TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Audrey DONTOT, M^e Michael HADDAD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/05100 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75RP

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 15 avril 2026

DEMANDERESSE

Madame [U] [P]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Audrey DONTOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C413

DÉFENDERESSES

Madame [R] [H] [D] épouse [I]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Michael HADDAD, avocat au barreau de PARIS, toque : C2092

EUROMED HOLDING (anciennement EUROMED ADVISORY)

S.A.S.U. dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par M^e Michael HADDAD, avocat au barreau de PARIS, toque : C2092

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 mars 2026 prorogé au 15 avril 2026 par Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 15 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/05100 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75RP

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 27 décembre 2021, la société EUROMED ADVISORY, représentée par Mme [R] [H] [D] a donné à bail à Mme [U] [P] un appartement situé au [Adresse 4], pour une durée de trois années, reconductible par tacite reconduction.

La gestion a d’abord été assurée par AKG immobilier, en qualité de mandataire du bailleur.

Le 14 mars 2024, la société EUROMED ADVISORY, représenté par Mme [R] [H] [D] a fait signifier à Mme [U] [P] un congé pour vendre son logement au prix de 420 000 euros net vendeur. Le terme du congé a été fixé au 26 décembre 2024 à minuit.

Mme [U] [P] a quitté les lieux le 30 novembre 2024.

Par exploit en date du 1er avril 2025, Mme [U] [P] a assigné Mme [R] [H] [D] épouse [I] et la SASU EUROMED ADVISORY devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

A l’audience du 14 janvier 2026, Mme [U] [P], représentée par son conseil, a demandé au juge de :

annuler le congé pour vendre délivré le 14 mars 2024 par la société EUROMED HOLDING (anciennement EUROMED ADVISORY) à Mme [U] [P] ;condamner Mme [R] [H] [D] à verser à Mme [U] [P] la somme de 24 156,80 euros au titre des dommages et intérêts en raison de son éviction frauduleuse ;condamner Mme [R] [H] [D] à versr à Mme [U] [P] la somme de 6 741 euros au titre de la perte des APL causée par l’absence de délivrance des quittances de loyer ;condamner Mme [R] [H] [D] à verser à Mme [U] [P] la somme de 4 083,27 euros au titre des charges provisionnées et non régularisées ;condamner Mme [R] [H] [D] à verser à la somme de 1 500 euros en réparation du préjudice moral subi en raison des tentatives de révision abusive du loyer ;condamner Mme [R] [H] [D] à verser à Mme [U] [P] la somme de 860 euros au titre de la restitution intégrale du dépôt de garantie, avec application de la majoration légale de 10 % par mois de retard à compter du 30 décembre 2024 ;débouter Mme [R] [H] [D] et la société EUROMED HOLDING de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;condamner solidairement Mme [H] [D] et la société EUROMED HOLDING aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais d’huissier et aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur de 4 000 euros ;ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.Au soutien de ses prétentions, Mme [U] [P] sollicite le contrôle a posteriori du congé pour vente signifié par la SASU EUROMED ADVISORY. Elle soulève la nullité du congé en raison de l’absence de qualité de son auteur, le congé ayant été délivré le 14 mars 2024 par la société EUROMED ADVISORY alors que le bien a été cédé à Mme [R] [H] [D] le 11 janvier 2023. Elle ajoute que le nouveau propriétaire ne pouvait donner congé pour vendre avant la première reconduction tacite du bail. Or, le contrat de location signé le 27 décembre 2021 expirait le 26 décembre 2024. La délivrance du congé en mars 2024, avant l’échéance du bail initial était ainsi prématurée à son sens. Elle estime encore que la nouvelle propriétaire n’a entamé aucune démarche pour mettre en oeuvre la cession du bien et qu’elle l’a, bien au contraire, reloué à un prix supérieur, ce qui démontre le caractère frauduleux du congé. Elle souligne que le prix fixé dans le congé est d’ailleurs manifestement excessif et donc dissuasif. Or, la faute du bailleur a entraîné un préjudice pour Mme [U] [P] qui a dû organiser son départ dans la précipitation et à dû s’installer en dehors de [Localité 1], à [Localité 2], ce qui a engendré des frais significatifs pour elle. Elle estime qu’elle a également subi un préjudice moral du fait de cette éviction frauduleuse.

Mme [U] [P] considère par ailleurs que l’absence de délivrance de quittances de loyer par le bailleur a conduit à la suspension de ses APL, ce qui lui a causé un préjudice financier, dont elle demande réparation. Elle précise qu’il s’agit d’une obligation légale du bailleur, qui en s’abstenant de délivrer ces quittances, cause une perte de chance à la locataire de régulariser sa situation et de percevoir les aides auxquelles elle a droit.

Elle allègue encore que la bailleresse n’a jamais régularisé les charges locatives et n’a jamais versé aucun justificatif de charges, ce qui oblige cette dernière à rembourser les provisions perçues.

Elle s’oppose aux demandes de la bailleresse au titre de loyers impayés pour la période antérieure à son acquisition du bien. Concernant la révision du loyer, elle rappelle que le bailleur devait manifester sa volonté d’appliquer la révision dans un délai d’un an suivant la date prévue au contrat et qu’à défaut, il est présumé y avoir renoncé.

Elle conteste devoir participer pour moitié aux frais de constat de sortie engagés par le bailleur sans son accord.

Elle demande la restitution intégrale de son dépôt de garantie, lequel aurait dû intervenir le 30 décembre 2024 au plus tard et conteste être redevable de réparations locatives.

Mme [R] [H] [D] épouse [I] représentée par son conseil et la SASU EUROMED HOLDING, représentée par son conseil, ont demandé à la juridiction de :

débouter Mme [U] [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société EUROMED HOLDING et de Mme [R] [H] [D] ;juger que la société EUROMED HOLDING reste devoir à Mme [U] [P] la somme de 1 402, 59 euros au titre du remboursement du trop-perçu de charges pour 2022 ;juger que Mme [U] [P] reste devoir à Mme [R] [H] [D] :la somme de 360 euros au titre du solde des loyers révisés pour l’année 2023 ;la somme de 671 euros au titre du solde des loyers révisés pour l’année 2024 ;la somme de 600 euros au titre de sa participation à la reprise des désordres constatés dans l’appartement et sur la sonnette suite à la restitution des lieux ;le coût de l’acte d’huissier de septembre 2024 du fait du non-paiement des loyers pour la somme de 147,27 euros ;juger que Mme [R] [H] [D] reste devoir à Mme [U] [P] :31,44 euros au titre du remboursement du trop-perçu de charges pour 2022 ;1 396,07 euros au titre du remboursement du trop-perçu de charges pour 2023 ;1253,17 euros à titre provisionnel au titre du remboursement du trop-perçu de charges en attente du décompte définitif ;juger que Mme [R] [H] [D] doit déduire de ces sommes, sous réserve de la démonstration par Mme [U] [P] de ce qu’elle a bien versé le dépôt de garantie de 860 euros à la société AKG, la somme de 860 euros ;ordonner la compensation desdites sommes ;juger que Mme [R] [H] [D] doit déduire de ces sommes, sous réserve de la démonstration par Mme [U] [P] de ce qu’elle a bien versé le dépôt de garantie de 860 euros à la société AKG, la somme de 1 762,41 euros ;En tout état de cause :

écarter l’exécution provisoire ;condamner Mme [U] [P] à payer à Mme [R] [H] [D] et à la société EUROMED HOLDING la somme de 1 500 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Mme [R] [H] [D] épouse [I] expose que le congé délivré à Mme [U] [P] l’a été de bonne foi, précisant avoir pensé à tort que le bail ayant été établi au nom d’EUROMED ADVISORY, c’était cette société qui devait notifier le congé. Elle reconnaît néanmoins que c’est en son nom que le congé aurait dû être délivré. De la même manière, elle indique que c’est de bonne foi qu’elle a pensé pouvoir délivrer le congé six mois avant la fin du bail, dans l’ignorance où elle était des règles s’appliquant au titre du congé pour vendre en cas de vente en cours de bail à un nouveau propriétaire. Elle conteste que le prix fixé l’ait été de manière excessive. Elle conteste également n’avoir pas eu l’intention de le vendre mais indique que le bien mis en vente l’a été sans succès, ce qui l’a obligée à le remettre en location.

Elle estime que Mme [U] [P] ne subit aucun préjudice du fait des erreurs qu’elle a commises, d’autant que la locataire a disposé d’un préavis de 6 mois pour s’organiser, ce qui lui a permis de retrouver une location un mois avant le terme fixé. Selon elle, Mme [U] [P] ne démontre aucun préjudice lié à des frais de déménagement urgents, à une augmentation de loyer ou à une perte de chance, d’autant qu’elle aurait au contraire bénéficié d’un avantage indû en raison d’un loyer fixé à un prix bien en-dessous du marché. Elle ne justifierait pas plus d’un quelconque préjudice moral.

Elle allègue avoir notifé à Mme [U] [P] par téléphone sa volonté de réviser le loyer, ce qui rendrait exigible le loyer révisé.

En réponse à la demande de Mme [U] [P] quant à l’absence de remise de quittance de loyer, elle rappelle que la locataire ne lui a jamais demandé la remise de quittance par lettre recommandée avec accusé de réception. D’ailleurs, elle estime qu’elle n’avait pas à les lui remettre puisque la locataire ne s’acquittait pas du loyer révisé. Elle souligne par ailleurs que Mme [U] [P] ne justifie pas que la suspension de ses APL résulte uniquement de l’absence de quittances.

Au soutien de sa demande au titre des réparations locatives, elle mentionne la dégradation de la sonnette extérieure, l’absence de fixation du coffrage en bois au niveau d’une colonne d’évacuation dans les WC, des traces de salissures sur les murs de la salle de bains et des traces sur la porte de la cuisine.

En raison de de ces dégradations locatives, elle s’estime fondée à retenir la somme de 600 euros sur le dépôt de garantie, dont elle souligne qu’elle n’a pas la preuve du versement par Mme [U] [P].

Concernant les charges locatives, Mme [R] [H] [D] et la société EUROMED ADVISORY indiquent que Mme [U] [P] n’a jamais sollicité les justificatifs de charge ni une quelconque régularisation avant la délivrance de l’assignation mais reconnaissent être débitrices de sommes au titre de la régularisation de charges.

La présente décision, rendue en premier ressort, sera contradictoire, en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026 prorogé au 15 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité du congé

Aux termes de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Le congé délivré le 14 mars 2024 mentionne être délivré par la SAS EUROMED ADVISORY.

Or, il n’est pas contesté que Mme [R] [H] [D] épouse [I] a acquis le bien immobilier le 11 janvier 2023, le congé délivré étant ainsi nécessairement nul et de nul effet.

De manière surabondante, il est rappelé que selon le même article 15 de la loi de 1989, en cas d’acquisition d’un bien occupé, lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours.

En l’espèce, le contrat de location a été signé le 27 décembre 2021 et expirait le 26 décembre 2024. La reconduction tacite ne pouvait intervenir qu’en décembre 2024. Ainsi le congé délivré en mars 2024, avant l’échéance du bail et donc avant la première reconduction du bail était prématuré.

De surcroît, il est rappelé qu’aux termes de l’article 15-II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, "lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.[…]"

En l’espèce, Mme [R] [H] [D] épouse [I] a fait signifier le 14 mars 2024 à Mme [U] [P] un congé pour vente des lieux, au prix de 420 000 euros, alors qu’il n’est pas contesté qu’elle l’avait acquis le 11 janvier 2023, soit environ un an plus tôt, pour la somme de 260 000 euros, dans le cadre d’une mutation contenant un autre lot de copropriété, sans que rien n’explique une hausse aussi importante de la valeur de l’appartement loué à Mme [U] [P]. Il sera observé à ce sujet qu’elle produit deux estimations du bien des 16 et 28 septembre 2024 qui sont postérieures au congé délivré. Dès lors, il convient de considérer que le prix de vente proposé par Mme [R] [H] [D] épouse [I] à Mme [U] [P] était manifestement excessif pour le bien loué, proposé à la vente.

En tout état de cause, force est de constater que Mme [R] [H] [D] ne l’a pas vendu et l’a au contraire remis en location le 22 mai 2025 à un prix de 1 300 euros charges comprises, alors qu’il était de 1 010 euros, charges comprises antérieurement, ce qui semble indiquer que la bailleresse a cherché à évincer Mme [U] [P] du logement pour pouvoir augmenter substantiellement le montant du loyer.

Elle ne justifie donc nullement de la réalité de son intention de vendre, la simple production d’une annonce sur Le Bon Coin le 28 février 2025 étant insuffisante à démontrer son intention de vendre.

Les arguments développés par Mme [R] [H] [D] sur sa supposée bonne foi sont inopérants quant à la nullité du congé, par ailleurs sans cause réelle et sérieuse. En outre, en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, Mme [R] [H] [D], qui est notamment la présidente de la société EUROMED HOLDING, elle est particulièrement mal fondée à faire valoir son ignorance du droit applicable en la matière.

Au regard de l’ensemble de ce qui précède, le congé étant frappé de nullité, faute d’avoir été délivré par la bailleresse et le caractère réel et sérieux de l’intention de vendre de Mme [R] [H] [D] n’étant au demeurant pas établi, le fait de recourir à ce congé est constitutif de préjudice moral pour la locataire, qui s’est vue contrainte à devoir rechercher un nouveau logement dans un délai rapproché.

Mme [U] [P] est donc bien fondée à solliciter des dommages intérêts en réparation du préjudice subi par la perte de chance de bénéficier de la reconduction du bail ou d’exercer son droit de préemption.

Ce congé l’a en outre obligée à exposer des frais de déménagement, à quitter [Localité 1] pour se reloger à [Localité 2], dans un appartement à taille plus modeste, en devant s’acquitter des frais au titre du dépôt de garantie et des honoraires d’agence.

Enfin, Mme [U] [P] justifie d’un préjudice moral, résultant de la perturbation causée par son éviction frauduleuse et par l’ensemble des démarches qu’elle a dû accomplir pour se reloger, sources de stress et d’anxiété.

En conséquence, Mme [R] [H] [D] épouse [I] sera condamnée à payer à Mme [U] [P] la somme de 8 000 euros en réparation de ce préjudice.

Sur les dommages intérêts au titre de la perte des APL

Aux termes de l’article L’article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.

Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

En l’espèce, Mme [U] [P] ne justifie pas avoir fait la demande de quittances à sa bailleresse.

Elle sera donc déboutée de cette demande.

Sur la demande au titre de l’absence de régularisation de la provision sur charges

L’article 23-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. ».

Mme [R] [H] [D] épouse [I] et la société EUROMED HOLDING produisent aux débats les justificatifs de la régularisation des charges qui font apparaître que :

la société EUROMED HOLDING est débitrice envers Mme [U] [P] de la somme de 1 402,59 euros au titre du remboursement du trop-perçu de charges pour 2022 ;Mme [R] [H] [D] est débitrice envers Mme [U] [P] des sommes de 31,44 euros au titre du remboursement du trop-perçu de charges pour 2022, 1 396,07 pour 2023 et 1 253,17 euros pour 2024.

En conséquence, il y a lieu de les condamner respectivement à verser à Mme [U] [P] ces sommes au titre de la régularisation des provisions sur charges.

Sur la demande de Mme [R] [H] [D] épouse [I] au titre de la révision du loyer

Mme [R] [H] [D] entend obtenir la condamnation de Mme [U] [P] aux sommes correspondant au loyer révisé, depuis le 1er janvier 2023 puis du 1er janvier 2024.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [R] [H] [D] n’a jamais manifesté sa volonté d’appliquer la révision du loyer par écrit.

Si elle allègue avoir notifié oralement sa volonté de réviser le loyer, Mme [U] [P] le conteste, de sorte qu’il n’est pas démontré que Mme [R] [H] [D] ait manifesté une quelconque volonté de réviser le loyer.

Ses développements sur le caractère trop faible du loyer fixé par le gestionaire de biens AKG, qui aurait été décorellé de la réalité du marché sont inopérants sur la question de la révision du loyer postérieure. S’il est en effet démontré que la bailleresse a demandé à Mme [U] [P] d’augmenter son loyer le 10 juin 2022, soit au cours de la première année de location du bien, en arguant du faible montant du loyer fixé par la société AKG, elle ne démontre pas avoir sollicité la révision du loyer en bonne et due forme au moment opportun.

Elle sera donc déboutée de ses demandes à ce titre.

N’étant débitrice d’aucun loyer impayé, Mme [U] [P] ne saurait être tenue à rembourser à Mme [R] [H] [D] le coût de l’acte d’huissier de septembre 2024, qui en outre, n’est même pas produit.

Sur la demande de Mme [U] [P] au titre du préjudice moral subi en raison des tentatives de révision abusive du loyer

Cette demande de Mme [U] [P] n’est pas étayée dans ses écritures ni reprise oralement à l’audience.

Elle sera déboutée de cette demande.

Sur la demande au titre des réparations locatives

Aux termes des articles 1730 et 1732 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 7 c), d) et f) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

— de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Mme [R] [H] [D] fait état de diverses dégradations locatives, que Mme [U] [P] conteste.

Il convient de comparer l’état des lieux d’entrée avec les états de lieux de sortie établis par les commissaires de justice mandatés par les parties, en observant que l’état des lieux d’entrée établi entre la SAS EUROMED ADVISORY et la locataire, sans l’intervention d’un commissaire de justice, est beaucoup plus sommaire que les états des lieux de sortie, ce qui ne permet pas un comparatif très précis des états des lieux d’entrée et de sortie.

S’agissant de la sonnette arrachée, rien n’est mentionné à ce sujet dans l’état des lieux d’entrée de sorte qu’elle était présumée en bon état lors de l’état des lieux d’entrée.

Toutefois, l’annonce de la SARL AKG du 14 décembre 2021 comporte une photographie de l’appartement où l’on aperçoit la sonnette qui était déjà décrochée de la porte palière.

Cette dégradation ne sera donc pas retenue à la charge de Mme [U] [P].

S’agissant du coffrage en bois au niveau de la colonne d’évacuation et des traces de salissure dans l’entrée de l’appartement, Mme [U] [P] justifie avoir signalé le 2 mars 2022 une fuite d’eau sur cette colonne, en joignant les photographies qui correspondent bien à la colonne d’évacuation visée par la bailleresse.

Elle ajoute que le gestionnaire du bien est intervenu pour faire une réparation, qui n’a pas eu d’effets durables et que les désordres sur le coffrage sont imputables à l’entreprise intervenue.

La bailleresse affirme avoir parfaitement traité le sinistre mais n’en justifie nullement, de sorte que son allégation selon laquelle la dégradation du coffrage est en réalité postérieure au sinistre de 2022 n’est pas établie.

Mme [R] [H] [D] ne peut tenir Mme [U] [P] responsable de cette dégradation.

S’agissant des traces dans la salle d’eau, les commissaires de justice mandatés pour l’état des lieux de sortie ont constaté pour l’un que « les peintures recouvrant les murs étaient en état d’usage mais que néanmoins, la cloison mitoyenne à l’entrée, en partie basse, comportait une peinture qui se boursouflait. (…) » et pour l’autre, que « la plinthe située à gauche de la cuvette présente une important auréole jaune ».

L’état des lieux faisait état de « murs en peinture blanche, bon état ».

Mme [U] [P] indique qu’il s’agit du même dégât des eaux que dans l’entrée mais n’en justifie pas.

De son côté, Mme [R] [H] [D] allègue que ces traces sont dues à une humidité, en lien avec un défaut d’entretien et de ventilation par la locataire, ce qui est partiellement corroboré par le constat d’une « voie d’aération encrassée ».

Ainsi, cette dégradation sera retenue à la charge de Mme [U] [P].

S’agissant des traces au niveau de la porte de la cuisine, les commissaires de justice ont constaté « de petites marques » sur la porte, en partie haute pour l’un et « de légers éclats » pour l’autre.

L’état des lieux précisait que les murs étaient en « peinture blanche, bon état ».

Compte-tenu du caractère minime des dégradations observées dans la salle d’eau et sur la porte de la cuisine et du devis fourni par Mme [R] [H] [D], les réparations locatives seront retenues à hauteur de 150 euros.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire […] Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. […] A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. ».

En l’espèce, il a été retenu une somme de 150 euros au titre des dégradations locatives.

Mais de son côté, Mme [R] [H] [D] était débitrice à l’égard de Mme [U] [P] de la somme de 4 083,27 euros au titre de la régularisation de charges.

Mme [U] [P] justifie avoir réglé un dépôt de garantie de 860 euros selon quitance de loyer délivrée par la SARL AKG IMMOBILIER.

Il résulte de ces éléments que la somme de 860 euros devait être restituée à Mme [U] [P] au plus tard le 30 décembre 2024 par la bailleresse.

La pénalité légale prévue en cas de non restitution du dépôt de garantie dans les délais est applicable de plein droit, sans mise en demeure préalable.

En conséquence, Mme [U] [P] est bien fondée à demander la restitution du dépôt de garantie s’élevant à la somme de 860 euros et la pénalité correspondant à 10% du montant du loyer hors charges, à compter du 30 décembre 2024, tout mois commencé étant dû, et ce, jusqu’à complète restitution du dépôt de garantie.

Sur la demande de compensation

Aux termes de l’article 1348 du code civil, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, au regard des créances réciproques des deux parties, il y a lieu de prononcer la compensation judiciaire des créances.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [R] [H] [D] épouse [I] et la société EUROMED HOLDING qui succombent, seront condamnées aux dépens de l’instance.

Mme [R] [H] [D] épouse [I] et la société EUROMED HOLDING seront également condamnées in solidum à payer à Mme [U] [P] la somme de 4 000 euros en application des dispositons de l’article 700 du code de procédure civile et seront déboutées de leur propre demande sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE la nullité du congé pour vendre délivré le 14 mars 2024 par la société EUROMED HOLDING concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] ;

CONDAMNE Mme [R] [H] [D] épouse [I] à payer Mme [U] [P] la somme de 8 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice moral résultant de la nullité du congé pour vendre délivré le 14 mars 2024 ;

CONDAMNE la société EUROMED HOLDING à payer à Mme [U] [P] la somme de 1 402,59 euros au titre de la régularisation de charges pour l’année 2022 ;

CONDAMNE Mme [R] [H] [D] épouse [I] à payer à Mme [U] [P] les sommes de :

31,44 euros au titre de la régularisation de charges pour 2022 ;1 396,07 euros au titre de la régularisation de charges pour pour 2023 ;1 253,17 euros au titre de la régularisation de charges pour pour pour 2024 ;

CONDAMNE Mme [R] [H] [D] épouse [I] à payer à Mme [U] [P] la somme de 860 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, augmentée de de la majoration prévue à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 correspondant à 10 % du montant du loyer hors charges, à compter du 30 décembre 2024, tout mois commencé étant dû, jusqu’à complète restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Mme [U] [P] à payer à Mme [R] [H] [D] épouse [I] la somme de 150 euros au titre des réparations locatives ;

ORDONNE la compensation des créances ;

DEBOUTE Mme [U] [P] de ses demandes au titre des dommages et intérêts au titre de la perte des APL et du préjudice moral en raison des tentatives de révision abusive du loyer ;

DEBOUTE Mme [R] [H] [D] épouse [I] de sa demande au titre de la révision du loyer et de la prise en charge du constat du commissaire de justice de septembre 2024 ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [H] [D] épouse [I] et la société EUROMED HOLDING aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [H] [D] épouse [I] et la société EUROMED HOLDING à payer à Mme [U] [P] la somme totale de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE