TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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N° RG 25/56019 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXGY

N° : 7

Assignation du :

10 Septembre 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 22 janvier 2026

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. DU [Adresse 2], Société Civile Immobilière

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS – #P0043

DEFENDERESSE

La S.A.S. SOLERA, société

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par Maître Olivier JESSEL, avocat au barreau de PARIS – #B0811

DÉBATS

A l’audience du 05 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2025, la société SCI DU [Adresse 1] a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS la société SOLERA, qui lui loue un local commercial à usage de restaurant situé au sein de l’ensemble immobilier du [Adresse 4] PARIS, afin de la voir condamner à procéder à la dépose du branchement illicite sur les canalisations d’eau froide qu’elle aurait réalisé sans autorisation ainsi qu’à la voir condamner à lui payer la somme provisionnelle de 14.862,52 euros TTC au titre des consommations d’eau froide.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 décembre 2025.

A cette audience, la société SCI DU [Adresse 1], tout en sollicitant le rejet de l’ensemble des prétentions adverses, soutient oralement les termes de son assignation et demande au juge des référés, au visa des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, de:

— condamner la société SOLERA à procéder à la dépose du branchement illicite réalisé en vue de de sa consommation privative d’eau et ce sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 7 jours à compter de la signification de l’ordonnance,

— condamner la société SOLERA à installer un compteur d’eau individuel, autonome et indépendant de celui de l’immeuble, conformément aux termes du bail, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et après validation du descriptif des travaux et des devis communiqués,

— condamner la société SOLERA au paiement, à titre provisionnel, des frais relatifs à l’installation d’un compteur divisionnaire par le prestataire de la copropriété, dans l’attente de la pose de son propre compteur privatif,

— condamner la société SOLERA au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 14.862,52 euros,

— condamner la société SOLERA aux dépens et à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société SOLERA sollicite du juge des référés de :

«  – DEBOUTER la SCI DU [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— JUGER que la demanderesse ne dispose d’aucun intérêt à agir,

— JUGER non écrite la clause du contrat de bail n° 2 – 4.19,

— JUGER qu’il existe une contestation sérieuse s’opposant aux demandes de la société bailleresse,

— DEBOUTER la SCI DU [Adresse 1] de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la SCI DU [Adresse 1] à payer à la société SOLERA, la somme de 3 000€ par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER la SCI DU [Adresse 1] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Olivier JESSEL par application de l’article 699 du Code de procédure civile. "

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

SUR CE :

A titre liminaire, il sera précisé aux parties que les demandes de « juger » ne sont pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, en sorte que le juge des référés n’est pas tenu d’y répondre.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir et d’intérêt à agir

La société SOLERA indique d’une part que la société SCI DU [Adresse 1] n’a pas qualité à agir, en ce qu’elle sollicite qu’elle intervienne sur les canalisations, qui sont des parties communes, de l’immeuble pour procéder à la dépose du prétendu piquage qu’elle aurait opéré. En effet, seul le syndicat des copropriétaires aurait qualité à agir pour solliciter de tels travaux. En outre, la société SOLERA précise qu’il faut intervenir au niveau de la cave n°7 de l’immeuble, en sorte que la bailleresse ne peut solliciter que des travaux soient opérés à partir du lot d’un tiers, dès lors que cette cave n’appartient pas aux parties à l’instance. Au surplus, la société bailleresse ne justifie d’aucun préjudice, en sorte que celle-ci n’a aucun intérêt à agir. Enfin, la société bailleresse sollicite le paiement d’une facture au titre des consommations, laquelle n’est ni à son nom ni à celui de la société SOLERA, en sorte qu’elle ne démontre aucun intérêt à agir.

De son côté, la société SCI DU [Adresse 1] s’oppose aux irrecevabilités soulevées par la partie défenderesse, en ce qu’en sa qualité de copropriétaire, elle justifie de la qualité et d’un intérêt à agir.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, la société SOLERA exploite un fonds de commerce de restaurant au [Adresse 3] à [Localité 11]. Ces locaux appartiennent à la société SCI DU [Adresse 1].

Au vu du lien contractuel liant les parties, et sans qu’il soit besoin d’aller plus avant, la société SCI DU [Adresse 1] qui sollicite que sa locataire effectue des travaux au niveau des canalisations de la copropriété, après que cette dernière aurait opéré un piquage sans autorisation, quand bien même ce piquage serait intervenu sur des parties communes, justifie de la qualité à agir. Elle justifie également d’un intérêt à agir aux fins de voir condamner sa locataire au paiement de sommes qu’elle estime lui être dues au titre de la surconsommation d’eau froide. En réalité, les moyens développés par la société locataire s’analysent en des contestations sur le fond des demandes et non des fins de non-recevoir.

En conséquence, les fins de non-recevoir soulevées par la société preneuse à bail seront rejetées.

Sur les demandes de travaux

La société SCI DU [Adresse 1] met en avant le fait qu’elle a demandé à sa locataire de procéder à la pose d’un compteur individuel. Or, l’intervention effectuée, sans autorisation, sur les canalisations de la copropriété ont eu pour conséquence de voir caractériser un vol d’eau par la société EAU DE [Localité 11] qui est venue pratiquer un relevé au cours de l’été de l’année 2025. En effet, ladite société a constaté un branchement illicite avant compteur, en sorte que la consommation d’eau réelle n’est pas facturée.

De son côté, la société SOLERA soutient essentiellement que la clause du bail commercial la liant à la société SCI DU [Adresse 1] et lui transférant la charge de la pose d’un compteur individuel d’eau lui est inopposable car elle est nulle et illicite. En effet, la société bailleresse, qui du reste a failli à ses obligations contractuelles en ne lui permettant pas de disposer de locaux commerciaux la mettant dans des conditions normales d’exploitation de son restaurant, ne saurait se prévaloir d’une clause lui enjoignant d’exécuter des obligations, et notamment celle de permettre de desservir les locaux en eau froide, lesquelles sont à sa charge.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, et sans qu’il soit besoin d’aller plus avant, la société SOLERA sollicite de voir déclarer nulle, de voir réputer non écrite et par suite inopposable la clause du bail commercial qui prévoit que « le preneur s’engage de faire poser, à ses frais, tout compteur à la demande du bailleur. Le preneur remboursera ses consommations d’après les relevés de compteurs ainsi que les frais de location, entretien et relevés. »

Quoi qu’il en soit, et au stade des référés et des prérogatives du juge du provisoire, il n’appartient pas à ce dernier de prononcer la nullité ou de déclarer comme non écrite ladite clause.

Cela étant posé, il résulte des pièces que la société SCI DU [Adresse 1] a sollicité de la société SOLERA qu’elle procède à la pose d’un compteur individuel, après qu’elle même a été alertée sur ce point par le syndic en exercice de la copropriété du [Adresse 3] à PARIS. En effet, il résulte des courriels échangés au cours de l’année 2022 entre le gestionnaire locatif des locaux commerciaux, la société [V] [C] ADMINISTRATEUR DE BIENS et la société ADMINISTRATION PIERRE IMMOBILIER, syndic de la copropriété.

Quoi qu’il en soit, et peu important à ce stade les difficultés que rencontrent les parties à déterminer la consommation réelle d’eau froide par la société SOLERA, il ne saurait en revanche être contesté qu’au cours de l’année 2024 ladite société est intervenue sur le réseau d’eau froide de l’immeuble. Il résulte du reste des écritures de la société SOLERA que "le compteur installé par la concluante a été réalisé par un professionnel qui l’a exécuté à la suite d’un avis technique favorable de EAU DE [Localité 11]." [Localité 10] est de constater que l’allégation de la société SOLERA n’est justifiée par aucune pièce.

En revanche, il apparaît, au vu du courriel de la société EAU DE [Localité 11] en date du 30 juin 2025, que le branchement effectué est illicite. Au surplus, ce courriel est accompagné d’un descriptif complet de l’installation. Les procès-verbaux produits par la société SOLERA ne permettent pas de remettre en cause l’avis technique du fournisseur d’eau, en sorte qu’elle ne démontre pas que les conclusions de la société EAU DE [Localité 11] sont sujettes à contestation.

Au vu de ces éléments et du trouble ainsi causé à la société SCI DU [Adresse 1] en sa qualité de propriétaire des locaux et de copropriétaire né de cette installation illicite, la société SOLERA sera condamnée dans les termes du dispositif à procéder à la remise en état initial du système de comptage de la société EAU DE [Localité 11], étant précisé comme l’indique ladite société qu’un branchement est possible sur la distribution de l’abonné mais après le compteur et non sur le système de comptage leur appartenant et encore moins avant le compteur.

Afin d’assurer l’effectivité de la décision, ces travaux seront assortis d’une astreinte qui sera fixée aux termes du dispositif de l’ordonnance. L’éventuelle liquidation de ladite astreinte sera laissée à son juge naturel.

Pour le reste des demandes de la société bailleresse, et quand bien même le contrat de bail le prévoit aux termes de la clause contestée par la société SOLERA, il n’en demeure pas moins que la pose de compteurs d’eau froide divisionnaires, en ce qu’elle nécessite d’intervenir sur les canalisations de l’immeuble, nécessitent une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et ce en application des dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Or, la société bailleresse ne produit aucun procès-verbal d’assemblée générale en ce sens. En conséquence, le juge de l’évidence ne saurait, à ce stade, enjoindre la société SOLERA à la pose d’un compteur individuel.

En conséquence, une telle demande ne saurait prospérer ainsi que celle y afférente du paiement des frais de pose.

Sur la demande de condamnation provisionnelle

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, et sans qu’il soit besoin d’aller plus avant, la société SCI DU [Adresse 1] sollicite la condamnation de la société SOLERA à lui payer la somme de 14.862,52 euros. Or, pour justifier le paiement de cette somme qu’elle considère comme incontestable, la société SCI DU [Adresse 1] produit une facture d’eau de la société EAU DE [Localité 11] en date du 15 juillet 2025 adressée au syndic en exercice pour le compte du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] PARIS. Or, au vu de cette seule facture, laquelle concerne l’ensemble des lots de l’ensemble immobilier du [Adresse 3] et non les seuls locaux commerciaux litigieux, la société SCI DU [Adresse 1] ne démontre pas que ladite somme visée dans cette facture, dont elle n’est pas au demeurant à la destinataire, doit être mise, en son intégralité, à la charge de sa locataire, la société SOLERA.

En conséquence, la société SCI [Adresse 9] verra la demande formée en ce sens rejetée.

Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société SOLERA sera condamnée aux dépens.

Partie tenue aux dépens, la société SOLERA sera condamnée à payer la somme de 1.500 euros à la société SCI [Adresse 8] [Adresse 1], au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition par le greffe,

Rejetons les fins de non-recevoir soulevées par la société SOLERA,

Condamnons la société SOLERA à procéder à la remise en état initial du système de comptage d’eau froide de l’ensemble immobilier du [Adresse 3] à [Localité 11] dans les termes et conditions énoncés par la société EAU DE [Localité 11] dans son courriel du 30 juin 2025 ;

Disons qu’à l’issue des travaux de remise en état initial la société SOLERA devra adresser, par tous moyens, à la société SCI DU [Adresse 1] un avis de conformité ou tout autre document qui sera établi par la société EAU DE [Localité 11] permettant d’établir la bonne réalisation de ces travaux ;

Disons que ces travaux devront être réalisés dans un délai de 70 jours à compter de la signification de l’ordonnance et passé ce délai sous astreinte provisoire de 110 euros par jour de retard pendant une période de 3 mois ;

Rejetons le surplus des demandes de la société SCI DU [Adresse 1] ;

Condamnons la société SOLERA aux dépens ;

Condamnons la société SOLERA à payer la somme de 1.500 euros à la société SCI [Adresse 8] [Adresse 1], au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 11] le 22 janvier 2026

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI