TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 25/55651

N° Portalis 352J-W-B7J-C7XBC

N° : 1

Assignation du :

26 Août 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

rendue le 06 mai 2026

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

VILLE DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS – #R0079

DEFENDEURS

Madame [I] [P] [H] [T] épouse [X]

[Adresse 2]

[Localité 3] ETATS-UNIS

Monsieur [B] [Y] [X]

[Adresse 3]

[Localité 3] ETATS-UNIS

Tous deux représentés par Maître Stéphanie ENCINAS, avocat au barreau de PARIS – #A0919

DÉBATS

A l’audience du 25 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [Y] [X] et Mme [I] [P] [H] [X] sont propriétaires d’un appartement situé [Adresse 4], bâtiment A, escalier 1, 2ème étage, constituant le lot de copropriété n°6.

Par assignation en date du 4 juin 2025, la ville de Paris a attrait M. [B] [Y] [X] et Mme [I] [P] [X] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, afin de voir :

— dire et juger que M. [B] [Y] [X] et Mme [I] [P] [H] [T] épouse [X] ont commis une infraction aux dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en louant pour de courtes durée l’appartement situé [Adresse 5] à [Localité 4] (Bat A, esc. 1, étage 2, lot de copropriété 6) ;

— condamner M. [B] [Y] [X] à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 1] conformément à l’article L. 651-2 du code la construction et de l’habitation ;

— condamner Mme [I] [P] [H] [T] épouse [X] à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 1] conformément à l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

— ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation du [Adresse 5] à [Localité 4] (Bat A, esc. 1, étage 2, lot de copropriété 6), sous astreinte de 15.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et pendant le délai qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président de fixer ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— condamner M.[B] [Y] [X] et Mme [I] [P] [H] [T] épouse [X] au paiement chacun de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvert ainsi qu’il est dit à l’article 699 du code de procédure civile par Maître Bruno Mathieu, Avocat.

L’affaire, appelée une première fois à l’audience du 3 septembre 2025, fait l’objet de deux renvois à la demande des parties.

A l’audience du 25 mars 2026, la ville de [Localité 1] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, ainsi que les moyens qui y sont contenus. Elle indique toutefois ne pas formuler de demandes au titre de la période 2012-2018 en raison de la prescription.

Au soutien de ses prétentions, la ville de [Localité 1] fait notamment valoir que le local en cause est à usage d’habitation, qu’aucun changement d’affectation n’a eu lieu, que ce bien a fait l’objet par que M. [B] [Y] [X] et Mme [I] [P] [H] [X] de locations courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, et que ce local ne constitue pas le domicile principal des défendeurs.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, M. [B] [Y] [X] et Mme [I] [P] [H] [X] demandent au juge des référés de :

A titre principal,

— juger que la ville de [Localité 1] est mal fondée dans sa demande en raison de l’absence de force probante de la déclaration H2 constituant la base légale de l’assignation ;

— juger qu’ils ont respecté la réglementation en vigueur relative aux locations en meublés de tourisme ;

En conséquence,

— débouter la ville de [Localité 1] de l’intégralité de ses demandes de condamnations à leur encontre ;

— débouter la ville de [Localité 1] de sa demande de condamnation à la somme de 50.000 euros au titre de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation à l’encontre de Mme [I] [P] [H] [X] ;

— débouter la ville de [Localité 1] de sa demande de condamnation à la somme de 50.000 euros au titre de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation à l’encontre de M. [B] [Y] [X] ;

— débouter la ville de [Localité 1] de l’ensemble de ses autres prétentions, fins, conclusions et conclusions ultérieurs ;

A titre subsidiaire,

— juger de leur bonne foi ;

— juger de la coopération de Mme [I] [P] [H] [X] avec la ville de [Localité 1] ;

En conséquence,

— la condamner à une amende symbolique de 1 euro ;

A titre infiniment subsidiaire,

— constater la prescription des faits pour les années 2018 et 2019 ;

— juger qu’aucune infraction n’est imputable à M. [B] [Y] [X] ;

— juger que Mme [I] [P] [H] [X] était seule en charge de la gestion du bien lors des locations à courte durée ;

En conséquence,

— la condamner à une somme qui ne pourrait excéder 2.000 euros ou toute somme que l’équité commanderait ;

En toute hypothèse,

— débouter la ville de [Localité 1], de sa demande d’ordonner le retour à l’habitation, ceci sous astreinte de 15.000 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner la ville de [Localité 1] à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les défendeurs soutiennent notamment que la ville de [Localité 1] ne démontre pas l’usage d’habitation avec les pièces produites en indiquant que :

— la déclaration H2 n’est datée que du 18 janvier 1971 ;

— les informations de la fiche H2 ne permettent pas d’identifier avec certitude le local litigieux, l’immeuble comportant deux bâtiments et la fiche ne faisant mention d’aucun bâtiment ;

— de nombreuses ratures et corrections induisent un doute sur la véracité des informations de la fiche H2.

A titre subsidiaire, ils soutiennent que les demandes de condamnation de la ville de [Localité 1] sont prescrites pour les années 2018 et 2019. Ils indiquent également qu’aucune preuve ne permet d’imputer l’infraction de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation à M. [B] [Y] [X], Mme [I] [P] [H] [X] ayant été la seule interlocutrice et la seule inscrite en qualité d’hôte sur la plateforme. Ils font enfin valoir que le montant de l’amende est disproportionné au regard de leur bonne foi et coopération avec la ville de [Localité 1] en ayant mis fin aux infractions reprochées. Ils invoquent également leur situation personnelle.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

La date de délibéré a été fixée au 6 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

L’article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit :

«  La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 5] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ".

L’alinéa 1er de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit également :

«  Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé. "

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 1], d’établir, selon tout mode de preuve :

«  l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il est affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;"

« un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. »

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la ville de [Localité 1] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle a été mise en œuvre.

Sur l’usage d’habitation du local

Il convient de rappeler que si l’usage d’habitation se prouve par tout moyen, est inopérant tout mode de preuve postérieur au 1er janvier 1970 (Cass. 3ème civ. 28 novembre 2019, n° 18-24.157).

Il ressort des pièces produites par la ville de [Localité 1] que :

— la fiche H2, datée du 12 janvier 1971, pour le local situé au 2ème étage, porte G, constituant le lot de copropriété n°6, au [Adresse 5] à [Localité 6], mentionne la présence d’un locataire, M. [L], qui payait un loyer annuel de 6.600 francs au 1er janvier 1970,

— l’état hypothécaire indique l’acquisition du lot n°6, situé au 2ème étage porte gauche, par M. [M] par acte du 25 mars 1969, puis par à Mme [S] épouse [G] par acte du 29 janvier 1972, confirmant les informations figurant sur la fiche H2.

Les défendeurs contestent la valeur probante de la fiche H2 aux motifs que la déclaration H2 est postérieure au 1er janvier 1970, qu’elle ne permet pas d’identifier avec certitude le local litigieux, cette dernière ne mentionnant pas le bâtiment. Ils soutiennent en outre que la fiche H2 comporte des ratures et corrections induisant un doute sur la véracité des informations qui y sont contenues.

Cependant, il ressort des pièces produites que la fiche H2, datée du 12 janvier 1971, précise le nom de la propriétaire et du locataire occupant le logement et s’acquittant d’un loyer au 1er janvier 1970. Il est également établi que le local mentionné sur la fiche, constituant le lot n°6, d’une surface de 15 m2, composé d’une salle à manger, une chambre et une salle d’eau, toutes « affectées exclusivement à l’habitation », se situe au 2ème étage porte gauche, ce qui est corroboré par l’état hypothécaire produit.

Enfin, la circonstance que la fiche H2 comporte des ratures, qui correspondent manifestement à des modifications apportées à la suite des ventes successives du local, est sans incidence sur sa valeur probante dès lors qu’elle reste parfaitement lisible s’agissant des mentions déterminantes de l’usage d’habitation, ce qui est le cas en l’espèce.

Dès lors, la fiche H2 se rattache à l’évidence au lot litigieux, peu important d’éventuelles imprécisions sans emport sur l’absence de mention du bâtiment, dans la mesure où toutes les pièces produites par la ville de [Localité 1] se corroborent les unes les autres, de sorte que la demanderesse établit bien l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 du local situé [Adresse 5] à [Localité 6], lot n°6, au 2ème étage, porte gauche.

Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage

S’agissant du changement illicite sans autorisation de l’usage, il ressort du constat de location touristique versé en demande que le local situé [Adresse 5] à [Localité 6], a été loué via la plateforme Airbnb de juin 2012 (date du commentaire le plus ancien) à juin 2024 (date du commentaire le plus récent) et pour 197 nuitées en 2018, 178 nuitées en 2019, 73 nuitées en 2020, 113 nuitées en 2021, 191 nuitées en 2022 et 161 nuitées en 2023, le nombre de nuitées pour l’année 2024 n’étant pas connu.

Le logement n’est pas la résidence principale des défendeurs, ainsi que le précise la déclaration en ligne de location meublée de tourisme effectuée le 23 février 2019 en application de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, ce qui n’est pas contesté par les défendeurs qui résident aux Etats-Unis.

Il s’ensuit que M. [B] [Y] [X] et Mme [I] [P] [H] [X] ont changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, passant d’un usage réputé de logement d’habitation à un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Sur le montant de l’amende

En application de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, l’amende encourue est 50 000 euros pour toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du même code.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 1] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Le montant de l’amende encourue est défini par personne poursuivie et par local irrégulièrement transformé. (Cass. 3.Civ. 11 juillet 2014 pourvoi N 22-24.019 ; Cass. 3.Civ. 11 juillet 2014 pourvoi C 23-10.467 ; Cass. 3.Civ. 11 juillet 2014 pourvoi P 22-24.020).

Les défendeurs invoquent la prescription de l’action de la ville de [Localité 1] s’agissant des années antérieures au 4 juin 2020.

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’assignation ayant été délivrée le 4 juin 2025, seule la période postérieure au 4 juin 2020 – soit les cinq années précédant l’assignation – peut être retenue pour le calcul de l’amende civile, même si la persistance de l’infraction sur de nombreuses années peut éclairer la juridiction sur la mauvaise foi éventuelle de son auteur et le caractère organisé et durable du changement d’usage illicite.

Au cas présent, la ville de [Localité 1] indique que les gains des défendeurs peuvent être estimés à 116.208 euros, sur la seule plateforme Airbnb, pour les années 2020 à 2023, pour un prix moyen de la nuitée de 216 €. Les défendeurs contestent le montant des gains réalisés et produisent un tableau des revenus Airbnb perçus, mentionnant un nombre de nuitées louées se poursuivant sur l’année 2025 et un revenu net d’un montant de 103.371 euros. Il convient toutefois de relever qu’en l’absence de production des relevés Airbnb il est impossible de vérifier l’exactitude des montants communiqués.

Sur la même période, la ville de [Localité 1] estime qu’une location licite aurait généré des gains de 582 euros par mois (soit 19,4 euros la nuitée), sur 55 mois (de juin 2020 à 2024), soit 10.437,2 euros.

La ville de [Localité 1] précise en outre que le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation et pouvoir exercer une activité d’hébergement hôtelier est de 126.000 euros.

Les défendeurs contestent par ailleurs l’imputabilité de l’infraction reprochée à M. [B] [Y] [X] dans la mesure où seule Mme [I] [P] [H] [X] était inscrite en qualité d’hôte sur le site Airbnb et a été l’interlocutrice des services de la ville de [Localité 1] durant la procédure de contrôle.

Cependant, il résulte du constat d’infraction du 26 juillet 2024 que la déclaration du meublé de tourisme a été réalisée le 23 février 2019 par M. [B] [Y] [X] pour le local dont il est propriétaire avec son épouse en tant que résidence secondaire et qu’à cette occasion, la réglementation concernant la location de courte durée en vigueur à [Localité 1] lui a été rappelée.

M. [B] [Y] est donc également à l’initiative de l’activité de location saisonnière, de sorte que l’infraction lui est imputable.

Les défendeurs contestent enfin le caractère intentionnel de la violation de la législation en soulignant leur bonne foi, leur coopération avec les services de la ville de [Localité 1] et leur situation personnelle, notamment le fait qu’étant de nationalité américaine ils ne parlent pas français et ont ainsi rencontré des difficultés à appréhender la législation applicable.

Il convient néanmoins de rappeler que l’ignorance alléguée de la réglementation applicable ne caractérise pas la bonne foi, nul n’étant censé ignorer la loi.

En outre, il s’évince de l’ensemble des pièces produites que les défendeurs ont poursuivi la location de leur bien sur la plateforme Airbnb après les courriers des 19 février et 5 mars 2024 envoyés par les services de la ville de [Localité 1], l’annonce étant toujours active au 26 juillet 2024 et les défendeurs produisant un tableau réalisé par leurs soins mentionnant 20 nuitées louées en 2025. Les locations se sont poursuivies jusqu’à ce que la ville de [Localité 1] assigne les défendeurs devant la présente juridiction.

Ainsi, compte tenu de la durée de la période incriminée et du gain retiré, il convient de fixer l’amende civile à 15.000 euros à la charge de chacun des défendeurs, étant rappelé qu’aucune condamnation in solidum ne peut en la matière être prononcée.

Sur la demande de retour à l’habitation des locaux

Aux termes de l’article 651-2 du code de la construction et de l’habitation précité, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

En l’espèce, il est établi que les locations illicites ont perduré après la visite des services de la ville de [Localité 1] des 15 et 18 avril 2024 et durant l’année 2025 jusqu’à la délivrance de l’assignation.

Les défendeurs produisent l’impression d’une page de connexion sur le site Airbnb du 1er décembre 2025 indiquant que la page est introuvable. Ils versent également aux débats un historique de leur compte Airbnb, actualisé à la date du 6 novembre 2025, mentionnant que les réservations du local prévues en juin 2025 ont été annulées.

Cependant, ces éléments n’attestent pas d’une suppression définitive des annonces sur la plateforme, mais seulement d’annulation pour la période de juin 2025. A la date du 6 novembre 2025, le compte Airbnb des défendeurs était toujours actif et la capture d’écran du 1er décembre 2025 ne permet pas d’établir que les annonces relatives au local litigieux ont été définitivement supprimées, aucun élément ne permettant de savoir à quelle annonce se réfère la page d’erreur communiquée.

Ces éléments apparaissent ainsi insuffisants à démontrer que les annonces ont été définitivement supprimées à ce jour et que le bien est effectivement retourné à un usage d’habitation.

Dans ces conditions, il y a lieu d’ordonner son retour effectif du local à l’habitation, sous astreinte, dans les conditions prévues au dispositif, sans qu’il y ait lieu pour la présente juridiction de se réserver la liquidation de l’astreinte.

Sur les mesures accessoires

Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la ville de [Localité 1], M. [B] [Y] [X] et Mme [I] [P] [H] [X] supporteront la charge des dépens.

M. [B] [Y] [X] et Mme [I] [P] [H] [X] seront également condamnés à payer à la ville de [Localité 1] une indemnité que l’équité commande de fixer à 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La présente juridiction, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe au jour du délibéré, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [B] [Y] [X] à payer une amende civile de 15 000 euros sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dont le produit sera versé à la ville de [Localité 1] ;

CONDAMNE Mme [I] [P] [H] [X] à payer une amende civile de 15 000 euros sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dont le produit sera versé à la ville de [Localité 1] ;

ORDONNE le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, situés [Adresse 6] (2ème étage, porte gauche, lot n°6), sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de quatre mois, à l’issue duquel il sera à nouveau statué sur l’astreinte ;

DIT n’y avoir lieu, pour la présente juridiction, de se réserver la liquidation de l’astreinte ;

REJETTE le surplus des demandes de la ville de [Localité 1] ;

REJETTE l’ensemble des demandes de M. [B] [Y] [X] et Mme [I] [P] [H] [X] ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [Y] [X] et Mme [I] [P] [H] [X] aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile par Maître Bruno Mathieu, avocat ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [Y] [X] et Mme [I] [P] [H] [X] à payer à la ville de [Localité 1] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 1] le 06 mai 2026

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Mathilde BALAGUE