Tribunal Judiciaire

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[Adresse 4]

[Localité 8]

tel : [XXXXXXXX02]

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N° RG 24/00563 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-75XX7

JUGEMENT

DU : 27 Mars 2025

[N] [D]

C/

[R] [S]

[M] [S]

[L] [U]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 27 Mars 2025

Jugement rendu le 27 Mars 2025 par Monsieur Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

M. [N] [D]

né le 26 Janvier 1968 à , demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Anne-sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER substituée par M^e William MACKENNA, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR

M. [R] [S]

né le 08 Juin 1954 à , demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Moussa KONE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-2024-001692 du 05/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

Mme [M] [S]

née le 10 Octobre 1967 à , demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Moussa KONE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

M. [L] [U]

né le 02 Avril 1977 à , demeurant [Adresse 3]

non comparant

DÉBATS : 23 Janvier 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/00563 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-75XX7 et plaidée à l’audience publique du 23 Janvier 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 27 Mars 2025, les parties étant avisées

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 avril 2011, prenant effet le 1er mai 2011, M. [N] [D] et Mme [H] [V] ont donné à bail à M. [R] [S] et Mme [M] [S] née [T] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Adresse 10] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel de 900 euros et d’un dépôt de garantie du même montant.

Un état des lieux d’entrée amiable et contradictoire a été établi le 29 avril 2021.

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 octobre 2022, M. [N] [D] a donné congé aux locataires pour habiter, avec prise d’effet à la date du 30 avril 2023.

Un procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie a été dressé par Me [F] [P], commissaire de justice, le 30 juin 2023 à la demande de M. [N] [D].

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 29 septembre 2023, M. [R] [S] et Mme [M] [S] née [T] ont sollicité la restitution du dépôt de garantie à Me [F] [P].

Par acte de commissaire de justice signifié le 6 décembre 2023 aux locataires et le 8 février 2024 à M. [L] [U], M. [N] [D] les a sommés d’avoir à lui régler la somme de 3789,99 euros au titre du solde locatif, outre 142,25 euros de frais.

Par acte de commissaire de justice signifié le 18 mars 2024 à M. [R] [S] et Mme [M] [S] née [T] et le 25 mars 2024 à M. [L] [U], M. [N] [D] a assigné les défendeurs devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer lui demandant, au visa des articles 1102 et 1741 du code civil et la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 de :

condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 3789,99 euros au titre des dégradations locatives, ainsi que du solde des loyers et charges impayés au taux légal à compter du 8 février 2023, date de la sommation au visa de l’article 1153 du code civil ; condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 2000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice important subi du fait du non-paiement du solde des factures malgré les relances répétées, ceci constituant une résistance abusive et des tracasseries engendrées par la situation précédemment exposée, à savoir l’impossibilité et les conséquences en résultant, d’emménager dans le logement dans les lieux à la date de remise des clés pour cause des nombreux travaux à faire réaliser dans le logement, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir au visa de l’article 1153-1 du code civil ; condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir au visa de l’article 1153-1 du code civil ; condamner solidairement les défendeurs suivant les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en tous les frais et dépens de l’instance et ses sites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût de la sommation ; ne pas écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir eu égard au caractère indiscutable de la créance et à son ancienneté. L’affaire a été évoquée pour la première fois à l’audience du 16 mai 2024. Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 23 janvier 2025.

A cette audience, M. [N] [D], représenté par son conseil, s’en rapporte aux conclusions déposées à l’audience. Aux termes de celles-ci, il sollicite de, au visa des articles 1103, 1153, 1730 et 1741 du code civil, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 9 du code de procédure civile :

rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de M. [R] [S] et Mme [M] [S] née [T] ;condamner solidairement M. [R] [S] et Mme [M] [S] née [T] au paiement de la somme de 3789,99 euros au titre des dégradations locatives, ainsi que du solde des loyers et charges impayés au taux légal à compter du 8 février 2023, date de la sommation ; condamner solidairement M. [R] [S] et Mme [M] [S] née [T] au paiement de la somme de 2000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice important subi du fait du non-paiement du solde des factures malgré les relances répétées, ceci constituant une résistance abusive et des tracasseries engendrées par la situation précédemment exposée, à savoir l’impossibilité et les conséquences en résultant, d’emménager dans le logement dans les lieux à la date de remise des clés pour cause des nombreux travaux à faire réaliser dans le logement, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement ; condamner in solidum M. [R] [S] et Mme [M] [S] née [T] au paiement de la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner in solidum M. [R] [S] et Mme [M] [S] née [T] aux entiers dépens de l’instance, incluant le coût de la sommation de payer.

Au soutien de sa demande principale en paiement, M. [N] [J] fait valoir que l’état des lieux de sortie révèle un mauvais entretien du logement et qu’il ressort notamment de ce dernier les désordres suivants imputables aux locataires, à savoir :

carrelages au sol très sales, à nettoyer ; radiateurs fortement marqués, tâchés, rouillés ; peinture très sale à refaire ; éléments de cuisine très sales ; escalier à repeindre très sales ; vitraux et appuis de fenêtres non nettoyés ; WC très sales ; extérieurs non entretenus ; nombreux interrupteurs et prises de courants arrachés, à refixer.

En réponse aux moyens soulevés par M. [R] [S] et Mme [M] [S] née [T], M. [N] [D] fait valoir que les défendeurs n’apportent aucun commencement de preuve de l’intervention du conseil régional et soutient qu’il n’a jamais été destinataire d’aucun bilan ni prévenu d’aucune intervention du conseil régional. De plus, il soutient que les dégradations locatives sont imputables aux locataires dans la mesure où ceux-ci n’ont pas utilisé correctement les canalisations et qu’il ressort du diagnostic réalisé le 17 février 2017 que les fenêtres étaient en bon état au contraire de la porte d’entrée et que la chaudière a été changée le 8 septembre 2020.

S’agissant de l’opposabilité de l’état des lieux de sortie, M. [N] [D] rappelle que le procès-verbal a été dressé par le commissaire de justice en présence des locataires et que leur signature n’était pas nécessaire.

M. [R] [S] et Mme [M] [S] née [T], représentés par leur conseil, s’en réfèrent aux conclusions déposées à l’audience. En vertu de celles-ci, ils sollicitent de :

Avant-dire-droit :

condamner M. [O] [D], sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à communiquer le bilan de contrôle établi par le conseil régional, la lettre adressée par le Service communal d’hygiène et de la santé de la commune de [Localité 11] ainsi que la réponse en retour du bailleur à cette lettre ; Au fond :

débouter M. [O] [D] de l’ensemble de ses prétentions ; ordonner la restitution de la somme de 900 euros au titre du dépôt de garantie ; juger que la somme de 900 euros est majorée de 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 1er septembre 2023 ; Au fond et à titre subsidiaire :

ordonner la compensation entre les sommes dues ; leur accorder les plus larges délais de paiement ; En tout état de cause :

statuer ce que de droit quant aux dépens.

Au soutien de leur demande de production forcée de pièces et se fondant sur l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 11, 138 et 139 du code de procédure civile, M. [R] [S] et Mme [M] [S] née [T] font valoir qu’ils ont perdu la copie du courrier du conseil régional qui leur était destinée lors de leur déménagement.

Au titre de leur demande de restitution du dépôt de garantie, les défendeurs soutiennent que la créance n’étant pas justifiée, le bailleur devait leur restituer leur dépôt de garantie.

En réponse aux moyens soulevés par le demandeur et concernant la dette locative, M. [R] [S] et Mme [M] [S] née [T] prétendent que le procès-verbal de constat ne leur est pas opposable n’ayant pas été signé par eux ; qu’il leur a été transmis tardivement sans qu’ils puissent formuler d’observations et que le bailleur a fait appel aux services d’un commissaire de justice sans leur accord.

Qu’au surplus aucune ventilation de la somme demandée n’est produite et qu’à défaut de justificatifs, ils ne peuvent devoir ces sommes.

Qu’enfin, s’agissant de la demande de dommages et intérêts, les défendeurs font valoir qu’aucun préjudice n’est établi.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [L] [U] a fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses. Il ne comparait et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande avant-dire-droit de production forcée des pièces

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 10 du code de procédure civile, le juge a le pouvoir d’ordonner d’office toutes les mesures d’instruction légalement admissibles.

Aux termes de l’article 11 du code de procédure civile, les parties sont tenues d’apporter leur concours aux mesures d’instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d’une abstention ou d’un refus.

Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte. Il peut, à la requête de l’une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s’il n’existe pas d’empêchement légitime.

Aux termes de l’article 138 du code de procédure civile, si, dans le cours d’une instance, une partie entend faire état d’un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n’a pas été partie ou d’une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l’affaire d’ordonner la délivrance d’une expédition ou la production de l’acte ou de la pièce.

Aux termes de l’article 139 du code de procédure civile, la demande est faite sans forme.

Le juge, s’il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l’acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu’il fixe, au besoin à peine d’astreinte.

Aux termes de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Par ailleurs, conformément à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version alors applicable, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.

En l’espèce, M. [S] et Mme [S] sollicitent la transmission par le bailleur du bilan établi par le conseil régional, la copie de la lettre adressées par le Service communal d’hygiène et de la santé de la commune de [Localité 11] ainsi que la réponse du bailleur à cette lettre. Ils estiment que ces documents sont nécessaires pour faire état de l’état du logement et obtenir réparation des manquements du bailleur.

Ils produisent au soutien de leur demande la copie d’une lettre du 12 mars 2013 par laquelle le Service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 11] a déclaré aux locataires : « J’ai fait part à votre propriétaire des désordres que vous rencontrez dans votre logement, [Adresse 5] à [Localité 11]. Je ne manquerai pas de vous tenir informé des suites de la procédure ».

Il ressort de cette pièce qu’une procédure liée à de potentiels désordres pouvant incomber au bailleur a été intentée par les locataires.

Les locataires déclarent avoir perdu les documents sollicités. En raison de leur nature, ces documents sont susceptibles à corroborer le cas échéant de potentiels manquements de la part du bailleur.

Il appert également des autres pièces versées au débat que les locataires ont quitté les lieux loués le 30 juin 2023, que la première audience a eu lieu le 16 mai 2024 et que l’affaire a été finalement plaidé le 23 janvier 2025.

Il convient de préciser que les documents sollicités, s’ils ont dû être adressés au bailleur, sont également en possession des services municipaux et régionaux.

Or, depuis le début de la procédure, M. [S] et Mme [S] ne justifient d’aucune démarche auprès de ses services pour obtenir copie de ses documents. Dès lors, si la production forcée de ces pièces était ordonnée, cela reviendrait à suppléer la carence de M. [S] et Mme [S] dans l’administration de la preuve.

Par conséquent, la demande formée en ce sens sera rejetée.

Sur la demande principale en paiement et la restitution du dépôt de garantie

Il convient de préciser qu’au vu de l’arrêté de compte locataire en date du 6 septembre 2023, la somme de 3789,99 euros dont M. [D] sollicite le paiement se décompose comme suit, après déduction du dépôt de garantie :

loyers et charges impayées : 564,15 euros ; 4125,84 euros : réparations locatives.

2.1 Sur les loyers et les charges :

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort de l’arrêté de compte locataire du 6 septembre 2023 et de la situation de compte du 1er octobre 2019 au 29 novembre 2023 que M. [S] et Mme [S] restent devoir la somme de 564,15 euros au titre du solde du loyer et des charges.

Ils produisent au débat une attestation de l’agence immobilière chargée de la gestion locative du bien loué en date du 11 février 2021 par laquelle ladite agence leur a attesté qu’ils étaient à jour du paiement des loyers.

Toutefois, au vu de l’historique produit, le solde était effectivement créditeur à cette date. Dès lors, cette attestation n’apporte aucun élément de nature à contester la créance ainsi établie.

Les locataires sont donc bien redevables de cette somme de 564,15 euros au titre du solde de loyers et de charges.

2.2 Sur les réparations locatives :

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé notamment :

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1730 du code civil prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

La charge de la preuve de l’existence de tels désordres incombe au bailleur.

En l’espèce, la somme sollicitée au titre des réparations locatives se décompose comme suit, au vu de la facture de M. [W], maçon en date du 16 août 2023 et de l’établissement C.C.L. du 17 août 2023, après prise en compte d’un coefficient de vétusté :

nettoyage murs, sols et plafonds : 180 euros ; préparation des murs et plafonds, enduits, ponçage, mise en peinture cuisine, salle, salle à manger : 500 euros ; dépose du receveur de douche, pose d’un tablier baignoire : 500 euros ; fourniture et pose meuble vasque : 102 euros ; enlèvement et pose de 2 toilettes : 100 euros ; mise en peinture murs et sol rez-de-chaussée et salle, pose vitrificateur : 600 euros x 2 ; enlèvement, préparation et pose parquet flottant dans deux pièces : 560 euros ; couloir rez-de-chaussée et montée escalier murs et plafonds : 180 euros ; couloir et montée escalier 1er et 2ème étage forfait : 180 euros ; couloir 2ème étage, escaliers marches forfait : 140 euros ; escalier marches 1er et 2ème forfait : 140 euros ; fourniture et pose de interrupteurs et prises 4 niveaux : 80 euros ; fourniture et pose d’un enrouleur volet forfait : 150 euros ; changement radiateur WC et salle de bain : 113,84 euros.

Il convient de rappeler que les locataires sont restés dans les lieux du 15 avril 2011 au 30 juin 2023, soit environ douze années.

M. [S] et Mme [S] contestent l’opposabilité du procès-verbal de sortie dressé le 30 juin 2023 car ils n’ont pas signé le procès-verbal, qu’ils n’ont pas pu faire valoir leurs observations en raison de la réception tardive du procès-verbal et que le bailleur n’a pas recueilli leur accord pour avoir recours aux services d’un commissaire de justice.

Toutefois, aux termes de l’article 1, II, 2° de l’ordonnance n°2016-728 du 2 juin 2016 relative au statut du commissaire de justice, les commissaires de justice sont les officiers publics et ministériels qui ont seuls qualité, dans les conditions fixées par les lois et règlements en vigueur, pour effectuer, lorsqu’ils sont commis par justice où à la requête de particuliers, des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter. Sauf en matière pénale où elles ont valeur de simples renseignements, ces constatations font foi jusqu’à preuve du contraire.

Au surplus, conformément à l’article 3, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable, un état des lieux établi lors de la remise et de la restitution des clés est joint au contrat. Il est établi par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, contradictoirement et amiablement. En cas d’intervention d’un tiers, les honoraires négociés ne sont laissés ni directement, ni indirectement à la charge du locataire.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au neuvième alinéa, il l’est, sur l’initiative de la partie la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Au vu du procès-verbal de constat, M. [S] et Mme [S] étaient présents lors de son établissement, de sorte que ce procès-verbal est contradictoire, ce qu’ils ne contestent au demeurant pas.

S’agissant de la possibilité de faire valoir leurs observations, si le procès-verbal de constat fait foi, à défaut d’éléments contraires, les défendeurs avaient le loisir d’apporter leurs observations au cours de la présente procédure. Enfin, si le bailleur n’apporte pas la preuve que l’état des lieux de sortie n’aurait pas pu être effectué sans le recours d’huissier, charge à lui d’en supporter le coût, ce procès-verbal de constat reste toutefois opposable aux locataires, qui étaient présents lors de son établissement.

Afin de déterminer si ces désordres existent et sont imputables aux locataires, il convient de procéder à la comparaison des procès-verbaux valant état des lieux d’entrée et de sortie.

nettoyage murs, sols et plafonds : 180 euros Aucune mention de l’état de propreté du logement n’est faite dans l’état des lieux de sortie. Lors de l’état des lieux de sortie, il a été constaté : « je note que d’importants travaux de déménagements sont encore en cours et que les pièces n’ont pas été nettoyées ». Cet état de saleté est corroboré par les photographies produites.

La somme de 180 euros est donc justifiée à ce titre.

préparation des murs et plafonds, enduits, ponçage, mise en peinture cuisine, salle, salle à manger : 500 euros ;Au vu de la grille de vétusté contractuellement prévue, de l’état des murs de ces pièces lors de l’entrée dans les lieux (bon état) et de la durée d’occupation, aucune somme n’est justifiée à ce titre.

dépose du receveur de douche, pose d’un tablier baignoire : 500 euros ;Aucune constatation n’a été faite par le commissaire de justice concernant la salle de bain, cette somme n’est donc pas justifiée.

fourniture et pose meuble vasque : 102 euros ; Aucune constatation n’a été faite par le commissaire de justice concernant la salle de bain, cette somme n’est donc pas justifiée.

enlèvement et pose de 2 toilettes : 100 euros ; Au vu de l’état des lieux d’entrée, les toilettes de la pièce dédiée à cet effet sont dites en bon état. Lors de l’état des lieux de sortie, elles sont dites hors d’usage.

Aucune mention n’est faite sur l’existence de second WC dans l’état des lieux de sortie.

Dès lors, la somme de 50 euros est justifiée à ce titre.

mise en peinture murs et sol rez-de-chaussée salle, salle à manger, pose vitrificateur : 600 euros x 2 ; Lors de l’état des lieux d’entrée, le parquet du salon et de la salle à manger sont dits en bon état.

Lors de l’état des lieux de sortie, il est précisé concernant le parquet du salon : « un parquet qui présente de multiples traces de décolorations éparses, à refaire » et celui de la salle à manger : « on retrouve le même plancher au sol de cette pièce qui présente des traces de décolorations également. (…) A noter un trou dans le plancher assez important ».

Au vu de ces éléments et de la grille de vétusté, la somme totale de 1200 euros est justifiée.

enlèvement, préparation et pose parquet flottant dans deux pièces : 560 euros ; Dans la mesure où il n’est pas précisé pour quelle pièces cette demande est formulée, il est impossible de vérifier l’existence de ces désordres.

couloir rez-de-chaussée et montée escalier murs et plafonds : 180 euros ; Aucune indication étant précisée quant aux travaux effectués, cette demande ne pourra pas prospérer.

couloir et montée escalier 1er et 2ème étage forfait : 180 euros ; Aucune indication étant précisée quant aux travaux effectués, cette demande ne pourra pas prospérer.

couloir 2ème étage, escaliers marches forfait : 140 euros ; Aucune indication étant précisée quant aux travaux effectués, cette demande ne pourra pas prospérer.

escalier marches 1er et 2ème forfait : 140 euros ; Aucune indication étant précisée quant aux travaux effectués, cette demande ne pourra pas prospérer.

fourniture et pose de interrupteurs et prises 4 niveaux : 80 euros ; Lors de l’entrée des lieux, il a été constaté concernant les prises et interrupteurs étaient en bon état. Lors de la sortie des lieux, il a été constaté :

salon : « prise décalée par rapport au mur » ; salle à manger : « plusieurs prises de courant. L’une d’entre elles est cassée, à remplacer » ; première chambre (2ème étage) : « dans cette pièce, présence de multiples prises de courant. Les enjoliveurs sont cassés, fissurés. D’autres sont arrachés et décalés par rapport aux murs à refixer »deuxième chambre (rez-de-chaussée) : « certaines prises de courants sont arrachées par rapport aux murs, à refixer ». Au vu de l’étendue des désordres constatées et de la grille de vétusté, la somme de 80 euros est justifiée à ce titre.

fourniture et pose d’un enrouleur volet forfait : 150 euros ; Lors de l’entrée dans les lieux, aucune indication sur l’état de cet élément n’est fournie, de sorte qu’il est présumé en bon état.

Lors de la sortie dans les lieux, il a été constaté que l’enrouleur du volet roulant est arraché, cassé dans la première chambre du rez-de-chaussée.

Au vu de la grille de vétusté, la somme de 105 euros est justifiée à ce titre.

Il résulte de ce qui précède que les locataires sont en conséquence redevables de la somme de 1650,00 euros au titre des réparations locatives.

2.3 Sur la solidarité :

Aux termes de l’article 1202 du code civil, dans sa version alors applicable, la solidarité ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément stipulée.

En l’espèce, une clause de solidarité (article 2.17) englobant également les réparations locatives est insérée au bail, de sorte que les locataires sont tenus de régler les loyers, charges et réparations locatives solidairement.

2.4 Sur le dépôt de garantie :

Conformément à l’article 22 de la loi du 22 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, le contrat liant les parties prévoit un dépôt de garantie de 900,00 euros et le solde dû par les locataires est débiteur d’un montant supérieur à cette somme.

De même, la retenue du dépôt de garantie étant justifiée par la dette locative, aucune majoration n’est due.

En conséquence, les demandes de restitution du dépôt de garantie et de majoration légale seront rejetées.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, M. [S] et Mme [S] seront condamnés à payer à M. [D] la somme de 1279,15 euros au titre du solde de loyers, charges et réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter du 8 février 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1147 du code civil, dans sa version alors applicable, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [D] sollicite la condamnation au paiement de la somme de 2000,00 euros au titre du préjudice né du retard de paiement et de son impossibilité de pouvoir entrer dans les lieux immédiatement en raison des désordres affectant le logement.

Toutefois, il n’apporte aucun élément de nature à corroborer l’existence de son préjudice.

La demande formée de ce chef sera rejetée.

Sur la compensation des sommes dues

Aucune somme n’étant due par M. [O] [D], il n’y a pas lieu d’ordonner la compensation des sommes dues.

Sur la demande de délais de paiement

Conformément à l’article 1244-1 du code civil, dans sa version alors applicable, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les défendeurs sollicitent des délais de paiement. Toutefois, ils n’apportent aucun élément de nature à prouver qu’ils ont la capacité financière pour s’acquitter de leur dette si des délais de paiement leur étaient accordés.

La demande formée de ce chef sera alors rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] et Mme [S] succombant à l’instance, ils seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés solidairement à payer à M. [N] [D] la somme de 500,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande formée de production sous astreinte de documents formée par M. [R] [S] et Mme [M] [S] née [T] ;

DEBOUTE M. [R] [S] et Mme [M] [S] née [T] de leurs demandes de restitution du dépôt de garantie et de majoration légale ;

CONDAMNE M. [R] [S] et Mme [M] [S] née [T] à payer à M. [N] [D] la somme de 1279,15 euros (mille deux cent soixante-dix-neuf euros et quinze centimes) au titre du solde de loyers, charges et réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter du 8 février 2023 ;

DEBOUTE M. [N] [D] de sa demande de dommages et intérêts ;

DIT n’y avoir lieu d’ordonner la compensation des sommes dues ;

DEBOUTE M. [R] [S] et Mme [M] [S] née [T] de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [S] et Mme [M] [S] née [T] à payer à M. [N] [D] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [S] et Mme [M] [S] née [T] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de la sommation de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,