TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 12 Septembre 2025

N° RG 25/01353 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LOEH

Jugement du 12 Septembre 2025

N°: 25/780

AGENCE IMMOBILIERE A VOCATION SOCIALE (AIVS) DE [Localité 10] METROPOLE

C/

[W] [D]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Me [Localité 9]

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [D]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 12 Septembre 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 20 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 12 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

AGENCE IMMOBILIERE A VOCATION SOCIALE (AIVS) DE [Localité 10] METROPOLE

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [W] [Y] [D]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

comparant en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé prenant effet à compter du 25 janvier 2024, la société A.I.V.S. a consenti un contrat de sous location meublée à Monsieur [W] [Y] [D] concernant un logement situé [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 266 euros et d’une provision pour charges de 50 euros, outre 51 euros de frais d’assurance.

Par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2534,06 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [D] le 7 octobre 2024.

Par assignation du 22 janvier 2025, la société A.I.V.S. a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater que Monsieur [W] [Y] [D] n’exécute pas ses obligations contractuelles et légales,constater que la société A.I.V.S est dans son bon droit en sollicitant la résiliation du contrat de sous location,à titre principal, constater la résiliation du contrat de sous location à compter du 4 décembre 2024 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat aux torts exclusifs de M. [D] à compter du jugement,ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [W] [Y] [D], au besoin avec le concours de la force publique,supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et le bénéfice de la trêve hivernale,et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :3 522,01 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,les loyers et charges échus à la date de résiliation du bail,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 20 juin 2025, la société A.I.V.S. a comparu représentée par son avocat. Elle maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative, actualisée s’élève désormais à 5091,36 euros. La société A.I.V.S. considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

M. [D], comparant en personne, fait état d’une situation financière compliquée, expliquant ne plus avoir d’emploi stable et avoir travaillé en intérim en mai 2025. Il précise qu’il n’a pas pu toucher son salaire car sa banque a pris les fonds pour combler son découvert bancaire. Il précise avoir d’autres dettes et sollicite des délais de paiement hauteur de 80 euros par mois.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du contrat de mise à disposition

Aux termes de l’article 1103 du code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon les articles 1217, 1224 et 1227, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat, laquelle peut résulter de l’application d’une clause résolutoire et être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

Aux termes de l’article 1229 du code civil « la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice ».

En l’espèce, le contrat de sous location conclu entre les parties contient une clause résolutoire, prévoyant notamment qu’à défaut de paiement du loyer ou des charges ou de défaut d’assurance locative, AIVS pourra résilier le contrat, sous réserve de respecter un préavis d’un mois pour défaut d’assurance et de deux mois pour impayé.

Un commandement de payer les loyers reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 4 octobre 2024.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2534,06 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

AIVS est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 décembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [D] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société A.I.V.S. à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

La société A.I.V.S. sollicite la suppression du délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement, ainsi que du bénéfice du sursis de la trêve hivernale eu égard aux larges délais dont Monsieur [D] a déjà bénéficié et à sa mauvaise foi.

Ces allégations non démontrées sont insuffisantes pour justifier la suppression de ces délais légaux. Dès lors, qu’aucune circonstance sérieuse ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux. Le bénéfice de la trêve hivernale ne sera pas écarté.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société A.I.V.S. verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 juin 2025, Monsieur [D] lui devait la somme de 4937,42 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [D] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Il sera donc condamné à payer cette somme à AIVS, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2024 sur la somme de 2534,06 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3- Sur la demande de délais de paiement :

Il résulte des dispositions de l’article 1343-5 du code civil que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

(…)

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

(…)”.

En l’espèce, M. [D] sollicite l’octroi de délais de paiement en faisant état d’une situation financière difficile, ce dernier ne bénéficiant pas d’un emploi stable et ayant plusieurs dettes.

Dès lors, en considération de cette situation et des besoins du créancier, il convient d’accorder à M. [D] les délais de paiement qu’il sollicite, dans les conditions figurant au dispositif de la présente décision, sans toutefois suspendre les effets de la clause résolutoire en l’absence de reprise du paiement du loyer courant.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société A.I.V.S. ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat de sous location conclu entre la société A.I.V.S., d’une part, et Monsieur [W] [Y] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 5 décembre 2024,

ORDONNE à Monsieur [W] [Y] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Monsieur [W] [Y] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [W] [Y] [D] à payer à la société A.I.V.S. la somme de 4937,42 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 juin 2025, avec intérêts au taux légal courant à compter du 4 octobre 2024 sur la somme de 2534,06 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE toutefois Monsieur [W] [Y] [D] à s’acquitter de la somme due en 23 versements mensuels de 80 € au minimum, payables et portables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, outre un 24ème versement qui soldera la dette en principal, frais et accessoires, sauf meilleur accord ou engagement d’une procédure de surendettement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en oeuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société A.I.V.S. de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [W] [Y] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 octobre 2024 et celui de l’assignation du 22 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge