— les diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l’immeuble en cours de validité ;

— les contrats d’assurance de l’immeuble conclus par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires ;

— l’ensemble des contrats et marchés signés par le syndic au nom du syndicat de copropriétaires

— les contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs en cours ;

— les procès-verbaux des trois assemblées générales annuelles antérieures à 2023 ayant été appelées à connaître des comptes et, le cas échéant, les devis de travaux approuvés lors de ces assemblées ;

— le dernier contrat de syndic ;

— le compte individuel de chaque copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale annuelle de 2022 ;

— le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel pour chaque copropriétaire pour les exercices comptables 2021 et 2022, payées par le copropriétaire ;

— le montant de la part du fonds de travaux rattachée à chaque lot après approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale annuelle de 2022 ;

— les avis d’appel de fonds adressés à chaque copropriétaire sur les trois dernières années antérieurement au 28 juin 2023 ;

— les balances générales des comptes du syndicat des copropriétaires, ainsi que le relevé général des charges et produits de l’exercice 2022 ;

— les relevés périodiques des comptes bancaires séparés ouverts au nom du syndicat des copropriétaires ;

— les assignations en justice délivrées au nom du syndicat des copropriétaires relatives aux procédures judiciaires en cours et les décisions de justice dont les délais de recours n’ont pas expiré ;

— la liste de tous les copropriétaires établie par le syndic en application de l’article 32 du décret du 17 mars 1967 susvisé ;

— la carte professionnelle du syndic, son attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle ainsi que son attestation de garantie financière en cours de validité mentionnés à l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970.

Il sollicite également la condamnation de la défenderesse à lui verser la somme de 32 081,79€ à titre de réparation provisionnelle au titre du débit figurant dans le grand livre 2023 au débit du compte travaux 671180000, ainsi que la somme de 5000€ à titre de provision à valoir sur son préjudice. Il demande une indemnité de procédure de 4000€ au titre des frais irrépétibles.

En réponse et dans ses écritures déposées à l’audience, la défenderesse conclut à ce qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes adverses et sollicite la condamnation du demandeur au paiement de la somme de 1500€ au titre de l’indemnité de procédure.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige et des prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures des parties, développées oralement ainsi qu’aux notes d’audience.

SUR CE,

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du même code, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de communication de pièces

Les parties s’opposent sur la réalité de la transmission des pièces par l’ancien syndic, ce dernier estimant avoir parfaitement rempli son obligation lors de la remise des pièces le 27 juillet 2023 et précisant qu’il ne dispose d’aucune autre pièce, et le syndicat des copropriétaires faisant valoir d’une part que les pièces communiquées par la défenderesse correspondent à des pièces inutiles qu’il n’a jamais réclamées, d’autre part, qu’il est fondé à demander des “informations” comme le prévoit l’article 18-2 précité et enfin, qu’en vertu de l’article 33-1 du décret du 17 mars 1967, il est également fondé à solliciter la remise de pièces dématérialisée, à laquelle une remise matérielle ne peut se substituer. En dernier lieu, il fait observer que la défenderesse ne démontre pas ne pas être en possession des pièces.

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que “ En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.”

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces.

La charge de la preuve du respect des diligences prévues à l’article 18-2 de la loi pèse sur l’ancien syndic, qui doit remettre spontanément les documents qu’il détient et qu’il doit normalement détenir. Il lui appartient de démontrer la consistance de ces envois, notamment en communiquant le bordereau de pièces transmises.

* communication sous forme matérielle

Il résulte du bordereau de communication de pièces signé par le nouveau syndic le 27 juillet 2023 que le dossier relatif à l’assemblée générale de novembre 2020 a été communiqué dans le carton 9, tout comme le dossier des ouvrages exécutés (Dossier compte travaux sous forme dématérialisée, dans un carton), les plans d’exécution d’ouvrage avec mention des calepinages balcon (Carton n°7), les dossiers de mutation (déclarés inexistant sous la référence 1-9 Dossier Mutation aucun”) et enfin, la liste des détenteurs de badge/émetteurs, organigramme des clés/cartes de propriété ; Documents/notices servant pour la reproduction des clés/moyens d’accès (Carton 6 et carton 8 “Dossier Badges”).

S’agissant d’une preuve négative, il ne peut être reproché à la défenderesse de ne pas être en mesure de démontrer qu’elle n’est pas en possession de la comptabilité et des pièces relatives à la gestion de l’immeuble entre 2013 et 2019, date à laquelle elle n’était pas syndic, l’absence de détention de ces pièces étant corroborée par le fait qu’elle est dans l’impossibilité de justifier des bordereaux de remise des archives par le précédent syndic.

L’absence de détention de ces pièces peut se régler sur le terrain de sa responsabilité mais pas sur le terrain d’une communication de pièces qui ne sera pas exécutée.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires.

* communication sous forme dématérialisée

L’avant dernier alinéa de l’article 18.I de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé “de proposer, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical. Un décret précise la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé”.

Dès lors que le syndic est tenu de proposer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble et que l’article 18-2 renvoie de façon expresse à la transmission des documents dématérialisés, et alors que la défenderesse ne soutient pas qu’elle n’aurait pas proposé au syndicat des copropriétaire un tel accès en ligne, le demandeur est fondé à solliciter la communication des pièces listées par les articles 1, 2 et 3 de la la loi n°2019-502 du 23 mai 2019.

Aussi, l’article 1 de la loi dispose que “La liste minimale des documents relatifs à la gestion de l’immeuble, mis à disposition par le syndic professionnel dans l’espace en ligne sécurisé accessible à l’ensemble des copropriétaires, est la suivante :

1° Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés ;

2° La dernière fiche synthétique de la copropriété réalisée par le syndic en application de l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée ;

3° Le carnet d’entretien de l’immeuble ;

4° Les diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l’immeuble en cours de validité;

5° Les contrats d’assurance de l’immeuble conclus par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires en cours de validité ;

6° L’ensemble des contrats et marchés en cours signés par le syndic au nom du syndicat de copropriétaires, à l’exclusion des contrats de travail des préposés du syndicat ;

7° Les contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs en cours ;

8° Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales annuelles ayant été appelées à connaître des comptes et, le cas échéant, les devis de travaux approuvés lors de ces assemblées;

9° Le contrat de syndic en cours.”

L’article 2 dispose que “La liste minimale des documents relatifs au lot d’un copropriétaire, mis à sa seule disposition par le syndic professionnel dans l’espace en ligne sécurisé, est la suivante:

1° Le compte individuel du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale annuelle ;

2° Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel, des deux derniers exercices comptables clos, payées par le copropriétaire ;

3° Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale annuelle ;

4° Les avis d’appel de fonds adressés au copropriétaire sur les trois dernières années.”

L’article 3 dispose que “La liste minimale des documents relatifs à la gestion de l’immeuble mis à disposition par le syndic professionnel dans l’espace en ligne sécurisé accessible aux seuls membres du conseil syndical, pour l’exercice de leurs missions d’assistance et de contrôle définies à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, est la suivante :

1° Les balances générales des comptes du syndicat des copropriétaires, ainsi que le relevé général des charges et produits de l’exercice échu ;

2° Le cas échéant, les relevés périodiques des comptes bancaires séparés ouverts au nom du syndicat des copropriétaires ;

3° Les assignations en justice délivrées au nom du syndicat des copropriétaires relatives aux procédures judiciaires en cours et les décisions de justice dont les délais de recours n’ont pas expiré ;

4° La liste de tous les copropriétaires établie par le syndic en application de l’article 32 du décret du 17 mars 1967 susvisé ;

5° La carte professionnelle du syndic, son attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle ainsi que son attestation de garantie financière en cours de validité mentionnés à l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970 susvisée.”

Bien qu’une grande partie des pièces demandées a été transmise par la défenderesse le 27 juillet 2027, elles ne l’ont pas été de façon dématérialisée, à l’exception des balances générales des comptes du syndicat des copropriétaires, du relevé général des charges et produits de l’exercice échu, des relevés périodiques des comptes bancaires séparés ouverts au nom du syndicat des copropriétaires et enfin du compte individuel de chaque copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale annuelle. Ces pièces ont en effet été transmises par lien Wetransfert, selon bordereau signé par la société [E] [Q].

Il ressort du [Localité 4] Livre communiqué en pièce 5 du demandeur que le syndicat des copropriétaires est partie à des procédures judiciaires, qui n’ont fait l’objet d’aucune transmission quelle qu’elle soit.

Il s’ensuit que la défenderesse sera enjointe à communiquer les pièces listées dans le dispositif des écritures du demandeur sous forme dématérialisée à l’exception des pièces visées à l’article 2, 1) et à l’article 3, 1) et 2) de la loi du 23 mai 2019.

Il n’est pas démontré que la défenderesse résistera à cette injonction alors que la communication des pièces sous forme dématérialisée n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure et que celle-ci contestait la nécessité de transmettre sous cette forme des documents qu’elle estimait avoir déjà transmis.

Sur la demande provisionnelle

* sur le cas particulier du compte travaux 67180000 débiteur

L’article 18-2 précise que le président du tribunal pourra ordonner “la remise des pièces, informations”.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter les pièces et informations auprès de l’ancien syndic permettant de comprendre le solde débiteur figurant au compte travaux [Localité 5] d’un montant de 32 081,79 euros.

Il n’est pas contestable que la défenderesse n’entend pas donner d’informations permettant de comprendre ce solde ni transmettre les pièces justificatives, qu’elle ne semble par détenir s’agissant d’une reprise de solde de l’ancien syndic. Pas plus n’allègue-t-elle qu’elle les aurait communiquées.

Dès lors, le demandeur justifie subir un préjudice résultant de l’existence d’un compte travaux débiteur qu’elle ne peut expliquer, de sorte que cette somme non justifiée est à l’origine d’un préjudice financier évident et non sérieusement contestable puisqu’il ne peut en poursuivre le paiement sur les copropriétaires. Ce préjudice sera indemnisé à hauteur de son montant non sérieusement contestable inexpliqué, soit la somme de 32 081,79€.

Enfin, il y a lieu de constater que la majorité des documents a été transmis par la défenderesse dans des délais raisonnables et que les documents remis ont mis le syndic en capacité de gérer la copropriété, même si une partie des documents n’était pas sous forme dématérialisée. La lettre de mise en demeure du 29 janvier 2025 démontre que le sujet ne portait pas sur l’absence de remise des pièces sous forme dématérialisée mais davantage sur le débit figurant dans le compte travaux.

Et il n’est pas démontré que le syndicat des copropriétaires aurait rencontré des difficultés particulières.

Le préjudice n’étant pas établi, la demande de provision se heurte à une contestation sérieuse.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Et il n’apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité de procédure de 3000 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Nous, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Enjoignons la société Modern’imm Gestion Immobilière à communiquer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] sous forme dématérialisée et dans un délai de trois semaines suivant la signification de la décision, les documents suivants :

— le règlement de copropriété, l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant ;

— la fiche synthétique de la copropriété réalisée par le syndic en application de l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée ;

— le carnet d’entretien de l’immeuble ;

— les diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l’immeuble en cours de validité ;

— les contrats d’assurance de l’immeuble conclus par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires ;

— l’ensemble des contrats et marchés signés par le syndic au nom du syndicat de copropriétaires

— les contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs en cours ;

— les procès-verbaux des trois assemblées générales annuelles antérieures à 2023 ayant été appelées à connaître des comptes et, le cas échéant, les devis de travaux approuvés lors de ces assemblées ;

— le dernier contrat de syndic ;

— le montant de la part du fonds de travaux rattachée à chaque lot après approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale annuelle de 2022 ;

— les avis d’appel de fonds adressés à chaque copropriétaire sur les trois dernières années antérieurement au 28 juin 2023 ;

— les assignations en justice délivrées au nom du syndicat des copropriétaires relatives aux procédures judiciaires en cours et les décisions de justice dont les délais de recours n’ont pas expiré ;

— la liste de tous les copropriétaires établie par le syndic en application de l’article 32 du décret du 17 mars 1967 susvisé ;

— la carte professionnelle du syndic, son attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle ainsi que son attestation de garantie financière en cours de validité mentionnés à l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970,

Rejetons la demande d’astreinte ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes d’injonction ;

Condamnons la société Modern’imm Gestion Immobilière à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 32 081,79 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice financier résultant de l’absence d’informations sur le solde débiteur inscrit au compte travaux 671180000 dans le grand livre 2023 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande provisionnelle ;

Condamnons la Société Modern’imm Gestion Immobilière aux dépens de l’instance ;

Condamnons la société Modern’imm Gestion Immobilière à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à [Localité 1] le 11 mars 2026

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN