TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 11 Janvier 2024

GROSSE :

Le 15 mars 2024

à M^e MARQUAND-GAIRARD [Localité 4]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 mars 2024

à Mme [W] [N] [V]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07038 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4EIP

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Romaine MARQUAND-GAIRARD-CASABIANCA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [V] [W] [N], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 3 juillet 2007 (avenant °1), l’EPIC 13 HABITAT a donné à bail à Madame [V] [W] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 385,54 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, HABITAT [Localité 5] PROVENCE a fait signifier à Madame [W] [N] par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2022 un commandement de payer la somme de 1.175,94 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 12 octobre 2023 dénoncée à la préfecture des Bouches du Rhône le 13 octobre 2023, l’EPIC 13 HABITAT a attrait Madame [V] [W] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail faute du paiement des causes du commandement à compter du 30 janvier 2023 ;ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;condamner Madame [V] [W] [N] à lui payer :* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges échus, aux mêmes conditions d’indexation et de révision, due depuis la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 1 .000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais d’exécution de la décision à venir.

Appelée à l’audience du 11 janvier 2024, l’affaire a été retenue et plaidée.

A cette audience, l’EPIC 13 HABITAT, représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes telles qu’exposées dans l’acte introductif d’instance. Il a actualisé sa dette à un montant de 5.674,79 euros, hors frais de procédure.

Madame [V] [W] [N] a comparu en personne. Elle n’a pas contesté la dette mais a sollicité la suspension de la clause résolutoire en faisant valoir une reprise du paiement des loyers courants. Elle a demandé des délais de paiement sur 36 mois en indiquant des ressources mensuelles à hauteur de 770 euros et la charge de 2 enfants. Elle a précisé que les allocations au logement devant être débloquées après la décision s’élèveront à un montant d’environ 3.000 euros, ce qui apurera une partie de la dette.

Aucun diagnostic social et financier du locataire n’a été transmis au tribunal.

Le délibéré a été fixé au 14 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 13 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 11 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône suivant courrier réceptionné le 19 juillet 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 3 juillet 2007 contient une clause résolutoire (article VIII 15) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 novembre 2022, pour la somme en principal de 1.175,94 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 30 janvier 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [V] [W] [N] reste devoir la somme de 5.674,79 euros, à la date du 10 janvier 2024, cette somme étant expurgée de tous frais de procédure et correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois de décembre 2023 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [V] [W] [N] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée, par provision, au paiement de cette somme.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par la bailleresse que Madame [V] [W] [N] s’est acquittée des derniers loyers courants avant l’audience.

Compte tenu du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, de la situation financière et familiale de Madame [V] [W] [N] et de la qualité de la bailleresse, il sera fait droit à la demande de délais de paiement dérogatoires dans les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [V] [W] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [V] [W] [N], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’EPIC 13 HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexable et révisable tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige, au regard de la position économique des parties, de débouter l’EPIC 13 HABITAT de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, Madame [V] [W] [N] supportera les entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’assignation.

Il n’y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d’une décision dont l’exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit la possibilité qu’ils restent à la charge du créancier lorsqu’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu’en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 juillet 2007 entre l’EPIC 13 HABITAT et Madame [V] [W] [N], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 30 janvier 2023 ;

CONDAMNONS Madame [V] [W] [N] à payer à l’EPIC 13 HABITAT la somme de 5.674,79 euros, correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois de décembre 2023 inclus, comptes arrêtés au 10 janvier 2024 ;

AUTORISONS Madame [V] [W] [N] à s’acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles de 155 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Madame [V] [W] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Madame [V] [W] [N] sera condamnée à verser à l’EPIC 13 HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire ou leur expulsion, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer dans le bail d’origine ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS l’EPIC 13 HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [V] [W] [N] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président