TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Philippe MORRON

Copie exécutoire délivrée

le :

à : [O] [T]

[U] [F]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08644 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4X5

N° MINUTE : 12

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 mars 2026

DEMANDERESSE

CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0007

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [T], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [F], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 janvier 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 12 mars 2026 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 12 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/08644 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4X5

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 avril 2022, la société CDC HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [O] [T] et Mme [U] [F] sur des locaux situés dans la [Adresse 3] au [Adresse 4] (2ème étage, porte 121 et une cave et un stationnement n°70), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 487,88 euros et d’une provision pour charges de 181,61 euros ; ainsi qu’un emplacement de stationnement n°43 par contrat du 14 octobre 2022, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 105,87 euros.

Par actes de commissaire de justice du 23 août 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3 510,12 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [T] et Mme [U] [F] le 26 août 2024.

Par assignations du 22 août 2025, la société CDC HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater que la partie défenderesse n’a pas réglé le montant du commandement de payer dans le délai de deux mois, constater en conséquence l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [T] et Mme [U] [F], statuer sur le sort des meubles, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

—  18 144,45 euros correspondant aux loyers impayés arrêtés au 31 juillet 2025, sauf à parfaire le jour de l’audience, en tout état de cause aux loyers impayés une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges majoré de 10% en raison de son caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

— jusqu’au prononcé de l’acquisition de la clause résolutoire,

—  700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 12 janvier 2026, la société CDC HABITAT, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes.La société CDC HABITAT ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [O] [T] et Mme [U] [F] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société CDC HABITAT n’a pas précisé avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [O] [T] et Mme [U] [F].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société CDC HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 23 août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 510,12 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 octobre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société CDC HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société CDC HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 juillet 2025, terme du mois de d’août 2025 inclus, M. [O] [T] et Mme [U] [F] lui devaient la somme de 18 144,45, soustraction faite des frais de procédure.

M. [O] [T] et Mme [U] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 2 073,38 euros, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société CDC HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] [T] et Mme [U] [F], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société CDC HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus le 20 avril 2022 et le 14 octobre 2022, entre la société CDC HABITAT, d’une part, et M. [O] [T] et Mme [U] [F], d’autre part, concernant les locaux situés dans la [Adresse 3] au [Adresse 4] (2ème étage, porte 121 et une cave et deux stationnements n°43 et n°70), sont résiliés depuis le 24 octobre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [O] [T] et Mme [U] [F], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [O] [T] et Mme [U] [F] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés dans la [Adresse 3] au [Adresse 4] (2ème étage, porte 121 et une cave et deux stationnements n°43 et n°70) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [O] [T] et Mme [U] [F] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 18 144,45 euros (dix-huit mille cent quarante-quatre euros et quarante-cinq centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2025, terme du mois d’août 2025 inclus,

CONDAMNE solidairement M. [O] [T] et Mme [U] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 2 073,38 euros (deux mille soixante-treize euros et trente-huit centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement M. [O] [T] et Mme [U] [F] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE solidairement M. [O] [T] et Mme [U] [F] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 23 août 2024 et celui des assignations du 22 août 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge