TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 6]

[Localité 3]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/268

RG n° : N° RG 24/00219 – N° Portalis DBZD-W-B7I-CO4E

Société BATIGERE HABITATS SOLIDAIRES

C/

[B] [M]

ORDONNANCE DE REFERE DU 22 Juillet 2025

DEMANDEUR(S) :

Société BATIGERE HABITATS SOLIDAIRES ( Association pour l’accompagnement le Mieux être et le logement des Isolés : AMLI)

venant aux droits de SA PRESENCE HABITAT,

RCS de METZ 785 580 499

agissant poursuites et diligences de son Directeur domicilié audit siège en cette qualité.

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Laurent PETIT, avocat au barreau de METZ,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [H] [T] [B] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 10 juin 2025

Copie exécutoire délivrée le : 28 juillet 2025

à : M^e Laurent PETIT

EXPOSÉ DU LITIGE

Par ordonnance avant dire droit du 06 mai 2025, à laquelle il est renvoyé pour plus ample exposé du litige, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 10 juin 2025 pour permettre à Madame [H] [T] [B] [M] de faire valoir les arguments qu’elle souhaitait développer pour sa défense.

A l’audience du 10 juin 2025, l’association AMLI, représentée par son avocat, a réclamé la somme actualisée de 6 964,76 euros selon décompte arrêté au 10 juin 2025 et a maintenu le surplus de ses demandes. Elle a expliqué que les montants des rappels d’APL pour les années 2023 et 2024 ne couvraient pas l’intégralité de la dette locative. Elle a indiqué être d’accord pour les délais sollicités par la défenderesse.

Madame [H] [T] [B] [M] a indiqué avoir repris le paiement du loyer courant et a proposé de verser 200 euros par mois en plus de celui-ci afin d’apurer la dette locative. Elle a précisé que son emploi actuel en CDI lui procurait un revenu mensuel de l’ordre de 1 400 à 1 500 euros.

A l’issue des débats, a décision a été mise en délibéré au 22 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée pour la première fois, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux, conformément aux dispositions susvisées.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur la clause résolutoire

Par acte sous seing privé du 28 avril 2023, l’association AMLI, pour le compte de la SA BATIGERE HABITATS SOLIDAIRES, a donné à bail à Madame [H] [T] [B] [M] un logement situé [Adresse 2].

Il apparaît que plusieurs échéances n’ont pas été réglées par la locataire.

Or, le contrat de bail comporte une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer les loyers et charges, rappelant la clause résolutoire, les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 modifié, a été signifié le 23 août 2024 à Madame [H] [T] [B] [M] pour un arriéré de loyers et de charges de 4 528,16 euros.

La défenderesse n’établit pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai de deux mois imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 octobre 2024 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

En l’espèce, Madame [H] [T] [B] [M] est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Il convient en outre de réparer le dommage en condamnant la défenderesse à payer par provision à l’association AMLI, pour le compte de la SA BATIGERE HABITATS SOLIDAIRES, une indemnité d’occupation qui sera fixée à hauteur de 333,88 euros, APL à régulariser le cas échéant, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, avec revalorisation dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date de la sommation de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le compte de Madame [H] [T] [B] [M] présentait un solde débiteur de 6 964,76 euros au 10 juin 2025, échéance de juin 2025 non incluse.

Madame [H] [T] [B] [M] ne contestant pas ce montant, elle sera condamnée à payer à titre de provision à l’association AMLI pour le compte de la SA BATIGERE HABITATS SOLIDAIRES la somme de 6 964,76 euros, APL à régulariser le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 4 528,16 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, dans son courrier adressé à la juridiction pour solliciter la réouverture des débats, Madame [H] [T] [B] [M] a expliqué la constitution de la dette locative par une baisse significative temporaire de ses ressources. A l’audience, elle a déclaré occuper un emploi en CDI et a proposé de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, à hauteur de 200 euros par mois en plus du loyer courant.

Il ressort du dernier décompte produit que le paiement du loyer courant a repris depuis le mois de janvier 2025 et que des versements supplémentaires ont été effectués en février et mars 2025.

Aussi, au vu des efforts fournis par la locataire afin d’apurer sa dette et de l’absence d’opposition du bailleur, il y a lieu d’accorder à Madame [H] [T] [B] [M] des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, qui sera réputée ne pas avoir joué si la locataire se libère de sa dette dans les conditions fixées au dispositif.

Il est cependant rappelé que le loyer courant reste exigible dans les termes du contrat de bail et que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son échéance exacte entraînera la déchéance du terme, l’exigibilité immédiate du solde restant dû et l’expulsion de la locataire.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [H] [T] [B] [M], partie perdante au principal, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au sous-préfet.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnée aux dépens, Madame [H] [T] [B] [M] devra verser à la demanderesse une somme qu’il est équitable de fixer à 100€.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514-1, dernier alinéa, du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Anne TARTAIX, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en matière de référés, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence,

DÉCLARONS la demande de l’association AMLI pour le compte de la SA d’HLM BATIGERE HABITATS SOLIDAIRES, recevable ;

CONSTATONS la résiliation du contrat de bail liant les parties à compter du 24 octobre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [H] [T] [B] [M] à payer à titre de provision à l’association AMLI, pour le compte de la SA BATIGERE HABITATS SOLIDAIRES, la somme de 6.964,76 euros au titre de l’arriéré locatif (échéance de juin 2025 non incluse), APL à régulariser le cas échéant, ce avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2024 sur la somme de 4 528,16 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [H] [T] [B] [M] à se libérer de sa dette en 35 mensualités, soit 34 mensualités de 200 euros chacune, le premier versement devant intervenir le mois suivant la signification de la présente décision et la 35ème et dernière mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DISONS que pendant ce délai, les sommes dues ne produiront aucun intérêt ;

DISONS que durant ce délai, les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DISONS que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

1°/ la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2°/ le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3°/ faute pour Madame [H] [T] [B] [M] d’avoir libéré le logement situé [Adresse 2], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 9 juillet 1991 ;

4°/ Madame [H] [T] [B] [M] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée à 333,88 euros, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [H] [T] [B] [M] à payer à titre de provision à l’association AMLI, pour le compte de la SA BATIGERE HABITATS SOLIDAIRES, la somme de 100€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [H] [T] [B] [M] aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au sous-préfet ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente ordonnance a été rendue et signée par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge