TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [O] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e DELATTRE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05119 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA773

N° MINUTE :

3/2026

JUGEMENT

rendu le lundi 30 mars 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic Le Cabinet PG [Localité 2] & CIE , dont le siège social est sis- [Adresse 2]

représentée par M^e DELATTRE, avocat au barreau de , vestiaire :

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [D], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique

assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 mars 2026 par Brice REVENEY, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 30 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05119 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA773

EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [D] est propriétaire au sein d’un immeuble sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division et gérée par le syndic PG [Localité 2] et Cie.

Il a été constaté par le syndic que M. [O] [D] ne déférait pas régulièrement aux appels provisionnels de charges et cotisations sur fonds travaux qui lui étaient trimestriellement adressés.

Plusieurs mises en demeure, relances et commandement de payer lui ont été adressés.

Par acte extrajudiciaire en date du 16 juillet 2025, le syndicat des copropriétaire du [Adresse 1] (ci-après le SDC) a assigné M. [O] [D] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.

Le SDC représenté par son syndic demande au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

— condamner M. [O] [D] à lui payer la somme de 2198, 58 € selon décompte du 1er juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 décembre 2023 pour la somme de 1272, 90 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner M. [O] [D] à lui payer la somme de 1311, 60 € au titre des frais engagés,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner M. [O] [D] à lui payer la somme de 1500 € de dommages et intérêts,

— condamner M. [O] [D] à lui payer la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont le coût du commandement de payer.

A l’audience du 28 janvier 2026, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures et témoigné de la hausse de la dette de charges, sans que cette nouvelle demande n’ait été signifiée au locataire.

Assigné à étude, M. [O] [D] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 30 mars 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En l’espèce, le SDC produit une matrice cadastrale justifiant que M. [O] [D] est bien propriétaire du lot n° 23 au sein d’un immeuble sis [Adresse 1] correspondant à 25/1016 e des tantièmes de la copropriété.

De ce fait, selon la loi précitée, il est tenu au paiement de sa quote-part de charges et autres frais de la copropriété.

Les pièces versées aux débats et que M. [O] [D] n’a pas contesté attestent comme suit de l’existence de la créance alléguée du SDC contre la défenderesse :

— les contrats de syndic (pièce 6)

— Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle des copropriétaires de 2022 à 2025 (pièces 4) sont produites, validant les comptes de la copropriété de l’année n et arrêtant son budget prévisionnel de l’année n + 1, outre les décisions sur travaux, devenues définitives selon certificat de non recours en date du 18 septembre 2024 délivré par le syndic (pièce 5), et donc engageant tous les copropriétaires à l’instar d’un contrat,

— Sur cette base, ont été émis à l’attention de l’intéressé des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux entre le 21/06/2022 et le 31/12/2022 (pièces 2).

— des relances et commandements de payer notamment en date du 20 décembre 2023 (1272, 90 €, en principal) attestant de l’inexécution des obligations de copropriétaire de M. [O] [D] (pièce 7),

La somme réclamée par le SDC fait suite au relevé du compte de M. [O] [D] arrêté au 01/07/2025 également produit aux débats (pièce 3) reflétant les appels de fonds susdits pour une créance totale de charges et travaux de 2198, 58 €. Il intègre aussi les sommes versées ponctuellement par le copropriétaire au cours de cette période.

En l’espèce, les pièces versées aux débats attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC dont la défenderesse, par basculement de la charge de la preuve, ne justifie pas s’être libéré.

M. [O] [D] sera donc condamné à payer au SDC la somme de 2198, 58 € pour les charges impayées entre le 1er/07/2022 et le 1er/07/2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure 20 décembre 2023 pour la somme de 1272, 90 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

II. Sur la demande au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; (…)

En l’espèce, il ressort des pièces 7 et 9 ainsi que des tarifs exposés au contrat de syndic (souvent plus haut que ceux de la demande) la preuve des frais exposés par la copropriété via le syndic pour recouvrer les impayés de charges de M. [D].

Les frais doivent néanmoins, au vu de ce même contrat (p.8), être rectifiés comme suit, selon l’article 1103 du code civil :

Frais de constitution d’hypothèque : 194, 40 € TTC.

De même, les frais de « honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice» (à deux reprises) et les honoraires de « transmission de dossier avocat» sont « uniquement » dus, d’après le contrat de syndic, qu’ « en cas de diligences exceptionnelles ». Or, le recouvrement judiciaire de créances de copropriété impayées, à en croire le volume traité par le tribunal judiciaire chaque mois, ne peut guère être considéré comme une diligence exceptionnelle mais comme un tout venant récurrent de nombreuses copropriétés.

Les demandes afférentes seront donc rejetées et il appartiendra au SDC de régler ce problème d’interprétation contractuelle avec le syndic.

M. [O] [D] sera donc condamné à payer la somme de 399, 20 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

III. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, la résistance au paiement doit s’apprécier au fil des mises en demeure diligentées en vain et de la présence de quelques paiements dans le décompte, dont un substantiel mais tardif, laquelle résistance, même justifiée par des difficultés personnelles, constitue une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s’est nécessairement ensuivie de cette inexécution contractuelle de juillet 2022 à juillet 2025.

Compte tenu du montant des impayés proportionnellement à la taille de la copropriété, compte tenu de la durée de défaillance, mais aussi du paiement malgré tout de certaines provisions pour travaux, il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 300 € à ce titre.

III. Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, il y a lieu de dire, conformément au texte susvisé, que les intérêts échus seront capitalisables annuellement sur les sommes auxquelles a été condamnée M. [O] [D] au titre des charges et frais de la copropriété.

IV. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [D], partie succombante, sera condamné aux dépens, dont le coût du commandement de payer du 20 décembre 2023,

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que M. [O] [D] soit déchargée de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le tribunal évalue à la somme de 800 €.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE M. [O] [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 2198, 58 € pour les charges impayées entre le 1er/07/2022 et le 1er/07/2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 décembre 2023 pour la somme de 1272, 90 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,

CONDAMNE M. [O] [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 399, 20 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à chaque échéance annuelle,

CONDAMNE M. [O] [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 300 euros au titre de sa résistance abusive,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE M. [O] [D] aux entiers dépens , dont le coût du commandement de payer du 20 décembre 2023,

CONDAMNE M. [O] [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier Le juge