TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : S.C.I. [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yohanna WEIZMANN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03502 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAGUV

N° MINUTE :

4 JTJ

JUGEMENT

rendu le vendredi 06 mars 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic le cabinet BAP

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par M^e Yohanna WEIZMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : G242

DÉFENDERESSE

S.C.I. [H]

dont le siège social est situé [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 mars 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 06 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03502 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAGUV

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI [H] est propriétaire des lots n°18 et n°50 (appartement et cave) au sein d’un immeuble situé au [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2025 remis à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CABINET BAP a fait assigner la SCI [H] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

6 863,21 euros au titre des charges de copropriété impayées avec les intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2024, et sur le surplus à compter de l’assignation et toute somme à parfaire au titre des frais nécessaires ;2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 06 janvier 2026 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CABINET BAP, et représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La SCI [H], assignée à étude, ne comparaît pas et n’est pas représentée. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

la fiche d’immeuble ;un relevé de compte individuel pour la période arrêté au 29 avril 2025 ;les appels de fonds ;le contrat de syndic ;le règlement de copropriété ;deux mises en demeure du syndic des 18 novembre 2024 et 16 janvier 2025 et une mise en demeure d’avocat en recommandé avec accusé de réception datée du 28 février 2025 ;les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 06 décembre 2023 et 29 octobre 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels et l’attestation de non recours contre ces assemblées générales.

Il ressort du décompte produit, arrêté au 29 avril 2025, que le compte de copropriétaire de la SCI [H] était débiteur à cette date de la somme de 6 863,21 euros, appel de charges du 01 avril 2025 inclus, dont il convient de déduire la somme de 420 euros correspondant aux frais de recouvrement, soit un montant de 6 443,21 euros hors frais.

Bien que régulièrement informée des enjeux de la présente procédure, la SCI [H], ni comparante ni représentée, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette.

Par conséquent, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 6 443,21 euros au titre des charges impayées, appel de charges du 01 avril 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 29 avril 2025, sa créance étant certaine et exigible.

Par ailleurs, faute de justifier de l’envoi en recommandé avec accusé de réception des mises en demeure du syndic des 18 novembre 2024 et 16 janvier 2025 et de l’avocat datée du 28 février 2025, cette somme portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 17 juin 2025.

Décision du 06 mars 2026

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Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de relance multiples, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce et dans ces conditions, il y a lieu de déduire de la somme réclamée à la SCI [H] de 420 euros, les frais de mise en demeure du syndic de 48 euros et les frais de « pré-contentieux » de 96 euros qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes. Les frais de mise en demeure par avocat de 276 euros seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile. Ainsi aucun des frais nécessaires au sens de l’article précité ne seront retenus.

En conséquence, le demandeur sera débouté de sa demande au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Décision du 06 mars 2026

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Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est relevé que depuis le 20 novembre 2023, les charges de copropriété ne sont réglées qu’irrégulièrement et insuffisamment par la SCI [H], laissant générer un arriéré important que doivent supporter les copropriétaires.

En conséquence, il convient de la condamner à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble demandeur représenté par son syndic en exercice la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par celui-ci.

Sur les demandes accessoires

La SCI [H], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle la SCI [H] sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CABINET BAP la somme de 6 443,21 euros au titre des charges impayées, appel du 01 avril 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 29 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 juin 2025 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CABINET BAP de sa demande au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la SCI [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CABINET BAP la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE la SCI [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CABINET BAP la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [H] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CABINET BAP du surplus de ses demandes ;

DIT que conformément à l’article 478 du code de procédure civile, ce jugement sera non avenu s’il n’a pas été notifié dans les six mois de sa date,

DIT que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la président et la greffière susnommées.

La greffière La Présidente