TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [H] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Cécile IDIART

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04718 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAZPQ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 07 mai 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] À [Localité 2], représenté par son syndic la, dont le siège social est sis SAS Cabinet REGIE GUILLON – [Adresse 2]

Représenté par M^e Cécile IDIART, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDERESSE

Madame [H] [B], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique

assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 mai 2026 par Clara SPITZ, Juge assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 07 mai 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04718 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAZPQ

EXPOSE DU LITIGE

Mme [H] [B] est propriétaire des lots n°46 et 74 correspondant à un appartement et à une cave, au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 9 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice le cabinet [X] [I], a fait assigner Mme [H] [B] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, afin de la voir condamner à lui verser les sommes suivantes :

810,58 euros au titre des appels de fons pour la période allant du 12 octobre 2021 au 24 mars 2025 (appel du 2ème trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 176,53 euros à compter de la mise en demeure du 8 avril 2025 et à compter de l’assignation pour le surplus, 240 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 4 000 euros à titre de dommages et intérêts,1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 janvier 2026, à laquelle le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Mme [H] [B], comparaissant en personne, indique avoir réglé toutes les sommes dont elle était redevable et demande donc le rejet de toutes les demandes formées par le syndicat des copropriétaires ainsi que la rectification de son compte.

Pour un plus ample exposé des moyens développés la demanderesse, il sera envoyé à son acte introductif d’instance, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Sur la demande au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les éléments suivants :

le justificatif de la qualité de copropriétaire de Mme [H] [B] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots n°46 et 74,un extrait du compte de copropriétaire arrêté au 18 juin 2025, portant sur la période allant du 1er octobre 2021 au 29 avril 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus, les appels de charges et travaux émis du 1er trimestre 2022 au , les régularisations de charges pour les exercices 2020, 2021, 2022, 2023, 2024, les procès-verbaux des assemblées générales des 17/03/2022, 22/03/2023, 20/03/2024, 18/03/2025, et les attestations de non-recours afférentes, le contrat de syndic.

Le relevé de compte propriétaire produit par le requérant présente un solde débiteur de 810.58 euros hors frais, au titre des charges et travaux impayés pour la période allant du 1er trimestre 2022 au 2ème trimestre 2025.

Cette créance est née :

des appels de charges sur cette période, des régularisations faites pour les exercices 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024, qui sont justifiés par les procès-verbaux des assemblées générales susmentionnés et qui, en tout état de cause, ne sont pas contestés par la défenderesse, ainsi que des travaux divers (fourniture d’un badge, travaux urgents de plomberie), dont il est justifié par la production de factures afférentes, soit un montant total de 3 714,75 euros,déduction faite des paiements opérés par Mme [H] [B], hors règlement des causes du précédent jugement, soit un montant total de 2 904,17 euros.

Il a donc bien été déduit de la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires les causes du jugement prononcé le 8 avril 2022 ainsi que de l’ensemble des frais afférents, y compris les frais d’exécution, dont il n’est pas contesté par le demandeur qu’ils ont été intégralement réglés par Mme [H] [B] via le versement de la somme totale de 3 441,10 euros.

Par conséquent, Mme [H] [B] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 3] la somme de 810,58 euros au titre des charges de copropriétés et travaux du 1er trimestre 2022 au 2ème trimestre 2025 et des régularisations de charges pour les exercices 2020 à 2024.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêt aux taux légal à compter de la mise en demeure du 8 avril 2025 sur la somme de 150.34 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, compte-tenu des sommes réellement dues à cette date déduction faite des deux paiements qu’elle a effectués le 29 avril 2025 et qui, selon la règle d’imputation des paiements prévus par l’article 1344-10 du code civil, se sont imputés sur la dette la plus ancienne.

Mme [H] [B] sera déboutée de sa demande de rectification du relevé de compte, faute de produire un décompte actualisé.

Sur la demande au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En ce qui concerne les frais postérieurs, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le requérant sollicite la condamnation de Mme [H] [B] à lui verser la somme de 240 euros au titre des honoraires de remise du dossier à l’avocat, selon facture du 12 octobre 2021, qui correspondent à la précédente procédure et qui sont antérieurs à l’envoi de la mise en demeure du 8 avril 2025.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

Cependant en l’espèce, Mme [H] [B] s’est efforcée de faire des versements réguliers qui écartent toute mauvaise foi de sa part. Le syndicat de copropriétaires, quant à lui, ne justifie aucunement du préjudice qu’il a subi à hauteur du montant demandé (4 000 euros), sans commune mesure avec la dette de Mme [H] [B] (810.58 euros).

Il sera donc débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, en fixant sa demande de dommages et intérêts à un montant extrêmement important, sans rapport avec la réalité du préjudice subi, puisque près de cinq fois supérieure à sa créance principale, le syndicat des copropriétaires a pu contourner l’obligation de saisir un conciliateur de justice telle qu’imposée par l’article 750-1 du code de procédure civile, alors que cette conciliation aurait pu permettre de parvenir à un règlement amiable et éviter ainsi un procès et donc des frais de commissaire de justice et d’avocat.

Aussi, à titre dérogatoire, le syndicat des copropriétaires conservera à sa charge les frais d’assignation qu’il a exposés, seul étant mis à charge de Mme [H] [B] les frais de la signification de la présente décision. Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [H] [B] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic le cabinet [X] [I], la somme de 810,58 euros au titre des charges de copropriétés et travaux du 1er trimestre 2022 au 2ème trimestre 2025 et des régularisations de charges pour les exercices 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024,

DIT que cette somme produira intérêt aux taux légal à compter de la mise en demeure du 8 avril 2025 sur la somme de 150.34 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Mme [H] [B] aux frais de signification de la présente décision,

LAISSE à la charge du syndicat des copropriétaires les frais de délivrance de l’assignation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La greffière La présidente