TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [Z] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/07125 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQ6W

N° MINUTE :

4/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 29 janvier 2026

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT -OPH

Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par la SELARL CABINET SALLARD CATTONI en la personne de Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C199

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [G]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 novembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 janvier 2026 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 29 janvier 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/07125 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQ6W

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 06 septembre 2013, [Localité 6] HABITAT – OPH a donné en location à Monsieur [G] et Madame [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], outre une cave, [Localité 4] pour un loyer de 612,52 euros par mois.

Les preneurs étaient liés par un PACS lequel a été dissout et Madame [U] a délivré congé le 03 février 2025 avec un délai de préavis d’un mois. Le bail se poursuit donc au seul profit de Monsieur [G] depuis le 03 mars 2025.

Monsieur [G] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, [Localité 6] HABITAT – OPH lui a fait délivrer un commandement de payer le 02 avril 2025, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 5431,02 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2025, PARIS HABITAT – OPH a fait assigner en référé Monsieur [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 06 septembre 2013 liant les parties,

▸subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs des locataires,

▸ ordonner par suite l’expulsion de Monsieur [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux occupés,

▸ condamner Monsieur [G] à lui payer les loyers et charges jusqu’à la date de résiliation, et à compter du 3 juin 2025, jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges légalement exigibles,

▸ condamner Monsieur [G] à lui payer la somme provisionnelle de 8654,28 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur les sommes visées à cet acte, et à compter de l’assignation pour le surplus,

▸ condamner Monsieur [G] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

La dénonciation au préfet est intervenue le 18 juillet 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 novembre 2025.

Lors des débats, [Localité 6] HABITAT – OPH par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 12045,42 euros.

En défense, Monsieur [G] a comparu en personne et exposé sa situation personnelle et financière, sollicitant principalement son maintien dans les lieux et s’engageant à régler sa dette.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, [Localité 6] HABITAT – OPH a fait part de son opposition à l’audience.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 18 juillet 2025 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 6] HABITAT – OPH justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 03 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 10 juillet 2025.

Aucun élément n’est communiqué concernant une procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

L’article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Il a été visé un délai de 2 mois au commandement de payer du 02 avril 2025, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. En effet ce délai ne correspond pas au délai légal existant lors de la signature du contrat de bail versé au dossier; il est donc admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a bien lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [G], locataire d’un logement situé [Adresse 2], outre une cave, [Localité 4] suivant bail sous seing privé du 06 septembre 2013, était redevable d’un arriéré de loyers et de charges de 5431,02 euros selon décompte joint au commandement de payer et qu’il n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 03 juin 2025.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte établi le 25 novembre 2025 démontrant que Monsieur [G] restait devoir la somme de 12045,42 euros. Néanmoins, il convient d’expurger le décompte des différents frais qui ne font pas partie de la dette locative.

En conséquence, Monsieur [G] sera condamné à verser la somme provisionnelle de 11706,14 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, l’opposition du bailleur compte-tenu du montant important de la dette qui ne cesse d’augmenter depuis la délivrance du commandement de payer, et l’absence de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience par le locataire dont le solde locatif est débiteur depuis octobre 2023, ne permettent pas de suspendre les effets de la clause résolutoire et de fixer des mensualités susceptibles d’être versées par le débiteur pour acquitter la dette dans le délai légal précité.

Monsieur [G] étant occupant sans droit ni titre depuis le 03 juin 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

— Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Monsieur [G] à son paiement provisionnel à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Monsieur [G] à payer à [Localité 6] HABITAT – OPH qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [G] qui succombe, supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 02 avril 2025, de l’assignation et de la notification au préfet .

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 03 juin 2025, du bail consenti par [Localité 6] HABITAT – OPH à Monsieur [G] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2], outre une cave, [Localité 4] ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [G], devenu occupant sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, [Localité 6] HABITAT – OPH pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [G] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [G] à payer à [Localité 6] HABITAT – OPH une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l’expulsion ;

Condamne Monsieur [G] à payer à [Localité 6] HABITAT – OPH la somme provisionnelle de 11706,14 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Condamne Monsieur [G] à payer à [Localité 6] HABITAT – OPH une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [G] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 29 janvier 2026.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.