TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/06480

N° Portalis 352J-W-B7G-CXCIS

N° MINUTE :

Assignation du :

31 Mai 2022

JUGEMENT

rendu le 12 Février 2026

DEMANDERESSE

Madame [C] [I] dite [G]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Arnaud LEROY de la SCP PETIT – MARCOT – HOUILLON – & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #C1683, M^e Antonin PIBAULT, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant, vestiaire 100

DÉFENDERESSES

La société G IMMO, SARL, prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Jean-Jacques DUBOIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0110

La société PVP, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Christophe VERSCHAEVE de la SELARL ILEX, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0467

Décision du 12 Février 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/06480 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXCIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 20 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndic de l’immeuble était la société G. Immo jusqu’au 20 novembre 2018.

Le 28 septembre 2016, l’assemblée des copropriétaires a adopté, à la majorité de l’article 24 prévue par la loi du 10 juillet 1965 une résolution n° 12 ainsi libellée :

« 12. Résolution : PJ projet ECO INNOVONS + Certificat de surface et plan. Mme [I] [F], propriétaire au 6ème étage, sollicite l’accord des copropriétaires pour acquérir les combles qui se trouvent au-dessus de sa chambre de bonne pour un euro symbolique.

Mme [I] précise :

— que la hauteur est inférieure à 1 mètre dans la partie la plus haute et avant isolation, sachant qu’elle décroit très vite pour 2 mètres plus loin n’être déjà qu’à 40 cm. De plus, l’avantage pour la copropriété, c’est de faire ainsi isoler la toiture aux frais des personnes qui en récupèrent un bout et d’entrer dans le projet lancé par la mairie de [Localité 1] ECO INNOVONS. En effet, des aides sont octroyées en cas d’isolation des toitures afin de réduire les consommations d’énergie (cf. document joint),

— que dans cette optique, elle voudrait aussi solliciter l’autorisation de prendre un peu plus que les 7 m² qui se trouvent au-dessus de sa chambre de bonne sur ce qui se trouve au-dessus de la cage d’escalier 2 ou 3 mètres carrés seulement.

Dans ce cas, il faudrait voir à quelles conditions, sachant que l’isolation serait évidemment à ses frais.

Après délibération, l’assemblée générale décide d’accepter le principe de la vente de ces combles issus des parties communes situés au-dessus de l’appartement de Mme [I].

Tous les frais afférents à cette vente seront à la charge exclusive de l’acquéreur ».

Cette résolution n’a pas été suivie de résolutions confirmant la cession.

Le 17 juillet 2017, Mme [C] [I] dite [F] [G] a entrepris des travaux, consistant à réunir sa chambre située au 6ème étage avec les combles situés à l’étage supérieur, sans autorisation de l’assemblée générale. Ces travaux ont été exécutés par la société PVP.

Lors de l’assemblée qui s’est tenue le 10 octobre 2017, les copropriétaires ont, aux termes d’une résolution n° 17 intitulée « autorisation à donner au syndic pour ester en justice contre Mme [I] », décidé de voter un budget de 6.000 €, réparti par tiers entre le syndicat des copropriétaires d’une part, Mme [G] d’autre part et Mme [Y], de dernière part, pour exécuter des travaux de rétablissement de l’évacuation d’eau desservant l’appartement de Madame [Y], coupée lors de la réalisation des travaux de Mme [I] dite [G].

Ladite résolution précise : « Ce vote est confirmé sous réserve qu’il soit prouvé pour Mme [I] la conformité des travaux exécutés par elle en rapport avec la décision prise lors des assemblées. En effet, il semblerait que Mme [I] se soit appropriée des combles en dehors de la surface de son appartement (non autorisé), ait supprimé des moyens d’accès en toiture et aux combles, ainsi que les conduits de fumées rendant inopérante les chaudières à gaz de différents appartements. Le syndic jugera de l’opportunité à ester en justice contre Mme [I] pour obtenir réparation des travaux effectués, par ses soins, dans les parties communes sans autorisation du syndicat des copropriétaires ».

L’assemblée générale extraordinaire du 5 février 2018 a autorisé la société G. IMMO à ester en justice à l’encontre de Mme [I] dite [G] afin d’obtenir la « restitution des parties communes, la remise en état des accès en toiture, le rétablissement des évacuations de Mme [Y], la reconstruction des conduits de fumées démolis sans autorisation ».

Par ordonnance en date du 4 juillet 2018, rendue sur requête du syndicat des copropriétaires et au contradictoire, notamment, de Mme [I] dite [G] et de la société PVP, M. [M] [A] a été désigné en qualité d’expert judiciaire avec pour mission d’examiner les désordres créés par les travaux de rénovation du studio de Mme [G], d’en déterminer les causes et de se prononcer sur les responsabilités.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 29 décembre 2020.

Les travaux ont occasionné, selon ce rapport, outre l’annexion d’une partie des combles situées au-dessus de la chambre de Mme [I] dite [G] et au-dessus du couloir du 6ème étage, les désordres suivants :

— condamnation d’un accès à la toiture et privation du couloir d’éclairage naturel,

— suppression d’un conduit de cheminée en service servant à l’évacuation de la chaudière de l’appartement de l’indivision [J] situé au 1er étage,

— suppression des conduits d’évacuation des eaux usées de l’appartement de Mme [Y].

Par exploit en date du 14 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 10ème a assigné Mme [I] dite [G] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, afin d’obtenir la restitution des parties communes et leur remise en état (en particulier rétablissement de l’accès au toit et à la lumière naturelle du couloir), ainsi que le rétablissement des canalisations d’eaux usées supprimées par ces travaux non autorisés (RG 22/50090).

C’est dans ces conditions que, par actes d’huissier délivrés les 31 mai et 1er juin 2022, Mme [C] [I] dite [F] [G] a assigné la société G IMMO et la société PVP, devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :

— voir juger que les responsabilités de la société G. IMMO et de la société PVP sont engagées sur les fondements respectifs de l’article 1240 du code civil et de l’article 1231 du code civil,

— lui donner acte de l’effet interruptif de prescription et de forclusion de l’exploit introductif d’instance et surseoir à statuer sur ses demandes dans l’attente de la décision de justice à intervenir (présente instance enregistrée sous le n° RG 22/06480).

Le syndicat des copropriétaires s’est désisté de l’instance en référé précitée enregistrée sous le n° de RG 22/50090, après signature, le 10 janvier 2023, d’un protocole transactionnel entre lui et Mme [I] dite [G] ayant pour objet « les travaux d’annexion des parties communes à l’exclusion du litige relatif au sectionnement de la canalisation d’évacuation des eaux usées desservant le lot de Mme [Y] ».

Aux termes dudit protocole, Mme [I] dite [G] s’est engagée à :

— régler au syndicat des copropriétaires la somme de 3.900 € correspondant au prix de rachat des combles, la somme de 9.360 € correspondant aux frais d’expertise, la somme de 8.000 € correspondant aux frais d’avocat, la somme de 1.573,04 € correspondant au montant de la condamnation de Mme [G] [I] objet du jugement rendu le 10 décembre 2021 (RG 18/00219),

— prendre à sa charge l’ensemble des frais de régularisation de la cession des combles à son profit, y compris les frais d’acte et ceux liés au modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.

Ledit protocole acte également la constitution d’une servitude de passage sur le fonds servant de Mme [I] [G] au profit du syndicat, notamment pour accéder au toit.

Par jugement rendu le 3 juin 2025 (RG 23/05122), le tribunal judiciaire a condamné Mme [I] dite [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.281,20 euros au titre des travaux réparatoires relatifs au désordre affectant la canalisation commune de l’évacuation des eaux usées.

Dans le cadre de la présente instance, le juge de la mise en état a, par ordonnance du 11 juillet 2024, rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale soulevée par la société G. Immo s’agissant des « demandes de Madame [C] [I] dite [F] [G] formulées à l’encontre de la société G. IMMO ».

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2024, Mme [C] [I] dite [F] [G] demande au tribunal de :

Vu les articles 1240 et suivants du code civil, les articles 1231 et suivants du code civil, le rapport établi par M. [A] le 29 décembre 2020, la loi du 10 juillet 1965, les pièces versées aux débats,

Juger recevables et bien fondées les demandes de Madame [C] [L] dite [F] [G],

En conséquence,

Débouter la société PVP de l’intégralité de ses demandes, plus amples ou contraires,

Débouter la société G IMMO de l’intégralité de ses demandes, plus amples ou contraires,

Donner acte à Mme [C] [L] dite [F] [G] de l’effet interruptif de prescription et de forclusion rattaché à l’acte introduction d’instance,

Juger que la société PVP a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de Mme [C] [L] dite [F] [G],

Condamner la société PVP à payer à Mme [C] [L] dite [F] [G] la somme 7.880 euros,

Juger que la société G IMMO a engagé sa responsabilité à l’égard de Mme [C] [L] dite [F] [G]

Condamner la société G IMMO à payer à Mme [C] [L] dite [F] [G] la somme totale de 7.099 euros,

Condamner solidairement le société G IMMO et la société PVP à payer à Madame [C] [L] dite [F] [G] la somme de 1,500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement la société G IMMO et la société PVP à supporter les entiers dépens,

Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 janvier 2024, la société PVP demande au tribunal de :

Vu les articles 1231 et suivants du code civil, vu l’article 700 du code de procédure civile,

Débouter Mme [C] [I] dite [G] [F] de toutes les attentes exprimées dans le dispositif de son assignation,

Condamner Mme [C] [I] dite [G] [F] à verser à la société PVP la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [C] [I] dite [G] [F] aux entiers frais et dépens de l’instance.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024, la société G. IMMO demande au tribunal de :

Vu les articles 2224 et 2241 du code civil, les articles 1240 et suivants du code civil,

Vu les articles 4 et suivants du code de procédure civile, les pièces versées aux débats,

À titre principal,

Juger que les demandes de Mme [C] [I] dite [F] [G] formulées à l’encontre de la société G. IMMO sont irrecevables, puisque prescrites,

À titre subsidiaire,

Débouter Mme [C] [I] dite [F] [G] de toutes demandes, fins, moyens, prétentions et conclusions formulés à l’encontre de la société G. IMMO,

Condamner Mme [C] [I] dite [F] [G] à payer à la société G. IMMO la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Juger que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est incompatible avec la nature de l’affaire,

En conséquence, écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

Condamner Mme [C] [I] dite [F] [G] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Jean-Jacques DUBOIS, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 novembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries 20 novembre 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 20 novembre 2025, a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, le tribunal rappelle que le juge de la mise en état a, par ordonnance du 11 juillet 2024, déjà statué sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale soulevée par la société G. Immo s’agissant des « demandes de Madame [C] [I] dite [F] [G] formulées à l’encontre de la société G. Immo ».

1 – Sur la demande en paiement formée à l’encontre de la société G. IMMO

Mme [C] [I] dite [F] [G] estime que la société G. IMMO est responsable, à titre quasi-délictuel :

— du préjudice consistant à devoir payer, aux termes du protocole d’accord signé le 10 janvier 2023, les frais d’honoraires de l’avocat du syndicat des copropriétaires, dont elle lui réclame 40 % (soit 3.200 €), dès lors que la société G. IMMO a formalisé un accord exprès aux travaux litigieux, sans l’aviser qu’une autorisation préalable était nécessaire, de sorte que l’ancien syndic a contribué à la réalisation des dommages puisqu’elle aurait sollicité les autorisations nécessaires si le syndic lui avait délivré une information adaptée,

— du préjudice caractérisé par une perte de chance, évaluée à 3.899 €, de concrétiser le rachat des combles au prix symbolique de 1 €, étant estimé que la défaillance de la société G. IMMO a conduit en définitive à une révision dudit prix à 3.900 €.

La société G. IMMO estime à titre liminaire que le rapport d’expertise judiciaire, non contradictoire à son égard, doit être écarté des débats puisqu’elle n’a pas été partie à titre personnel aux opérations d’expertise, qui se sont au surplus déroulées en partie alors qu’elle n’était plus syndic.

Elle soutient en premier lieu que Mme [I] dite [G] ne démontre ni une faute de la société G. IMMO ni un lien entre cette prétendue faute et un préjudice personnel. Précisément, elle fait valoir que :

— la société G. IMMO, mandataire du syndicat des copropriétaires qui ne l’a au demeurant jamais mis en cause, n’était tenue à aucune obligation particulière envers Mme [D],

— aucun accord express pour réaliser les travaux litigieux n’a été donné ; l’échange de courriel en date du 1er juin 2017 démontre que la société G. IMMO n’avait reçu aucun devis décrivant les travaux de sorte qu’elle pouvait légitimement penser que des documents techniques complémentaires lui seraient ultérieurement adressés dans le but d’une demande d’autorisation de travaux à inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale,

— Mme [I] dite [G] a mis le syndic et le syndicat devant le fait accompli,

— en signant le protocole d’accord du 10 juin 2023, Mme [I] dite [G] a acquiescé aux dires du syndicat des copropriétaires et reconnu être seule et entière responsable des conséquences des travaux qu’elle a fait réaliser de sa propre initiative, sans pouvoir aujourd’hui reprocher la moindre prétendue faute à la société G. IMMO dans l’unique dessein de se faire rembourser les sommes qu’elle a accepté de débourser pour mettre un terme à un différend qu’elle a elle-même, sciemment, provoqué,

— il ressort de diverses pièces que Mme [I] dite [G] connaît parfaitement l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et était manifestement assistée d’un cabinet juridique à l’époque des faits,

— Mme [D] a très largement outrepassé les autorisations qui avaient pu lui être données précédemment, puisqu’elle a notamment appréhendé des parties communes qui n’étaient pas concernées par l’accord de principe donné en septembre 2016 par l’assemblée générale et fait réaliser des travaux qui n’avaient jamais été évoqués, comme la suppression des conduits de cheminée,

— il n’existe aucun lien entre les frais d’honoraires d’avocat du syndicat qu’elle s’est engagée à régler dans le cadre du protocole d’accord auquel la société G. IMMO est étrangère et le quantum de sa demande en paiement, fixé au demeurant de façon incompréhensible à 40 %, dès lors que l’ensemble des procédures démontre que Mme [D] n’a pas immédiatement régularisé la situation mais a dû être assignée par le syndicat des copropriétaires.

En troisième lieu, la société G. IMMO expose que le prix de rachat des combles a été fixé, en 2023, en tenant compte de la surface totale annexée, supérieure à celle concernée par l’accord de principe donné par l’assemblée générale en 2016.

***

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale.

Le syndic, investi du pouvoir d’administrer et conserver l’immeuble en copropriété, est responsable, à l’égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi délictuel, des fautes commises dans l’exercice de sa mission (Civ. 3ème, 6 mars 1991, n° 89-18.758). Un copropriétaire ne peut engager la responsabilité délictuelle du syndic de l’immeuble, sur un fondement délictuel ou quasi-délictuel (article 1240 du code civil) et sur le fondement des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que s’il rapporte la preuve d’un préjudice direct et personnel découlant des fautes qu’il reproche au syndic (ex. : Civ. 3ème, 7 mai 1997, n° 95-14.777).

En l’espèce, à titre liminaire, si la société G. IMMO n’a pas personnellement été attraite aux opérations d’expertise judiciaire, le rapport a pu être contradictoirement débattu dans le cadre de la présente instance. Il n’y a donc pas lieu d’écarter le rapport d’expertise judiciaire. Néanmoins, les observations de l’expert judiciaire relatives à la responsabilité de la société G. IMMO, aux termes desquelles il estime que les désordres sont « imputables à Mme [G] et, dans une moindre mesure, au syndic G. IMMO qui, averti du début des travaux, n’a pas alerté Mme [G] sur le non-respect de ses obligations envers la copropriété » (pièce n° 5, page 29), sont indifférentes puisqu’elles relèvent d’une appréciation juridique étrangère à la mission technique de l’expert.

L’enjeux du débat réside dans l’analyse d’une pièce antérieure à l’expertise judiciaire, à savoir l’échange de courriel entre Mme [I] et la société G. IMMO du 1er juin 2017 (pièce n° 3 de Mme [I] dite [G]).

Le 1er juin 2017, Mme [I] dite [G] a adressé le courriel suivant à la société G. IMMO, syndic : « Je vais commencer les travaux dans ma chambre de bonne au 6ème étage du [Adresse 1]. La copropriété m’autorise à casser une partie du plafond pour accès aux combles. Je vous adresse ci-joint le rapport et le plan de l’ingénieur de structure. Les travaux d’ouverture vont se faire conformément à ces plans. J’attends aussi un devis pour la suppression des cheminées qui m’a aussi été autorisée ». Le jour même, le syndic a accusé réception dudit courriel en ces termes : « bien reçu votre mail. Je prends acte des travaux projetés. Il conviendrait de me transmettre :

— les assurances de chaque intervenant,

— votre assurance dommage ouvrage » (pièce n° 3 de Mme [G]).

Il ressort de l’échange de courriel précité que :

— Mme [I] dite [G] ne formalise aucune demande de travaux ; elle informe le syndic qu’elle va « commencer les travaux », en exposant la démolition « d’une partie du plafond pour accès aux combles » suivant un « rapport et un plan de l’ingénieur de structure » qui ne sont pas versés aux débats et sans transmettre aucun devis de travaux, étant à cet égard précisé que Mme [I] dite [G] verse aux débats un devis n° 17060059/C de l’entreprise PVP émis postérieurement, le 16 juin 2017 (pièce n° 4 de Mme [I] dite [G]), et une facture de cette même entreprise du 30 juillet 2017 relative à une intervention du 17 juillet 2017 selon devis n° 17060089/C (pièce n° 3 de Mme [I] dite [G]),

— la société G. IMMO « prend acte » des « travaux projetés », sans solliciter davantage de précisions et en particulier sans exposer qu’il attend un dossier technique en vue de la mise à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale d’une autorisation de travaux.

Certes, la société G. IMMO, alors syndic, a commis une négligence en ne réagissant pas immédiatement au courriel de Mme [I] dite [G], qui annonçait « commencer les travaux », et en en prenant simplement « acte » des travaux projetés sous la seule réserve de recevoir communication des attestations d’assurance. A cet égard, il ne ressort d’aucune des pièces versées aux débats que Mme [I] dite [G] avait été autorisée par l’assemblée générale à réaliser des travaux affectant les parties communes, sous la seule réserve de la mention au sein du rapport d’expertise judiciaire en page 16 (pièce° 5 de Mme [I] dite [G]), relevée par le tribunal, d’une autorisation qu’aurait obtenue Mme [I] dite [G], lors « d’une assemblée générale de 2015 », de « supprimer une colonne de cheminée qui ne sert à rien ». Il est en outre constant que la cession des combles situés au-dessus de son lot, dont le principe avait seulement été acté par la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 28 septembre 2016 (pièce n° 2 de Mme [I] dite [G]), n’avait pas été confirmée par des votes de l’assemblée portant sur cette cession, ses conditions, la modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété. A cet égard, le tribunal relève qu’il ressort du courriel adressé le 28 septembre 2017 par le représentant de la société G. IMMO à Mme [I] dite [G] (pièce n° 13 de la société PVP) que ce dernier s’était manifestement trompé sur l’effet juridique de la résolution précitée puisqu’il expose : « L’assemblée générale vous a autorisé sous certaines conditions à annexer les combles situés au-dessus de votre appartement. Pour autant, les travaux que vous avez fait réaliser sont plus conséquents (…) ».

Néanmoins, d’une part, tout copropriétaire a l’obligation de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale pour la réalisation de travaux et ne peut s’approprier des parties communes qui ne lui ont pas été vendues, indépendamment de l’avis du syndic.

D’autre part, il n’est pas démontré que Mme [I] dite [G] aurait sollicité une régularisation de la vente des parties communes ainsi que les autorisations préalables de travaux requises, avant le démarrage desdits travaux, si le syndic avait réagi le 1er juin 2017, puisqu’il ressort de du courriel qu’elle a adressé au syndic le 27 septembre 2017 (pièce n° 13 de Mme [I] dite [G]) qu’elle s’estimait dans son bon droit, au regard dispositions de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 portées à sa connaissance par son conseil, suite au vote de la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 28 septembre 2016 précitée : « je m’étonne donc de ce revirement, et que la copropriété envisage de se mettre en frais pour une action en justice irrecevable du point de vue de mon conseil juridique (article 25 b de la loi de 65) qui souligne le caractère d’irréversibilité des travaux ayant bien respecté le PV et les délais d’AG ».

Enfin et surtout, la société G. IMMO n’a formalisé aucun accord express s’agissant de l’ensemble des travaux qui ont effectivement été réalisés et au sujet duquel il n’a pas reçu de devis. Or, il ressort de la chronologie contentieuse rappelée dans le cadre de l’exposé des motifs du présent jugement que les actions judiciaires engagées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de Mme [I] dite [G] ont été initialement motivées, non pas par la réalisation, en soi, de travaux de réunion de sa chambre située au 6ème étage avec la partie des combles strictement située au-dessus de ladite chambre alors qu’elle n’en était pas encore propriétaire (annexion qui a fait l’objet d’une régularisation dans le cadre du protocole d’accord) mais par : i) une annexion de parties communes plus large que la partie strictement située au-dessus de son lot, soit au-dessus du couloir du 6ème étage ; ii) la suppression des moyens d’accès en toiture et aux combles ; ii) la survenance de désordres en parties communes (notamment démolition d’un conduit de cheminée en service qui n’était pas celui résultant de la résolution de « 2015 » précitée), qui ont affecté les conditions de jouissance des lots de certains copropriétaires.

Dans ces conditions, Mme [I] dite [G] n’établit pas le lien de causalité entre la négligence sus-relevée du syndic et le préjudice dénoncé, à savoir le paiement, au titre du protocole d’accord signé avec le syndicat des copropriétaires le 10 janvier 2023 relatif aux « travaux d’annexion des parties communes à l’exclusion du litige relatif au sectionnement de la canalisation d’évacuation des eaux usées desservant le lot de Mme [Y] » (pièce n° 8 de Mme [I] dite [G]), d’une somme de 8.000 € correspondant aux frais d’avocat du syndicat des copropriétaires.

S’agissant par ailleurs du préjudice dénoncé au titre d’une perte de chance d’acquérir les combles de l’immeuble au prix de 1 €, l’assemblée générale du 28 septembre 2016 (pièce n° 2 de Mme [I] dite [G]) a, aux termes de la résolution n° 12, décidé uniquement d’accepter le principe de la vente des combles issus des parties communes situés au-dessus de l’appartement de Mme [I]. Le prix de 1 € n’est mentionné que dans le projet de résolution rappelé à titre liminaire. La cession effective et son prix n’ont pas été approuvés par cette résolution.

En outre, la fixation, par le protocole d’accord précité, du prix de rachat des combles à la somme de 3.900 € est relative à l’ensemble des combles annexés et non à la seule partie des combles objets du vote de principe de l’assemblée générale du 28 septembre 2016. La perte de chance dénoncée n’est donc pas caractérisée.

Mme [I] dite [G] n’établit pas le lien de causalité entre la négligence du syndic sus-relevée et le préjudice dénoncé, préjudice au demeurant non caractérisé.

Mme [I] dite [G] sera donc déboutée de sa demande en paiement de la somme de de 7.099 euros formée à l’encontre de la société G. IMMO.

2 – Sur la demande en paiement formée à l’encontre de la société PVP

Mme [C] [I] dite [F] [G] estime qu’elle ne doit pas être la seule à supporter les frais d’expertise judiciaire et les frais d’avocat du syndicat des copropriétaires, mis à sa charge par le protocole d’accord du 10 juin 2023, et considère que la société PVP doit lui payer 50 % des frais d’expertise judiciaire, soit 4.680 €, et 40 % des frais d’avocat du syndicat des copropriétaires, soit 3.200 €. Elle recherche la responsabilité contractuelle de la société PVP en faisant valoir que celle-ci était tenue d’une obligation de résultat et d’une obligation d’information en sa qualité de professionnel. Elle fait valoir que les travaux réalisés par la société PVP sont à l’origine des désordres relevés par l’expert judiciaire, qui a retenu la mauvaise exécution des travaux et indiqué clairement que la société PVP a sectionné intentionnellement l’évacuation des eaux vannes de l’appartement d’un autre copropriétaire.

La société PVP soutient que :

— la lecture de l’assignation de Mme [I] dite [G] révèle qu’elle a été poursuivie devant le juge des référés non en raison de la qualité des travaux réalisés mais en contestation de sa qualité de propriétaire de tout ou partie des lieux,

— si Mme [I] dite [G] s’est méprise sur la portée de ses droits de copropriétaire, cela ne saurait concerner la société PVP, simplement tenue d’exécuter la mission confiée selon devis accepté du 16 juin 2017,

— la société PVP est étrangère aux sommes que doit verser Mme [I] dite [G] aux termes du protocole d’accord signé avec le syndicat des copropriétaires, lequel ne concerne que la question de l’appropriation des combles,

— au surplus, s’agissant d’envisager une responsabilité contractuelle, les dispositions de l’article 1231-3 du code civil prévoient que « le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive » ; or, en l’espèce, l’obligation pesant sur la demanderesse d’acquérir les lieux dont elle s’était emparée sur la foi d’un simple accord de principe du syndicat et de rembourser à ce dernier les frais judiciaires consécutifs à une voie de fait n’entrent pas dans le périmètre des « dommages prévisibles du contrat », seuls indemnisables.

***

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, la société PVP fait à juste titre valoir qu’elle n’est pas responsable de la méprise de Mme [I] dite [G] sur le périmètre de sa propriété. Son intervention n’a eu aucune incidence sur le contentieux qui s’est élevée entre le syndicat des copropriétaires et Mme [I] dite [G] relatif à la question de l’annexion de parties communes.

Par ailleurs, dans son rapport d’expertise judiciaire en date du 29 décembre 2020 (pièce n° 5 de Mme [I] dite [G]), M. [M] [A] expose que :

— les travaux de Mme [G] ont démoli le conduit de cheminée encore en service de l’appartement du 1er étage, sans autorisation des copropriétaires et sans même vérifier si ledit conduit était encore en service, en précisant que « Mme [G] a fourni à l’entreprise un plan des travaux à réaliser dans sa chambre, indiquant clairement les directives concernant les cheminées » (rapport d’expertise judiciaire, pages 19 et 29),

— l’entreprise PVP a sectionné et bouchonné intentionnellement le conduit d’évacuation des eaux usées de l’appartement de Mme [Y] alors même que « connaissant la fonction de cette canalisation, elle n’a pas recherché à savoir si Mme [G] avait l’autorisation de la supprimer » (rapport d’expertise judiciaire, page 30). Il est constant que cette suppression a été faite avec l’aval de Mme [I] dite [G], qui écrivait à sa voisine le 3 août 2017, « suite à une défaillance de la canalisation des eaux usées traversant ma chambre de bonne de 6,80 m² et au problème posé par le problème sanitaire causé par cette canalisation toujours bouchée, nous avons été contraints d’enlever cette canalisation pour des raisons sanitaires et de sécurité. En effet, il n’est pas possible dans un lieu si petit d’avoir une canalisation traversante qui longe deux murs constamment bouchée. De plus, ce n’est pas aux normes. Par conséquent, n’ayant aucune obligation à supporter cette nuisance, je souhaite que cette évacuation trouve (sic) se fasse d’une autre façon » (pièce n° 10 de la société PVP)

Il est constant que la société PVP n’a pas informé Mme [I] dite [G] des conséquences pratiques de la suppression de ces conduits, en service. Elle a, ce faisant, manqué au devoir de conseil dû au maître d’ouvrage profane.

La suppression de ces conduits est à l’origine d’une partie du contentieux qui a opposé le syndicat des copropriétaires à Mme [I] dite [G].

Ces désordres ont été analysés dans le cadre de l’expertise judiciaire.

Mme [I] dite [G] est donc fondée à solliciter des dommages et intérêts correspondant à une partie des frais d’expertise judiciaire restant à sa charge aux termes du protocole précité du 10 janvier 2023.

Il est constant que les juges ont l’obligation d’évaluer le préjudice dont ils constatent l’existence (ex. : Civ. 3ème, 10 juillet 2012, n° 11-19.374).

En l’état des éléments versés aux débats et en particulier du rapport d’expertise judiciaire produit, le préjudice subi par Mme [I] dite [G] au titre des frais d’expertise judiciaire restant à sa charge, résultant en partie du défaut de conseil de la société PVP, sera justement fixé à la somme de 1.860 € (20 % des frais d’expertise judiciaire mis à la charge de Mme [I] dite [G] au terme du protocole précité).

En revanche, Mme [I] dite [G] n’est pas fondée à solliciter des dommages et intérêts correspondant à une partie des frais d’avocat du syndicat des copropriétaires mis à sa charge aux termes du protocole précité du 10 janvier 2023, dès lors que :

— ces frais sont fixés pour régler le contentieux relatif aux « travaux d’annexion des parties communes à l’exclusion du litige relatif au sectionnement de la canalisation d’évacuation des eaux usées desservant le lot de Mme [Y] »,

— il n’est pas démontré que le contentieux relatif aux « travaux d’annexion des parties communes » initié par l’assignation du syndicat des copropriétaires délivrée le 14 décembre 2021 (RG 22/20090) auquel a mis un terme le protocole précité, comprenait la question de la réparation du désordre affectant le conduit de cheminée encore en service de l’appartement du 1er étage, dès lors que le dispositif de ladite assignation, rappelée au sein du protocole d’accord précité (pièce n° 5 de Mme [I] dite [G]), ne mentionne aucune demande relative audit conduit et que, par ailleurs, le tribunal relève qu’une solution avait été préalablement trouvée, pendant les opérations d’expertise judiciaire, l’expert exposant que le copropriétaire concerné a été autorisé par l’assemblée générale du 4 mars 2019 à mettre en place une chaudière à condensation (rapport d’expertise judiciaire, page 18).

Il convient donc de :

— condamner la société PVP à payer à Mme [I] dite [G] la somme de 1.860,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du manquement au devoir de conseil caractérisé s’agissant de la démolition du conduit de cheminée encore en service de l’appartement du 1er étage et du conduit d’évacuation des eaux usées de l’appartement de Mme [Y], qui ont en partie nécessité les opérations d’expertise judiciaire dont les frais ont été mis à la charge de Mme [I] dite [G] aux termes du protocole d’accord signé entre elle et le syndicat des copropriétaires le 10 janvier 2023,

— débouter Mme [I] dite [G] du surplus, non justifié, de sa demande en paiement de dommages et intérêts formée à l’encontre de la société PVP.

3 – Sur les demandes accessoires

La société PVP, partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Jacques DUBOIS, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenue aux dépens, elle sera condamnée à payer à Mme [L] dite [G] la somme de 1.500,00 € au titre des dispositions du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, la société PVP sera déboutée de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter la société G. IMMO de sa demande formée à l’encontre de Mme [L] dite [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire, de droit, du présent jugement.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déboute Mme [C] [I] dite [F] [G] de sa demande en paiement de la somme de de 7.099 euros formée à l’encontre de la société G. IMMO,

Condamne la société PVP à payer à Mme [C] [I] dite [F] [G] la somme de 1.860,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en raison du manquement caractérisé de la société PVP à son devoir de conseil,

Déboute Mme [C] [I] dite [F] [G] du surplus de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la société PVP,

Condamne la société PVP aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Jacques DUBOIS, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société PVP à payer à Mme [C] [I] dite [F] [G] la somme de 1.500,00 € au titre des dispositions du code de procédure civile,

Déboute la société PVP de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société G. IMMO de l’intégralité de sa demande formée à l’encontre de Mme [C] [I] dite [F] [G] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, de droit, du présent jugement,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 1] le 12 Février 2026

La Greffière Le Président