TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 16]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 12 JANVIER 2026

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 24/08910 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZ7W

N° de MINUTE : 26/00016

Madame [B] [K]

née le 22 Juin 1979 à [Localité 29] – PROVINCE DE [Localité 19] (CHINE)

[Adresse 6]

[Localité 15]

représentée par Maître [U], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D2009

DEMANDEUR

C/

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [18], sis [Adresse 23] représenté par son Syndic en exercice la société OXIGEN

[Adresse 1]

[Localité 15]

représentée par Maître Anne CARUS de la SELAS CARUS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0543

La S.A BOUYGUES IMMOBILIER

[Adresse 9]

[Localité 14]

représentée par Maître Benoît ARNAUD de l’AARPI LMT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 169

La S.A.M SMABTP es qualité d’assureur de la société SAC

[Adresse 13]

[Localité 12]

représentée par Maître Frédéric DANILOWIEZ de la SELAS DFG AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0156

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 03 Novembre 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Janvier 2026.

En présence d’auditeur de Justice : [E] [Z]

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, assistée de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 28 janvier 2016, Madame [B] [K] a acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la SA BOUYGUES IMMOBILIER les lots n°163 et 354 correspondant à un appartement et un emplacement de stationnement au sein de l’immeuble en copropriété dénommé EVASION situé [Adresse 7].

Pour l’édification de cet ensemble immobilier la SA BOUYGUES IMMOBILIER a :

— souscrit une assurance dommages-ouvrage auprès de la SA ALLIANZ IARD ;

— confié le lot gros œuvre à la SAS ANIZIENNE DE CONSTRUCTION, depuis lors placée en liquidation judiciaire et assurée auprès de la SAM SOCIÉTE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BÂTIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (SMABTP).

La réception de l’ouvrage est intervenue selon procès-verbal du 30 juin 2017.

La livraison des parties communes est intervenue selon procès verbal du 3 juillet 2017 avec réserves.

La livraison des biens acquis par Madame [K] est intervenue selon procès-verbal du 20 juillet 2017 avec réserves.

Se plaignant de la persistance de plusieurs désordres et notamment de fissures infiltrantes en dépit des interventions diligentées par la SA BOUYGUES IMMOBILIER, Madame [K] a saisi le président du tribunal de grande instance de Nanterre statuant en matière de référés aux fins d’obtenir une expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du 09 mai 2018, il a été fait droit à cette demande et Monsieur [S] [M] a été désigné pour y procéder.

Parallèlement, le syndic de copropriété a, le 30 juillet 2021, effectué une déclaration de sinistre relative à des infiltrations auprès de l’assurance dommages-ouvrage, laquelle a fait diligenter une expertise dont le rapport préliminaire établi par le cabinet SARECTEC le 25 septembre 2021 identifie comme cause et origine des désordres un défaut des ouvrages d’étanchéité d’une terrasse.

Le 19 octobre 2022, le syndic a fait intervenir la société OM BATIMENT pour réaliser les travaux de reprise.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 15 juillet 2023.

C’est dans ce contexte que par actes de commissaire de justice en date du 6 septembre 2024, Madame [B] [K] a fait assigner la SA BOUYGUES IMMOBILIER, le syndicat des copropriétaires de la résidence [18] sis [Adresse 26], représenté par son syndic la SAS OXIGEN et la SAM SMABTP en qualité d’assureur de la SAS ANIZIENNE DE CONSTRUCTION, devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum à l’indemniser des préjudices subis du fait des désordres affectant son appartement.

Par ordonnance en date du 23 juin 2025, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion des demandes de Madame [K] au titre des vices et non-conformités apparents ainsi que la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de Madame [K].

La clôture de l’instruction a été prononcée le 10 septembre 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience 03 novembre 2025.

***

Aux termes de son assignation enrôlée le 13 septembre 2024, Madame [K] demande au tribunal de :

« CONDAMNER in solidum la SA BOUYGUES IMMOBILIER, le SDC DE LA RESIDENCE EVASION, la société SAC et son assureur la SMABTP à payer à Madame [K] une somme totale de 109.305 euros au titre de ses préjudices matériels et immatériels correspondant à :

—  27.172 €TTC au titre du préjudice matériel ;

—  22.533 € au titre des loyers du 20 juillet 2017 au 31 décembre 2018 ;

—  33.800 € au titre des loyers du 1er avril 2022 au 30 juin 2024 ;

—  26.400 € au titre du préjudice de jouissance du 1er janvier 2019 au 30 mars 2022 ;

—  20.000 € au titre du préjudice moral spécifique.

CONDAMNER in solidum la SA BOUYGUES IMMOBILIER, le SDC DE LA RESIDENCE EVASION, la société SAC et son assureur la SMABTP à payer à Madame [K] la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum la SA BOUYGUES IMMOBILIER, le SDC DE LA RESIDENCE EVASION, la société SAC et son assureur la SMABTP aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise, qui seront recouvrés dans les termes de l’article 699 du Code de procédure civile.»

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 22 avril 2025, la SA BOUYGUES IMMOBILIER demande au tribunal de :

« JUGER irrecevable et en tout cas mal fondée la demande indemnité de Madame [K] au titre de loyer du 20 juillet 2017 au 31 décembre 2018 pour 22 533€ en raison de la forclusion de l’action au titre de la garantie des vices apparents,

L’en DEBOUTER,

DEBOUTER Madame [K] de sa demande d’indemnité au titre de loyer du 1er avril 2022 au 30 juin 2024 pour 33 800€,

Et en tout état de cause,

LA RAMENER à de plus justes proportions, sachant que les désordres ont été définitivement réparés en octobre 2022 sous le préfinancement de l’assureur dommages ouvrage,

DEBOUTER Madame [K] de sa demande d’indemnité au titre de préjudice de jouissance du 1er janvier 2019 au 30 mars 2022,

Et en tout état de cause,

LA RAMENER de plus justes proportions qui ne pourront excéder 8.400€

DEBOUTER Madame [K] de sa demande d’indemnité au titre de préjudice matériel pour 27 172€ TTC,

Et en tout état de cause,

LA RAMENER à de plus justes proportions qui ne pourront excéder le montant des sommes retenues par l’Expert Judiciaire au titre des travaux de reprise des embellissements et frais annexes d’investigation et constats,

DEBOUTER Madame [K] de sa demande d’indemnité au titre de préjudice moral spécifique pour 20 000€,

À titre subsidiaire, pour le cas où par impossible, le tribunal ferait droit tout ou partie des demandes d’indemnité de Madame [K] contre BOUYGUES IMMOBILIER,

JUGER recevable et bien fondé BOUYGUES IMMOBILIER en ses appels en garantie,

En conséquence,

JUGER que la SAC a engagé sa responsabilité pleine et entière au titre désordres litigieux après entérinement des conclusions du rapport d’expertise judiciaire, et que de même le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier EVASION a engagé sa responsabilité pleine et entière dans la gestion des désordres affectant les parties communes et le suivi de l’instruction de l’expertise dommages ouvrage,

CONDAMNER in solidum la SMABTP, en sa qualité d’assureur selon police RCD/RC de SAC et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier ÉVASION à relever et garantir indemne BOUYGUES IMMOBILIER de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre, en principal, intérêts, frais et accessoires en ce compris article 700 CPC et dépens,

DÉBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de toute demande de garantie contre BOUYGUES IMMOBILIER au titre des condamnations qui seraient éventuellement prononcées à son encontre, au profit de Madame [K], en principal, 20 intérêts, frais et accessoires, en ce compris article 700 du code de procédure civile et les dépens

CONDAMNER tout succombant au paiement de la somme de 3.500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés aux offres de droit par Maître Benoît ARNAUD LMT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.»

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 18 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence EVASION demande au tribunal de :

« IN LIMINE LITIS,

PRONONCER la nullité pour vice de forme de l’acte introductif d’instance délivré par Madame [K] au SDC EVASION par exploit de Commissaire de justice de la SELARL JURIS GRAND PARIS en date du 10 septembre 2024,

A TITRE PRINCIPAL

JUGER que le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4], est recevable et bien fondé en toutes ses demandes,

JUGER que le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] n’est pas responsable de l’entretien des parties communes à défaut d’obligation de conclure un contrat d’entretien des parties communes, JUGER que Madame [B] [K] n’apporte pas la preuve du lien de causalité entre le défaut d’entretien et l’apparition des dommages,

JUGER que le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] n’est pas responsable de la gestion du sinistre et de l’identification du désordre,

JUGER que Madame [B] [K] n’apporte pas la preuve des préjudices matériels subis,

DEBOUTER Madame [B] [K] de l’ensemble de ses demandes, notamment au titre du préjudice matériel d’un montant de 27.172 € T.T.C, au titre des loyers du 20 juillet 2017 au 31 décembre 2018 pour un montant de 22.533 €, au titre des loyers du 1er avril 2022 au 30 juin 2024 pour un montant de 33.800 €; au titre du préjudice de jouissance du 1er janvier 2019 au 30 mars 2022 pour un montant de 26.400 € au titre du préjudice moral spécifique pour un montant de 20.000 €,

DEBOUTER la société BOUYGUES IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes dirigées contre le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 21],

A TITRE SUBSIDIAIRE

CONDAMNER la société BOUYGUES IMMOBILIER, la SOCIETE ANIZIENNE DE CONSTRUCTION et la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics, en sa qualité d’assureur de la SOCIETE ANIZIENNE DE CONSTRUCTION à relever indemne le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] en cas de condamnation sur le fondement de l’obligation d’entretien des parties communes,

CONDAMNER la société BOUYGUES IMMOBILIER, la SOCIETE ANIZIENNE DE CONSTRUCTION et la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics, en sa qualité d’assureur de la SOCIETE ANIZIENNE DE CONSTRUCTION à relever indemne le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] en cas de condamnation au titre de la gestion du sinistre et de l’identification du désordre,

JUGER que les préjudices matériels subis par Madame [B] [K] sont limités en leur montant à la somme de 1.510 € (représentant tous les préjudices justifiés, 660 € (au titre des investigations de la société MD BAT) + 250 € (au titre du procès-verbal de constat de Commissaire de justice de 2018) + 300 € (au titre du procès-verbal de constat de Commissaire de justice du 30 avril 2024) + 300 €(au titre du procès-verbal de constat de Commissaire de justice du 21 mai 2024),

CONDAMNER la société BOUYGUES IMMOBILIER, la SOCIETE ANIZIENNE DE CONSTRUCTION et la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics, en sa qualité d’assureur de la SOCIETE ANIZIENNE DE CONSTRUCTION à relever indemne le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 21] en cas de condamnation au titre des préjudices matériels subis par Madame [B] [K],

CONDAMNER la société BOUYGUES IMMOBILIER, la SOCIETE ANIZIENNE DE CONSTRUCTION et la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics, en sa qualité d’assureur de la SOCIETE ANIZIENNE DE CONSTRUCTION à relever indemne le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 21] en cas de condamnation au titre des préjudices immatériels subis par Madame [B] [K],

DEBOUTER Madame [K] de la demande de condamnation in solidum du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 22] avec la société BOUYGUES IMMOBILIER, la SOCIETE ANIZIENNE DE CONSTRUCTION et la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics, en sa qualité d’assureur de la SOCIETE ANIZIENNE DE CONSTRUCTION,

En conséquence,

CONDAMNER Madame [B] [K] au paiement, au bénéfice du SDC EVASION, de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.»

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 17 mars 2025, la SAM SMABTP en qualité d’assureur de la société SAC demande au tribunal de :

« A titre principal,

— JUGER que la fissure infiltrante de la chambre parentale de l’appartement de Madame [K] était réservée à la réception ;

Par conséquent,

— JUGER que les garanties de la SMABTP, assureur de la société SAC, ne sont pas mobilisables;

Et ainsi,

— REJETER toute demande et appel en garantie formée à l’encontre de la SMABTP; PRONONCER la mise hors de cause de la SMABTP ;

A titre subsidiaire,

— JUGER qu’aucune faute commune n’a été commise avec le [Adresse 27] et la société SAC,

Par conséquent,

— REJETER la demande de condamnation in solidum formée par Madame [K] ;

— LIMITER la demande de Madame [K] au titre du préjudice matériel à la somme de 660 au titre des frais d’investigations € ;

— JUGER que les préjudices moraux ne sont pas couverts par la police souscrite auprès de la SMABTP ;

— REJETER toute demande de ce chef ;

— LIMITER la demande de Madame [K] au titre du préjudice immatériel à la somme de 990 € s’agissant des loyers du 20 juillet 2017 au 31 décembre 2018 et 8.500 € s’agissant du préjudice de jouissance du 1er janvier 2019 au 30 mars 2022, soit une somme totale de 9.490 € ;

— JUGER que la responsabilité du [Adresse 27] est engagée ;

— CONDAMNER le SDC de la résidence EVASION à relever et garantir indemne la SMABTP de toute condamnation qui viendrait à être mise à sa charge, en principal, intérêts, frais et accessoires ;

A titre encore plus subsidiaire,

— JUGER que la SMABTP est en droit d’opposer erga omnes ses franchises contractuelles,

— JUGER que toute condamnation qui interviendrait donc la SMABTP le serait sous déduction de ses franchises contractuelles ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER tout succombant à verser à la SMABTP la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

— CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Frédéric DANILOWIEZ, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’Article 699 du Code de Procédure Civile.»

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 12 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte » et « homologuer », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur l’exception de nullité soulevée par le syndicat des copropriétaires de la résidence EVASION

Selon l’article 789 1° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires soulève la nullité de l’assignation délivrée par Madame [K] au motif d’une part, que l’objet de la demande est entaché d’un vice de forme, car elle sollicite la somme de 109.305 € tout en décomposant les postes de préjudice dont l’addition dépasse la somme de 109.305 €, d’autre part, que cette contradiction vaut absence de dispositif.

Or, en application des dispositions précitées, il est irrecevable à soulever une telle exception de procédure devant la juridiction saisie au fond.

Sur les fins de non-recevoir

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la SA BOUYGUES IMMOBILIER

En l’espèce, la SA BOUYGUES IMMOBILIER demande au tribunal de déclarer irrecevable la demande indemnitaire de Madame [K] au titre des loyers du 20 juillet 2017 au 31 décembre 2018 en raison de la forclusion de l’action au titre de la garantie des vices apparents.

Or, cette fin de non-recevoir a déjà été tranchée par le juge de la mise en état au terme de son ordonnance du 23 juin 2025, dont aucune des parties n’allègue, ni ne justifie qu’un appel en a été interjeté, de sorte que le tribunal ne se prononcera pas à nouveau sur ce point.

Sur les demandes formulées à l’encontre de la SAS ANIZIENNE DE CONSTRUCTION « SAC »

Aux termes de l’article 14 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

En l’espèce, le [Adresse 28] forment des demandes contre la SAS ANIZIENNE DE CONSTRUCTION « SAC » qui n’a pas été attraite à la présente procédure, de sorte qu’elles seront déclarées irrecevables.

Sur les demandes principales de Madame [K]

sur les désordres, leur origine et leur qualification

Aux termes du rapport du 15 juillet 2023, l’expert judiciaire indique avoir constaté, lors des réunions sur place les 21 juin et 15 novembre 2018, les éléments suivants :

— « dans l’une des deux chambres (…) au plafond dans l’angle saillant de la tête du placard une dégradation du seuil de peinture et de l’enduction sous-jacente avec apparition d’une auréole » ;

— « des mesures à l’humitest ont révélé une présence d’humidité sur cette zone ».

Il résulte par ailleurs du rapport préliminaire dommages-ouvrage du 25 septembre 2021, du rapport complémentaire du 11 janvier 2022, du rapport d’expertise dommages-ouvrage du 3 mars 2022, que le 24 septembre 2021, « au deuxième étage, dans la chambre du logement [Immatriculation 8] nous observons des décollements et des auréoles de peinture en cueillie de plafond au droit du placard. A l’intérieur du placard, le faux plafond est largement éventré. D’importantes coulures sont visibles le long des canalisations de ventilation et d’évacuation d’eaux pluviales en provenance de la terrasse R+4 »

En outre, aux termes d’un procès-verbal de commissaire de justice en date du 30 avril 2024 il est constaté dans la chambre parentale :

— au niveau de l’angle supérieur du placard intégré :

« des traces d’infiltrations et des auréoles sur la peinture. Le revêtement est manquant. Des cloques sont visibles.(…) »

— Dans le placard

« (…) Le haut du placard est hors d’usage couvert de moisissures. L’étagère du placard est dégradée. Des coulures sont apparentes sur la paroi gauche du placard » ;

— Au pied du placard,

« le mur et la plinthe sont marqués d’humidité et de moisissures. La plinthe au pied du placard est en mauvais état et se décolle. ».

Les photographies accompagnant les rapports d’expertise dommages-ouvrage et le procès-verbal de constat de commissaire de justice sont particulièrement éloquentes quant à l’étendue et à l’importance des moisissures.

Ainsi la matérialité des désordres relatif aux infiltrations et moisissures dans la chambre principale de l’appartement de Madame [K] est établie.

Il résulte de l’examen des pièces versées que les infiltrations et moisissures sont apparues postérieurement à la réception, qu’elles n’étaient ni apparentes ni réservés à cette date.

En effet, seules les investigations menées par l’expert judiciaire et les experts de l’assurance dommages-ouvrage ont permis d’en découvrir les causes et d’en connaître l’ampleur.

L’expert judiciaire reprenant les conclusions des rapports d’expertise dommages-ouvrage explique que les infiltrations proviennent d’un défaut d’étanchéité des joints de becquets en béton assurant la protection des ouvrages d’étanchéité de la terrasse située au-dessus de l’appartement de Madame [K].

Cette analyse est également corroborée par le rapport de la société OM BATIMENT qui constate une défaillance du joint d’étanchéité des béquets béton de la terrasse accessible du logement qui permet des passages d’eau derrières les relevés d’étanchéité puis vers l’intérieur du bâtiment et conclut que ce défaut de mise en œuvre des béquets béton est à l’origine du dommage dans la chambre principale de l’appartement de Madame [K].

S’agissant de leur qualification, outre le fait qu’il est justifié de ce que l’assureur dommages-ouvrage a accordé sa garantie considérant que ce désordre rendait impropre l’appartement à sa destination, la description des conséquences des infiltrations et des moisissures telle qu’elle résulte des rapports d’expertise dommages-ouvrage et du procès-verbal de constat de commissaire de justice, en particulier des photographies et le fait que ce désordre est dû à un défaut d’étanchéité d’une terrasse située au-dessus de l’appartement de Madame [K] démontre que celui-ci n’est pas hors d’eau, ce qui nuit à l’habitabilité de l’appartement et le rend impropre à sa destination.

Ces désordres relèvent donc de la garantie décennale.

sur les demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires

sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 1er juin 2020, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En application de ce texte, la responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

La responsabilité qui pèse sur le syndicat des copropriétaires en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est une responsabilité objective. Le syndicat ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers. Pour une exonération totale, la faute de la victime ou du tiers doit avoir causé l’entier dommage (3e civ., 3 déc. 2020, pourvoi n° 19-12.871 et n° 19-12-125 ; 3e civ., 9 mai 2019, pourvoi n° 18-13.670).

Dans le silence de l’ordonnance du 30 octobre 2019 ayant réformé l’article 14, ces causes dégagées par la jurisprudence sous l’ancienne rédaction de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 demeurent valables.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire du 15 juillet 2023 qui se réfère aux rapports d’expertise dommages-ouvrage que les désordres relatifs aux infiltrations et aux moisissures qui affectent la chambre principale de l’appartement de Madame [K] trouvent leur origine dans des parties communes de l’immeuble, ce que d’ailleurs le syndicat des copropriétaires ne conteste pas.

En outre, ce dernier n’allègue ni ne démontre l’existence d’une faute d’un tiers, d’une faute de la victime ou d’un cas de force majeure qui lui permettrait de s’exonérer même partiellement de sa responsabilité.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires engage de plein droit sa responsabilité à l’égard de Madame [K] au titre des désordres relatifs aux infiltrations et aux moisissures qui affectent la chambre principale de son appartement et trouve son origine dans les parties communes de l’immeuble.

Sur les demandes à l’encontre des constructeurs et locateurs d’ouvrage

sur la responsabilité des constructeurs et locateurs d’ouvrage

Aux termes de l’article 1792 du code civil qui prévoit que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

En application de ce texte, il est de principe que chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage des responsabilités entre les divers responsables, qui n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers. La responsabilité des intervenants ne peut cependant être recherchée que pour des dommages à la réalisation desquels ils ont concouru, pour des travaux qu’ils ont contribué à réaliser.

Il est indifférent et inutile de démontrer ou rechercher une faute dans l’exécution du contrat, incluant un manquement aux règles de l’art ou à des normes constructives, seul compte le point de savoir si le désordre est imputable objectivement aux constructeurs ou réputés constructeurs, c’est-à-dire s’il est survenu sur ou en lien avec une partie de l’ouvrage dont ces mêmes constructeurs avaient la responsabilité de l’exécution.

En vertu de l’article 1792-1 du code civil, « est réputé constructeur de l’ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire;

3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage ».

Selon l’article 1646-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble.

Aux termes de l’article L 111-24 du code de la construction et de l’habitation, le contrôleur technique est soumis, dans les limites de la mission à lui confiée par le maître de l’ouvrage à la présomption de responsabilité édictée par les articles 1791, 1792-1 et 1792-2 du code civil.

Les locateurs d’ouvrage ne peuvent s’exonérer de leur responsabilité en invoquant le fait que les désordres seraient dus à la faute d’un colocateur ou la faute de l’assureur dommages-ouvrage. Seule la force majeure, l’immixtion ou l’acceptation des risques du maître d’ouvrage est susceptible d’exonérer les locateurs d’ouvrage de leur responsabilité au titre de l’article 1792 du code civil précité.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du rapport d’expertise judiciaire du 15 novembre 2021, que le désordre relatif aux infiltrations dont il s’agit sont directement en lien avec l’activité de :

— la SA BOUYGUES IMMOBILIER en tant que maître de l’ouvrage et promoteur immobilier ayant vendu l’ensemble immobilier siège des désordres ;

— la SAS SOCIETE ANIZIENNE DE CONSTRUCTION « SAC » en charge du lot gros œuvre qui comprenait la réalisation des becquets.

La SA BOUYGUES IMMOBILIER n’allègue ni ne justifie de l’existence d’une cause étrangère susceptible de l’exonérer.

Ainsi ces désordres relatifs aux infiltrations et aux moisissures est imputable à la SA BOUYGUES IMMOBILIER et à la SAS SOCIETE ANIZIENNE DE CONSTRUCTION.

En conséquence, elles sont responsables de plein droit, sur le fondement de l’article 1792 du code civil envers la demanderesse du désordre relatif aux infiltrations qui affectent la chambre principale de son appartement.

Sur la garantie des assureurs

Aux termes de l’article L. 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Aux termes de l’article A243-1 du code des assurances, tout contrat d’assurance souscrit pour l’application du titre IV du livre II du présent code doit obligatoirement comporter les clauses figurant :

— Aux annexes I et III au présent article, en ce qui concerne l’assurance de responsabilité ;

— A l’annexe II au présent article, en ce qui concerne l’assurance de dommages.

Toute autre clause du contrat ne peut avoir pour effet d’altérer d’une quelconque manière le contenu ou la portée de ces clauses, sauf si elle s’applique exclusivement à des garanties plus larges que celles prévues par le titre IV du livre II du présent code.

Aux termes de l’annexe I, l’assuré conserve une partie de la charge du sinistre, selon des modalités fixées aux conditions particulières. Il s’interdit de contracter une assurance pour la portion du risque correspondante. Cette franchise n’est pas opposable aux bénéficiaires des indemnités.

En l’espèce, il est établi que la SAS SOCIETE ANIZIENNE DE CONSTRUCTION « SAC » est assurée auprès de la SAM SMABTP au titre de sa garantie décennale selon police n°1247000/001 382993/000.

Il a également été établi ci-dessus que les désordres relatifs aux infiltrations et aux moisissures affectant l’appartement de Madame [K] relèvent de la garantie décennale.

En outre, la SAM SMABTP ne dénie pas sa garantie à son assurée tant pour les dommages matériels que pour les dommages immatériels. Elle ne fait valoir ni que son assurée a exercé une activité distincte de celle déclarée lors de la souscription de sa police d’assurance, ni l’existence d’une clause d’exclusion contractuelle.

En revanche, il résulte des conditions particulières de cette police que la garantie facultative pour les dommages immatériels consécutifs ou non consécutifs n’a pas été souscrite.

Il en résulte que la demanderesse, tiers lésé, est fondée à se prévaloir de l’action directe à l’égard de la SAM SMABTP en sa qualité d’assureur de la SAS SOCIETE ANIZIENNE DE CONSTRUCTION « SAC » sur le fondement de l’article L.124-3 du code des assurances et L.241-1 du code des assurances, à l’exception des dommages immatériels.

Enfin la finalité de l’assurance de responsabilité obligatoire étant l’indemnisation impérative des dommages matériels de nature décennale, les clauses stipulant un plafond de garantie pour les dommages matériels sont illicites et ne peuvent donc être opposées ni au tiers lésé, ni à l’assuré. Si la stipulation de franchise en matière d’assurance décennale est licite au terme de l’annexe I à l’article A. 243-1 du code des assurances, elle n’est cependant pas opposable au bénéficiaire des indemnités, soit au tiers lésé. Ainsi, aucun plafond ni franchise n’est opposable au tiers lésé en matière d’assurance obligatoire couvrant les dommages matériels garantis au titre de la garantie décennale , mais en revanche, en assurance facultative, les limites contractuelles de la garantie de l’assureur (franchise et plafond) sont opposables tant à l’assuré qu’au tiers lésé.

Sur le coût des travaux de réparation, les autres préjudices et l’obligation au paiement de la dette

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sauf exception, cette preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par expertise. A cet égard, toutefois, une expertise extrajudiciaire ne peut servir de fondement exclusif de la décision sans être corroborée par d’autres éléments, quand bien même l’autre partie y a été convoquée ou y a assisté (voir en ce sens Cass, Civ 1, 26 juin 2019, 18-12.226 ; Cass, Civ 2, 19 mars 2020, 19-12.254 ; C. Cass chambre mixte 28 septembre 2012 n°2012-22400 ; C. Cass. 3ème 14 mai 2020 n°19-16.278 ; C. Cass 3ème 1er octobre 2020 n°19-18.797).

Toutefois, il résulte de l’article 4 du code civil que le juge ne peut refuser d’évaluer un dommage dont il constate l’existence dans son principe (C.Cass. 3ème Civ. 3 avril 2025 pourvoi n°23-18.568 ; 3ème Civ. 28 mai 2025 pourvoi n°23-22.392 ; 2ème Civ. 28 mai 2025 pourvoi n°23-20.477 n°23-20.485 et 23-24.031).

En l’espèce, Madame [K] réclame :

—  27.172 €TTC au titre du préjudice matériel ;

—  22.533 € au titre des loyers du 20 juillet 2017 au 31 décembre 2018 ;

—  33.800 € au titre des loyers du 1er avril 2022 au 30 juin 2024 ;

—  26.400 € au titre du préjudice de jouissance du 1er janvier 2019 au 30 mars 2022 ;

—  20.000 € au titre du préjudice moral spécifique.

S’agissant du préjudice matériel, c’est-à-dire du coût des travaux de reprise des désordres, l’expert judiciaire l’a évalué à la somme de 2.828,14 € selon devis présenté par Madame [K].

Les défendeurs affirment que cette somme a été versée à Madame [K] par l’assureur dommages-ouvrage, la SA ALLIANZ IARD, mais sans produire aucun document émanant de cet assureur, ni l’avoir attrait à la cause, de sorte qu’il n’est pas démontré que Madame [K] a déjà été indemnisée à ce titre.

Madame [K] réclame aujourd’hui la somme de 27.172 €, expliquant que lorsque l’entreprise qu’elle avait mandaté pour réaliser les travaux de réfection de sa chambre, il a été découvert que l’humidité avait détérioré non seulement le placard, mais également le parquet de la chambre, ainsi que les cloisons du couloir, du séjour au droit de la télévision, du parquet du séjour et du carrelage de la cuisine.

Elle s’appuie sur un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 21 mai 2024 aux termes duquel le commissaire de justice écrit :

— « (…) je constate que tout le parquet et les plinthes du logement ont été déposés (…)

— « de la moisissure est visible sur les parois déposées du placard »

— « Madame [K] me désigne le rail inférieur du placard à l’intérieur duquel j’observe la présence d’insectes morts (…) »

— « Je constate de la moisissure sur des plinthes, des lattes et d’autres parties du placard » ;

— « Au niveau du placard, je constate que le plâtre au pied des gaines est complètement effrité » ;

— « Le long du mur de droite et à l’emplacement des plinthe je constate un dépôt ressemblant à de la poussière marron »

— « un mur présente des traces de moisissures » ;

— « Dans le couloir qui mène au salon, je constate de la moisissure au pied du mur à l’emplacement d’une plinthe. Le mur est très dégradé » ;

— « La dalle de béton est abîmée et tâchée tout comme le pied des murs de chaque côté du couloir » ;

— « J’observe des dépôts marrons sur le sol au pied des murs » ;

— « La dalle est marquée et les plinthes sont dégradées le long du mur à droite dans le salon ».

Ce procès-verbal permet d’établir au regard du rapport d’expertise judiciaire du 15 juillet 2023, des rapports d’expertise dommages-ouvrage et du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 30 avril 2024, que la réfection complète du placard de la chambre principale était nécessaire au regard de son état de dégradation avancé du fait des infiltrations et moisissures provenant du défaut d’étanchéité des becquets de la terrasse située au-dessus de l’appartement de Madame [K].

En revanche, ce procès-verbal ayant été établi alors que les travaux de dépose ont déjà été effectués, ne permet pas de constater que le parquet de la chambre était affecté de moisissure et d’insectes à la suite des infiltrations en provenance du défaut d’étanchéité des becquets de la terrasse située au-dessus de l’appartement de Madame [K].

En revanche, ce procès-verbal ayant été établi alors que les travaux de dépose ont déjà été effectués et qu’un commissaire de justice ne dispose pas des compétences techniques nécessaire en matière de construction, ce procès-verbal de constat du 21 mai 2024, faute d’être corroboré par d’autres éléments techniques, ne peut pas permettre d’établir que le changement du parquet dans tout l’appartement, le changement des cloisons dans le couloir et le séjour ainsi que le changement du carrelage de la cuisine sont la conséquence directe et nécessaire des infiltrations et moisissures constatées par l’expert judiciaire dont l’origine est le défaut d’étanchéité des becquets de la terrasse située au-dessus de l’appartement de Madame [K].

Dans ces conditions, la somme de 6.580 € HT, soit 7.896 € TTC selon devis n°2024042402 émis le 24 avril 2024 par la SS ENSEIGNE FC après déduction des prestations relatives à des travaux

Madame [K] réclame également au titre de son préjudice matériel la somme de 660 €, selon devis n°1301 du 06 novembre 2018 et facture n°2018/1111 du 16 novembre 2018 de la SARL MD BAT, versés aux débats, correspondant à des frais d’investigation, qui étant en lien direct avec les désordres d’infiltration et de moisissures sera retenue.

Par contre, les frais de constat d’huissier exposés par une partie pour faire constater un fait au soutien de son action, s’ils n’ont pas fait l’objet d’une ordonnance sur requête, ne constituent ni des dépens ni un préjudice réparable mais seulement des frais non compris dans les dépens entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile (voir en ce sens Cass. Soc., 16 septembre 2009, pourvoi n° 07-45.725), de sorte que la demande indemnitaire de Madame [K] au titre des frais d’établissement du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 13 février 2018 sera examinée ci-après au titre des frais irrépétibles.

S’agissant de son préjudice de jouissance, l’examen des pièces versées aux débats, en particulier le rapport d’expertise judiciaire du 15 juillet 2023, les rapports dommages-ouvrage et le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, permet d’établir que les désordres relatifs aux infiltrations et aux moisissures qui affectent la chambre principale de l’appartement de Madame [K] l’ont perturbé dans sa jouissance paisible de son lieu de vie et constitue un trouble de jouissance réel.

Par contre, Madame [K] ne produit aucun document permettant d’établir qu’elle a subi des fuites importantes le 19 août 2019, le 22 août 2019, le 23 août 2019, le 24 août 2019, le 28 août 2019, le 29 août 2019, le 02 décembre 2019, le 03 décembre 2019, le 06 décembre 2019, le 08 décembre 2019, le 11 décembre 2019, le 03 janvier 2020, le 1er décembre 2020, le 02 avril 2022, le 03 mai 2020, le 31 janvier 2021, du 07 au 15 juillet 2021, le 14 décembre 2021 et le 12 janvier 2022.

De la même manière, elle n’établit pas la présence d’insectes depuis le début des infiltrations.

En outre, elle ne produit aucun document permettant d’établir que les fuites auraient perduré après la réparation des becquets en octobre 2022. à cet égard, les constats effectués par le commissaire de justice aux termes de son procès-verbal du 30 avril 2023 ne sont pas incompatibles avec un arrêt des infiltrations à la fin de l’année 2022.

Il résulte en revanche, de la réserve qu’elle a elle-même effectué à la livraison, du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 13 février 2018 et du rapport d’expertise judiciaire du 15 juillet 2023 que jusqu’en 2021, les manifestations des désordres sont minimes, uniquement esthétiques et que bien qu’ils se soient ensuite aggravés ainsi qu’en atteste le procès-verbal de constat du 30 avril 2023, il n’est pas démontré que ces désordres se soient propagés au reste de l’appartement, ce qui ne permet pas de justifier d’un déménagement, mais uniquement de la non utilisation de la chambre affectée par les infiltrations et les moisissures.

De plus, si Madame [K] produit aujourd’hui, un bail d’habitation meublé pour un appartement [Adresse 10] à Paris 19ème, conclu le 30 mars 2018, des quittances de loyers pour cette adresse du mois de juillet 2017 au mois de décembre 2018 et des quittances de loyers pour adresses située [Adresse 11] à Paris 16ème du mois d’avril 2022 au mois de juin 2024, le tribunal relève qu’aux termes des différents dires qu’elle a adressé à l’expert judiciaire elle affirmait occuper l’appartement, mais ne pas utiliser la chambre principale et dormir dans la chambre de ses enfants. D’ailleurs, elle n’a pas communiqué à l’expert judiciaire le bail et les quittances de 2017 et 2018 pourtant nécessairement déjà en sa possession.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, son préjudice de jouissance sera calculé conformément aux éléments retenus par l’expert judiciaire, à savoir:

— période de juillet 2027 à octobre 2022, soit 65 mois ;

— valeur locative d’un T3 : 1.100 € à 1.200 € par mois hors charges ;

— soit 250 €/mois pour l’indisponibilité de la chambre principale qui représente 1/5ème de la surface de l’appartement soit 20 % ;

— soit 250 € x 65 mois = 16.250 €.

S’agissant de leur préjudice moral, il résulte des éléments du dossier, que la nécessité pour Madame [K] de s’engager dans une procédure judiciaire, une longue expertise et tous les tracas s’y attachant, l’absence de jouissance paisible et complète de son appartement alors qu’elle avait acquis en l’état futur d’achèvement en recourant à des professionnels de la construction, ce pendant plusieurs années, entraîne pour elle un préjudice moral réel, certain et qui sera justement indemnisé par l’allocation de la somme de 5.000 €.

En conséquence, les désordres étant imputables pour partie à chacun des intervenants :

— le [Adresse 28], la SA BOUYGUES IMMOBILIER et la SAM SMABTP en sa qualité d’assureur de la SAS SOCIETE ANIZIENNE DE CONSTRUCTION « SAC », seront condamnés in solidum à payer à Madame [K] la somme de 8.556 € (7896 € + 660 €) au titre du coût des travaux de réparation ;

— le [Adresse 28] et la SA BOUYGUES IMMOBILIER seront condamnés in solidum à payer à Madame [K] les sommes suivantes :

—  16.250 € au titre de son préjudice de jouissance.

—  5.000 € au titre de son préjudice moral.

Ces sommes seront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Sur les appels en garantie

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil s’agissant des locateurs d’ouvrage non liés contractuellement entre eux, ou de l’article 1231-1 du code civil s’ils sont contractuellement liés.

La SA BOUYGUES IMMOBILIER en sa qualité de vendeur en l’état futur d’achèvement, constructeur non réalisateur et maître d’ouvrage, dispose contre les intervenants à l’acte de construire d’une action en garantie en présence d’un désordre de nature décennale, sur le fondement exclusif de l’article 1792 du code civil.

Le [Adresse 28] formule des appels en garanties à l’encontre

— la SA BOUYGUES IMMOBILIER ;

— la SAS SOCIETE ANIZIENNE DE CONSTRUCTION « SAC » ;

— la SAM SMABTP en qualité d’assureur de la SAS SOCIETE ANIZIENNE DE CONSTRUCTION ;

La SA BOUYGUES IMMOBILIER formuele des appels en garantie à l’encontre de :

— [Adresse 28] ;

— la SAM SMABTP en qualité d’assureur de la SAS SOCIETE ANIZIENNE DE CONSTRUCTION.

La SAM SMABTP en qualité d’assureur de la SAS SOCIETE ANIZIENNE DE CONSTRUCTION « SAC » formule un appel en garantie à l’encontre du [Adresse 28].

En l’espèce, s’agissant de la SA BOUYGUES IMMOBILIER, aucune faute personnelle décorrélée de celle qui serait imputable aux constructeurs mais également distincte des propres engagements contractuels de la SCCV [Localité 20] ETIENNE MARCEL, qui n’a pas réalisé l’ouvrage directement, n’est démontrée, de sorte que sa responsabilité pour faute ne peut être engagée au titre des désordres dont il s’agit.

S’agissant du syndicat des copropriétaires, aucune des parties n’allègue ni ne démontre qu’il aurait commis une faute dans l’entretien des parties communes, alors qu’il n’est pas constructeur, n’a pas réalisé lui-même l’ouvrage qui a été réceptionné le 30 juin 2017 et que les désordres ont été dénoncés par Madame [K] dès le 18 octobre 2017, de sorte qu’ils ne peuvent découler d’un défaut d’entretien.

En revanche, aux termes de son rapport du 15 juillet 2023, l’expert judiciaire relève que le syndicat des copropriétaires de la Résidence [18] a tardé à déclarer le sinistre à l’assureur dommages-ouvrage et à informer l’expert judiciaire de l’avancé des opérations d’expertise dommages-ouvrage.

Néanmoins, la manifestation des désordres se situant dans des parties privatives, il ne peut être reproché au [Adresse 28] de ne pas avoir effectué immédiatement de déclaration de sinistre.

De plus, Madame [K] ne produit aucun document permettant d’établir à quelle date elle a informé le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [18] des désordres affectant sa chambre.

En outre, il ressort des pièces versées aux débats que le Syndicat des copropriétaires de la Résidence EVASION a effectué une première déclaration de sinistre auprès de l’assurance dommages-ouvrage le 7 novembre 2019 relativement à « une infiltration dans une chambre de l’appartement [Immatriculation 8] » ; que deux réunions d’expertise dommages-ouvrage ont été effectuées les 11 octobre 2019 et 11 décembre 2019 ; que le rapport d’expertise préliminaire du 20 décembre 2019 relevait que « Faute d’accès à la terrasse, il n’a pas pu être vérifié si l’origine de ces traces de coulures provenaient d’un défaut de construction ou d’une cause étrangère. » et concluait à une fuite de la vidange [Localité 17] en plancher haut de la chambre ; que par courrier en date du 20 décembre 2019 l’assurance dommages-ouvrage a pris une position de garantie du sinistre.

Madame [K] ne verse aux débats aucun document permettant d’établir à quelle date elle a informé le Syndicat des copropriétaires de la persistance des désordres dans la chambre principale de son appartement alors qu’il résulte du rapport d’expertise préliminaire dommages-ouvrage du 25 septembre 2021 que le [Adresse 28] a effectué une nouvelle déclaration de sinistre le 30 juillet 2021.

Par ailleurs, les rapports d’expertise dommages-ouvrage ainsi que les opérations de l’expertise judiciaire démontrent qu’il a fallu plusieurs réunions et de nombreuses investigations pour déterminer l’origine des désordres et découvrir qu’elle se situait dans les parties communes relevant de la responsabilité du Syndicat des copropriétaires.

À la suite de l’identification de l’origine des désordres et selon facture n°26 émise le 19 octobre 2022 par la SA O.M BATIMENT, le [Adresse 28] a fait réparer l’étanchéité des becquets de la terrasse.

Il s’ensuit qu’aucune faute ne peut être reprochée au Syndicat des copropriétaires.

S’agissant de la SAS SOCIETE ANIZIENNE DE CONSTRUCTION, bien que n’étant pas partie à la présente instance et au demeurant en redressement judiciaire depuis le 28 janvier 2021 converti en liquidation judiciaire le 23 avril 2021, il convient d’examiner sa responsabilité pour pouvoir déterminer un éventuel partage de responsabilité.

Selon marché de travaux signé 29 septembre 2015, la SA BOUYGUES IMMOBILIER a confié à la SAS SOCIETE ANIZIENNE DE CONSTRUCTION la réalisation des travaux du lot gros œuvre relativement à l’opération de construction immobilière [Adresse 5], travaux comprenant la réalisation des becquets.

Aux termes de son rapport du 15 juillet 2023, l’expert judiciaire relève que ce sont les ouvrages réalisés par la SAS SOCIETET ANIZIENNE DE CONSTRUCTION, les becquets, qui se sont révélés défectueux et à l’origine des migrations d’eau et des infiltrations.

Aucune des parties ne produit de nouveaux éléments permettant de remettre en cause cette analyse de l’expert judiciaire.

Ainsi, le manquement contractuel de la SAS SOCIETE ANIZIENNE DE CONSTRUCTION, en charge du lot gros oeuvre, à l’origine des désordres relatifs aux infiltrations et moisissures affectant la chambre principale de l’appartement de Madame [K] est suffisamment établie et elle engage sa responsabilité au titre de ces désordres.

S’agissant de la SAM SMABTP, il a déjà été établi que la SAM SAMBTP en sa qualité d’assureur de la SAS SOCIETE ANIZIENNE DE CONSTRUCTION doit sa garantie à son assuré, mais uniquement au titre des préjudices matériels et sans pouvoir opposer plafonds ou franchises dans la mesure où il s’agit d’une assurance obligatoire.

Au regard de l’ensemble de ces éléments :

S’agissant du coût des travaux de réparation des désordres :

Il y a lieu de condamner la SAM SMABTP en sa qualité d’assureur de la SAS SOCIETE ANIZIENNE DE CONSTRUCTION, dans les limites et plafond de la police souscrite, à garantir intégralement la SA BOUYGUES IMMOBILIER de la condamnation intervenue ci-dessus à son encontre au bénéfice de Madame [K] au titre du coût des travaux de réparation des désordres.

La SAM SMABTP en sa qualité d’assureur de la SAS SOCIETE ANIZIENNE DE CONSTRUCTION sera également condamnée à garantir, intégralement et dans les limites et plafond de la police souscrite, le [Adresse 28] de la condamnation intervenue ci-dessus à son encontre au titre du coût des travaux de réparation des désordres.

S’agissant des autres préjudices

Toutes les parties seront déboutées de leurs appels en garantie à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombants, la SA BOUYGUES IMMOBILIER, le [Adresse 28] et la SAM SMABTP en sa qualité d’assureur de la SAS SOCIETE ANIEZIENNE DE CONSTRUCTION seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire (RG n° 18/872).

Compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’apparaît pas inéquitable de ne pas faire droit aux appels en garanties des parties condamnées à ce titre.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, au regard de l’absence de justificatifs, l’équité commande de condamner in solidum la SA BOUYGUES IMMOBILIER, le [Adresse 28] et la SAM SMABTP en sa qualité d’assureur de la SAS SOCIETE ANIEZIENNE DE CONSTRUCTION à payer à Madame [K] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, laquelle comprend les frais d’établissement des procès-verbaux de constat de commissaire de justice.

Compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’apparaît pas inéquitable de ne pas faire droit aux appels en garanties des parties condamnées à ce titre et de rejeter leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’apparaît pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable l’exception de nullité de l’assignation soulevée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [18] ;

DÉCLARE irrecevable les demandes formulées par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [18] sis [Adresse 24] à l’encontre de la SAS SOCIETE ANIZIENNE DE CONSTRUCTION ;

CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [18] sis [Adresse 25], la SA BOUYGUES IMMOBILIER et la SAM SMABTP en sa qualité d’assureur de la SAS SOCIETE ANIZIENNE DE CONSTRUCTION à payer à Madame [B] [K] la somme de 8.556 € (huit mille cinq cent cinquante-six euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre du coût des travaux de réparation des désordres affectant la chambre principale de son appartement ;

CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [18] sis [Adresse 25] et la SA BOUYGUES IMMOBILIER à payer à Madame [B] [K] la somme de 16.250€ (seize mille deux cent cinquante euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [18] sis [Adresse 25] et la SA BOUYGUES IMMOBILIER à payer à Madame [B] [K] la somme de 5.000 € (cinq mille euros) au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE la SAM SMABTP en sa qualité d’assureur de la SAS SOCIETE ANIZIENNE DE CONSTRUCTION à garantir intégralement la SA BOUYGUES IMMOBILIER de la condamnation intervenue ci-dessus à son encontre au bénéfice de Madame [K] au titre du coût des travaux de réparation des désordres ;

CONDAMNE la SAM SMABTP en sa qualité d’assureur de la SAS SOCIETE ANIZIENNE DE CONSTRUCTION à garantir intégralement le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [18] sis [Adresse 25] de la condamnation intervenue ci-dessus à son encontre au titre du coût des travaux de réparation des désordres ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [18] sis [Adresse 25] de ses appels en garantie à l’encontre de la SA BOUYGUES IMMOBILIER ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [18] sis [Adresse 25] de ses appels en garantie à l’encontre de la SAM SMABTP en qualité d’assureur de la SAS SOCIETE ANIZIENNE DE CONSTRUCTION s’agissant des condamnations prononcées au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral de Madame [B] [K] ;

DÉBOUTE la SA BOUYGUES IMMOBILIER de ses appels en garantie à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [18] sis [Adresse 25]  ;

DÉBOUTE la SA BOUYGUES IMMOBILIER de ses appels en garantie à l’encontre de la SAM SMABTP en qualité d’assureur de la SAS SOCIETE ANIZIENNE DE CONSTRUCTION s’agissant des condamnations prononcées au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral de Madame [B] [K] ;

DÉBOUTE la SAM SMABTP de ses appels en garantie à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [18] sis [Adresse 25]  ;

CONDAMNE in solidum la SA BOUYGUES IMMOBILIER, le [Adresse 28] et la SAM SMABTP en sa qualité d’assureur de la SAS SOCIETE ANIEZIENNE DE CONSTRUCTION aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire (RG n° 18/872) ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SA BOUYGUES IMMOBILIER, le [Adresse 28] et la SAM SMABTP en sa qualité d’assureur de la SAS SOCIETE ANIEZIENNE DE CONSTRUCTION à payer à Madame [B] [K] la somme de 3.000 € (trois mille euros) ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

La minute a été signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT