TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

■

PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

26 Juin 2025

N° RG 21/10108 -

N° Portalis

DB3R-W-B7F-XDXD

N° Minute :

AFFAIRE

S.C.I. COLBERT

C/

[P] [W] épouse [Y], [P] [Z] [W], [K] [W] épouse [L],

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.C.I. COLBERT

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 10]

[Localité 11]

représentée par M^e Cindy FOUTEL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 754 et représentée par M^e Sarah DEGRAND avocat plaidant au Barreau de Melun

DEFENDERESSES

Madame [P] [W] épouse [N] [O]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Madame [P] [Z] [W] épouse [X]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Madame [K] [W] épouse [L]

[Adresse 2]

[Localité 9]

en qualité de légataires de Madame [M] [B] [D]

tous représentés par Maître Samuel CHEVRET de la SELARL DERBY AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0729

L’affaire a été débattue le 13 Mars 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Timothée AIRAULT, Vice-Président, magistrat rédacteur

Thomas BOTHNER, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu le 29 avril 2021, [M] [D] a vendu à la société civile immobilière Colbert une place de stationnement numéro 24 constituant le lot numéro 173 d’un immeuble soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 15], au prix de 17 000 euros, outre les frais de notaire d’un montant de 3677 euros.

Soutenant avoir subi des dégradations lors du premier stationnement de son véhicule, la SCI Colbert a fait installer une porte de garage basculante pour clore la place, selon facture en date du 26 juillet 2021, pour un montant de 2250 euros.

Par lettre en date du 29 juillet 2021, le syndic de l’immeuble a demandé à la SCI Colbert le retrait de la porte basculante, en raison de l’impossibilité d’utiliser la porte servant d’issue de secours et d’accès aux autres résidents en cas de fermeture du box.

C’est dans ce contexte que, par acte judiciaire en date du 15 décembre 2021, la SCI Colbert a assigné [M] [D] devant le tribunal judiciaire de Nanterre en annulation de la vente, restitution du prix de vente et remboursement du coût des travaux de pose de la porte de garage.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 27 juin 2023.

Au regard du décès de [M] [D] survenu le 18 mai 2024, le juge de la mise en état, par ordonnance en date du 4 octobre 2024, a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture du 27 juin 2023, reçu les conclusions notifiées le 3 septembre 2024 par Mmes [F] [W] épouse [N] [O], [A] [W] épouse [X] et [K] [W] épouse [L], intervenant volontairement en leur qualité de légataires de [M] [D] (ci-après désignés « les consorts [W] – [D] »), reçu leurs pièces complémentaires et prononcé à nouveau la clôture de l’instruction.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2023, la SCI Colbert demande au tribunal de :

— prononcer l’annulation de la vente intervenue le 29 avril 2021 entre la SCI Colbert et [M] [D], pour un montant de 17 000 euros ;

— condamner [M] [D] à verser en restitution du prix de vente et des frais afférents à la SCI Colbert la somme de 20 677 euros (17 000 euros et 3677 euros) ;

— condamner [M] [D] à verser à la SCI Colbert la somme de 2250 euros toutes charges comprises au titre du coût des travaux de pose de la porte de garage ;

— condamner [M] [D] à verser à la SCI Colbert la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner [M] [D] en tous les dépens ;

— ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière compétente ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de sa demande en nullité de la vente formée au visa des articles 1130, 1131 et 1132 du code civil, la SCI Colbert avance qu’une erreur sur les qualités substantielles de la chose a vicié son consentement, celle-ci indiquant qu’elle pensait faire l’acquisition d’une place de stationnement permettant de garer un véhicule, alors que sa superficie s’est révélée insuffisante pour en garer un en raison de l’existence d’un droit de passage. Elle fait valoir qu’elle pensait avoir acquis un emplacement mesurant 2,74 mètres de large (largeur de l’ouverture à l’entrée de l’emplacement), et qu’après les constatations de l’huissier sur l’existence de la porte et de la servitude de passage, il s’est avéré que la largeur de l’emplacement est en réalité limitée à 2,06 mètres.

La demanderesse souligne que l’impropriété de l’emplacement de parking résulte de la présence d’une servitude de passage non matérialisée ainsi que d’un plan erroné annexé à l’acte de vente, lesquels ont vicié son consentement par l’erreur sur les dimensions du parking, et non d’un défaut de la chose en elle-même qui aurait pu être qualifié de vice, excluant ainsi une action sur le fondement des vices cachés. Elle considère que l’erreur est excusable et caractérise un vice du consentement entraînant l’annulation de la vente.

Subsidiairement, la SCI Colbert sollicite l’annulation de la vente du 29 avril 2021 et la condamnation de la venderesse à lui verser les mêmes sommes et dans les mêmes conditions, sur le fondement du défaut de conformité de la chose qui ne peut être utilisée pour l’usage pour lequel elle a été acquise. Elle souligne que la venderesse ne peut échapper à sa responsabilité en invoquant la clause de non garantie des vices cachés figurant à l’acte de vente, alors qu’elle a nécessairement dû être informée de l’existence de cette porte donnant accès au hall de l’immeuble pour tous les résidents, et qu’elle devait en avertir l’acquéreur.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 septembre 2024, les consorts [W] – [D] demandent au tribunal de :

— débouter la SCI Colbert de l’intégralité de ses prétentions ;

— condamner la SCI Colbert au paiement d’une somme de 4200 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI Colbert aux entiers dépens de l’instance.

Les défenderesses font valoir que la SCI Colbert ne démontre pas qu’elle serait dans l’impossibilité de stationner un véhicule, notamment de dimension modeste, nonobstant l’existence de la porte d’accès et l’emprise nécessaire au déplacement des piétons. Si elles reconnaissent que l’existence de la porte interdit l’installation d’un système de fermeture, qui n’a toutefois pas constitué un élément substantiel du projet de l’acquéreur, elles font valoir que la SCI Colbert ne démontre pas l’impropriété de l’emplacement à son usage ainsi qu’à sa destination. Elles ajoutent que la responsabilité de la venderesse ne saurait être engagée suite à la visite des lieux et à la prise de mesures, ces données permettant de se rattacher au critère de la faute inexcusable. Elles ajoutent que l’acte de cession mentionne que « les parties déclarent que les plans correspondent à la situation ainsi qu’à la désignation actuelle des lots », l’acquéreur ayant ainsi validé la correspondance existante entre les plans et la situation qu’il connaissait suite à la visite réalisée sur place et aux mesures prises.

Elles relèvent que l’acte de cession précise que « l’acquéreur prendra le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit en raison : des vices apparents, des vices cachés. » Elles rappellent que la venderesse ignorait l’existence d’une quelconque difficulté et affirment qu’il appartient à la SCI Colbert de supporter tous vices apparents ou cachés. Elles estiment que la SCI Colbert ne peut dès lors pas fonder son action sur la garantie des vices cachés, alors que celle-ci constitue l’unique fondement possible au regard du défaut de la chose vendue.

S’agissant du défaut de conformité de la chose à sa destination normale, elles soutiennent que cette non-conformité n’est constitutive que d’un vice caché et ne peut constituer une non-conformité aux spécifications contractuelles susceptibles de caractériser un manquement à l’obligation de délivrance conforme. Elles rappellent enfin que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même au sens de l’article 1642 du code civil et qu’aucun fondement légal ou contractuel ne permet à la SCI Colbert de solliciter le remboursement du coût des travaux de pose de la porte de garage.

MOTIFS

Sur la demande en nullité de la vente

En application des articles 1130 et 1131 du code civil, l’erreur vicie le consentement lorsqu’elle est de telle nature que, sans elle, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Son caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

L’article 1132 du code civil dispose en outre que l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. Les qualités essentielles de la prestation sont, selon les dispositions de l’article 1133 du code civil, celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

En l’espèce, la SCI Colbert a acquis un emplacement à usage de stationnement.

Un plan des places de stationnement était joint à l’acte de vente. Ce plan laisse apparaître ledit emplacement de stationnement, auquel est accolé un passage commun donnant sur une porte. Le plan montre une séparation entre la place de stationnement et le passage commun. Néanmoins, aucune indication relative à la dimension devant être laissée pour le passage des piétons n’y figure.

Il ressort par ailleurs du constat d’huissier réalisé le 7 octobre 2021 que la largeur de l’emplacement est de 2,74 mètres une fois passé le poteau en béton de l’entrée et que la porte située au fond de l’emplacement mesure 0,94 mètre de large. Il en ressort également que le passage commun figurant sur le plan n’est pas matérialisé au sol, ni séparé de l’emplacement de stationnement par une quelconque cloison, contrairement à ce qui figure sur le plan annexé à l’acte de vente.

En l’absence de marquage au sol et de cloison, la visite de la place de stationnement n’a pas davantage permis à la SCI Colbert d’apprécier la surface devant être laissée au passage des piétons.

Or, au regard des dimensions de la porte du fond, la largeur de la place de stationnement se trouve réduite à 1,80 mètres de large (2,74 mètres – 0,94 mètre), rendant impossible tout stationnement de véhicule.

En conséquence, au vu des informations incomplètes en sa possession, la SCI Colbert a pu commettre une erreur quant à la possibilité de stationner un véhicule sur l’emplacement en cause, laquelle ne saurait être qualifiée d’inexcusable. Sans cette erreur, la SCI Colbert n’aurait pas conclu le contrat ou, à tout le moins, l’aurait conclu à des conditions substantiellement différentes. Cette erreur déterminante a ainsi vicié son consentement.

En conséquence, il convient de prononcer la nullité de la vente.

Par suite de cette annulation, les parties doivent être remises dans leur état antérieur à la conclusion du contrat, de sorte que Mmes [F] [W] épouse [N] [O], [A] [W] épouse [X] et [K] [W] épouse [L], intervenant volontairement en leur qualité de légataires de [M] [D], seront condamnées in solidum à restituer à la SCI Colbert l’intégralité du prix de vente, soit la somme de 17 000 euros, outre les frais notariés afférents d’un montant de 3677 euros, tels qu’ils ressortent du relevé de compte du 6 mai 2021.

Enfin, il convient d’ordonner la publication du présent jugement au service de la publicité foncière, sur le fondement des dispositions des articles 28 et 30 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, combinées à celles du décret n°55-1350 du 14 octobre 1955 pris pour son application.

Sur la demande en remboursement du coût des travaux de la porte de garage

Selon l’article 768 alinéa 1er du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

En l’espèce, il ne pourra qu’être relevé que la SCI Colbert n’avance spécifiquement aucun moyen de droit au soutien de sa demande de condamnation des défenderesses à lui rembourser le coût des travaux de la porte de garage.

En outre, comme indiqué ci-avant, est mentionnée sur le plan annexé à l’acte de vente l’existence d’un passage commun et d’une porte devant rester accessible, empêchant ainsi toute fermeture de la place de stationnement.

La SCI Colbert ne pourra donc qu’être déboutée de sa demande de remboursement du coût de la fourniture et de la pose d’une porte de garage basculante.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Mmes [F] [W] épouse [N] [O], [A] [W] épouse [X] et [K] [W] épouse [L], parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Elles seront également condamnées in solidum à payer à la SCI Colbert une somme qu’il est équitable de fixer à 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elles seront par ailleurs déboutées de leur propre demande de ce chef.

Il convient de rappeler l’exécution provisoire dont la présente décision bénéficie de droit, conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, s’agissant en effet d’une instance introduite à compter du 1er janvier 2020. Il n’y a donc pas lieu de l’ordonner, et la prétention formulée en ce sens par la demanderesse, sans objet, ne pourra qu’être rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Prononce l’annulation de la vente intervenue le 29 avril 2021 entre [M] [D], née le 17 septembre 1950 à [Localité 12] (36), et la société civile immobilière Colbert, portant sur le lot numéro 173 de l’immeuble situé [Adresse 6], cadastré section Y n° [Cadastre 8], constitué d’une place de stationnement numérotée 24 ;

Condamne in solidum Mme [F] [W] épouse [N] [O], Mme [A] [W] épouse [X] et Mme [K] [W] épouse [L], en leur qualité de légataires de [M] [D], à restituer à la société civile immobilière Colbert la somme de 17 000 euros au titre du prix de vente ;

Condamne in solidum Mme [F] [W] épouse [N] [O], Mme [A] [W] épouse [X] et Mme [K] [W] épouse [L], en leur qualité de légataires de [M] [D], à verser à la société civile immobilière Colbert la somme de 3677 euros au titre des frais de notaire ;

Ordonne la publication du présent jugement au service de la publicité foncière compétent ;

Déboute la société civile immobilière Colbert de sa demande de remboursement du coût de la fourniture et de la pose d’une porte de garage ;

Condamne Mme [F] [W] épouse [N] [O], Mme [A] [W] épouse [X] et Mme [K] [W] épouse [L], en leur qualité de légataires de [M] [D], in solidum aux dépens ;

Condamne Mme [F] [W] épouse [N] [O], Mme [A] [W] épouse [X] et Mme [K] [W] épouse [L], en leur qualité de légataires de [M] [D], in solidum à payer à la société civile immobilière [Adresse 13] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

signé par Timothée AIRAULT, Vice-Président et par Fabienne MOTTAIS, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT