TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

■

N° RG 25/58786 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBNP4

AS M N° : 4

Assignation du :

16 Décembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 17 mars 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du, [Adresse 1], représenté par son syndic la société JOP,

[Adresse 2],

[Localité 2]

représenté par M^e Aude BOURUET AUBERTOT, avocat au barreau de PARIS – #B0026

DEFENDEURS

Madame, [O], [J] épouse, [T],

[Adresse 3],

[Localité 2]

non représentée

Monsieur, [F], [T],

[Adresse 4],

[Localité 3]

représenté par M^e Michaël BELLEE, avocat au barreau de PARIS – #E0337

DÉBATS

A l’audience du 10 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

M., [T] et Mme, [J] son épouse sont propriétaires en indivision notamment des lots n°201 et 203 dans le bâtiment D de l’immeuble sis, [Adresse 3] à, [Localité 4] soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

L’assemblée générale spéciale des copropriétaires du 18 mars 2024 a voté en résolution 2-1 en faveur de la réalisation des travaux de remplacement de la colonne d’eaux usées par la société, William, plomberie et en résolution 3-1 en faveur de l’autorisation pour le syndic à lancer une procédure à l’encontre de M., [T], copropriétaire des lots n°201, 203, 433, 434, 435 et 436 dans le cadre des travaux de remplacement de la colonne d’eaux usées afin d’accéder aux lots lui appartenant compte tenu du refus opposé à ce jour.

M., [T], pris en son nom personnel et en tant que représentant de l’indivision, [S], a fait assigner le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice M., [H] devant le tribunal judiciaire de Paris en annulation des résolutions n°2, 3 et 4 de l’assemblée générale du 18 mars 2024.

Par ordonnance en date du 4 juillet 2025, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable l’action en contestation des résolutions n°2, 3 et 4 de l’assemblée générale du 18 mars 2024 introduite par M., [T].

Par déclaration en date du 8 août 2025, M., [T] a interjeté appel de cette décision.

Exposant que les époux, [T] ont refusé de laisser l’accès à leur appartement pour la réalisation des travaux votés lors de l’assemblée générale du 18 mars 2024, le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 3] à Paris 11ème représenté par son syndic en exercice, la société JOP (ci-après, le « syndicat des copropriétaires ») a, par actes de commissaire de justice en date des 16 et 18 décembre 2025, fait assigner Mme, [J] et M., [T] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

«  ORDONNER que le Syndicat des copropriétaires du, [Adresse 3] à, [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, informe, par courrier recommandé avec demande d’avis de réception, Madame, [A], [T] née, [P] et Monsieur, [F], [T] propriétaires des lots n°201 et 202 situés dans le bâtiment D de l’immeuble du, [Adresse 3] qu’il se présentera avec l’entreprise, [R], [V], à une date qui ne saurait être inférieure à 15 jours à compter de la date d’envoi du courrier recommandé, aux ?ns de réaliser les travaux de remplacement de la colonne d’eau usée ;

AUTORISER, en cas de refus Madame, [A], [T] née, [P] et/ ou de Monsieur, [F], [T] de laisser l’accès à leurs lots privatifs, le Syndicat des copropriétaires du, [Adresse 3] à, [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, à pénétrer dans l’appartement de Madame, [A], [T] née, [P] et de Monsieur, [F], [T], au besoin à l’aide de la force publique, avec l’assistance d’un serrurier et en la présence constante d’un commissaire de justice qui dressera constat, avec photographies à l’appui, de l’ouverture des lots, des constatations du professionnel et si nécessaire (en cas de dégradation de la serrure lors de l’ouverture) avec pose d’une nouvelle serrure, dont les clefs seront conservées par le commissaire de justice jusqu’à sa demande par Monsieur et Madame, [T] ;

CONDAMNER in solidum Monsieur, [F], [T] et Madame, [A], [T] née, [P] et à payer au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 3] à, [Localité 5] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER encore in solidum Monsieur, [F], [T] et Madame, [A], [T] née, [P] en tous les dépens. "

Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, M., [T] a demandé au juge des référés de, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 9 de la loi du 10 juillet 1965 de :

«  À TITRE PRINCIPAL :

o CONSTATER que Monsieur, [F], [T] n’a plus la jouissance de l’appartement situé, [Adresse 5], celle-ci ayant été attribuée exclusivement à Madame, [O], [J] par décision de justice.

o DONNER ACTE à Monsieur, [F], [T] qu’il a expressément donné son accord au Syndicat des Copropriétaires pour l’accès à son lot, notamment par courriel du 28 juillet 2025, et qu’il ne s’oppose pas à la réalisation des travaux.

o CONSTATER l’impossibilité matérielle et juridique pour Monsieur, [T] de contraindre l’occupante à laisser l’accès.

EN CONSÉQUENCE :

o DÉBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de toutes ses demandes de condamnation pécuniaire (article 700 du Code de procédure civile et dépens) dirigées à l’encontre de Monsieur, [F], [T].

o DIRE ET JUGER que toute mesure de contrainte (astreinte, ouverture forcée) ne saurait être exécutée qu’à l’encontre de la personne ayant la jouissance effective des lieux, à savoir Madame, [J].

o STATUER ce que de droit sur les dépens, en les laissant à la charge de la partie succombante responsable du trouble, à l’exclusion de Monsieur, [T]. "

Bien que régulièrement assignée à l’étude, Mme, [J] n’a pas constitué avocat. Il sera en conséquence, en application des dispositions des articles 473, alinéa 2, et 474, alinéa 1, du code de procédure civile, statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance aux écritures déposées à l’audience ainsi qu’aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS

Sur les demandes d’autorisation d’accéder à l’appartement de Mme, [J] et de M., [T]

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Lorsqu’il n’existe aucune contestation sérieuse, le juge des référés peut ordonner toute mesure qui s’impose ; lorsqu’il existe au contraire un différend, il peut prendre uniquement les mesures conservatoires nécessaires à la sauvegarde des droits des parties.

Dans tous les cas, l’intervention du juge des référés suppose, en application de cette disposition, de démontrer l’urgence ; celle-ci relève de l’appréciation souveraine du juge des référés et s’apprécie à la date à laquelle il statue.

Selon l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite et ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s’imposer pour le faire cesser.

Il appartient au demandeur de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Aux termes de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

«  I.- Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

II.- Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux."

L’article 18 I. de la loi du 10 juillet 1965 précitée prévoit que le syndic est chargé, notamment, d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Le règlement de copropriété de l’immeuble stipule que « si les circonstances l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de ses ayants droit ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée. Les travaux entraînant un accès aux parties privatives devront toutefois être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens » (page 76).

En l’espèce, par procès-verbal en date du 18 mars 2024, l’assemblée générale spéciale des copropriétaires a voté en résolution 2-1 en faveur de la réalisation des travaux de remplacement de la colonne d’eaux usées par la société, William, plomberie.

Si cette résolution a fait l’objet d’un recours en annulation par M., [T] en son nom personnel et au nom de l’indivision, [T] et, [J], elle n’a à ce jour pas été annulée, le juge de la mise en état ayant déclaré irrecevable l’action de M., [T] et ce dernier ayant interjeté appel de cette décision.

Il s’évince du courrier adressé par la société, William, plomberie ayant pour objet « Remplacement colonne eaux usées » que l’état général de la colonne descendante des eaux usées doit être remplacée et son remplacement nécessite d’avoir accès à l’appartement de M. et Mme, [T], celle-ci passant par la loge du gardien et poursuivant son cheminement dans leur appartement.

En conséquence, par lettres recommandée avec accusé de réception en date des 10 octobre 2024 adressé à M., [T] à son domicile situé, [Adresse 6] et à M^me Mme, [J] à son domicile situé, [Adresse 1], le conseil du syndicat des copropriétaires leur a demandé de laisser le libre accès à l’appartement dont ils sont propriétaires afin de permettre à la société, William, plomberie d’effectuer les travaux votés par l’assemblée du 18 mars 2024 soit le 29 octobre 2024, soit le 30 octobre 2024, soit le 27 novembre 2024, soit le 28 novembre 2024.

Par courrier officiel en date du 27 novembre 2024, le conseil des époux, [T] a contesté qu’il soit établi que la fissure dans la colonne d’eaux usées soit la cause du descellement de la première marche d’escalier, et a précisé que ses clients ne sont pas opposés à donner accès à leur logement en vue de procéder au remplacement de la colonne d’eaux usées mais demandent, cependant, que la cause de la mise en danger des occupants de l’immeuble soit établie par une expertise contradictoire.

Le 6 décembre 2024, a ainsi eu lieu une réunion avec le plombier de M., [T] et la société, William, plomberie qui a établi un rapport le 9 décembre 2024 indiquant qu’à la suite du décoffrage des accès à la colonne dans l’appartement de M., [T] par son plombier, il a été constaté que la culotte est fissurée et qu’une dépose du faux plafond pour examen de la canalisation était nécessaire.

Par courriel en date du 28 juillet 2025, Mme, [K], de la société Stelliant expertise intervenue à la demande de la SADA assurance, assureur du syndicat des copropriétaires, a exposé que les éléments recueillis sur site ont permis d’identifier la cause des désordres, à savoir la descente commune des eaux usées et a, en conséquence, demandé à M., [T] et à Mme, [J] de laisser l’accès à leur appartement afin de permettre les travaux votés en assemblée générale de réparation de la descente commune des eaux usées, ceux-ci n’ayant pu avoir lieu en raison d’un défaut d’accès à leur logement.

Par courriel en date du 28 juillet 2025, M., [T] a donné son accord pour que le logement soit accessible pour la réparation de la descente de la conduite de l’eau usée, soulignant toutefois douter que cette réparation mette fin aux désordres.

Par courriel en date du 1er août 2025, le syndic a demandé à M., [T] et Mme, [J] de lui confirmer dans un délai de dix jours maximum qu’ils laisseront l’accès à leur appartement à la société, William, plomberie pour les travaux de remplacement de la descente sur deux jours, le 10, le 11 ou le 12 septembre 2025.

Par courriel en date du 1er août 2025, Mme, [J] a indiqué n’être disponible à aucune des dates en septembre, a soutenu qu’aucune intervention ne pouvait se faire sans son autorisation et sans sa présence et a demandé au syndic de prendre attache avec son conseil.

Dès lors, il ressort de ces éléments qu’une colonne des eaux usées est à l’origine d’un dégât des eaux en partie commune, que les travaux de remplacement de cette colonne ont été votés par l’assemblée générale des copropriétaires du 18 mars 2024 en résolution 2-1 qui n’a pas à ce jour été annulée, que ces travaux nécessitent d’avoir accès à l’appartement appartenant en indivision à M., [T] et Mme, [J] et occupé exclusivement par Mme, [J] depuis le 20 décembre 2023 (date à laquelle le juge aux affaires familiales lui en a attribué la jouissance exclusive), dès lors que cette colonne passe par celui-ci, que M., [T] a donné son accord, le 28 juillet 2025, pour que l’appartement dont il est propriétaire en indivision soit accessible pour les travaux de réparation – accord qu’il a confirmé à l’audience – et que Mme, [J] n’a pas, à ce jour, donné son accord.

Dans ces conditions, le refus de Mme, [J] de laisser l’accès à l’appartement dont elle est propriétaire en indivision avec M., [T] et dont elle a la jouissance exclusive, à la société, William plomberies mandatée par le syndicat des copropriétaires pour réaliser les travaux de remplacement de la colonne d’eaux usées votés par l’assemblée générale spéciale des copropriétaires le 18 mars 2024 en violation de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et des stipulations du règlement de copropriété caractérise un trouble manifestement illicite, au sens de l’article 835, alinéa 1, du code procédure civile auquel il doit être mis fin.

Par conséquent, il convient d’ordonner à Mme, [J] de laisser l’accès à l’appartement (lots n°201 et 203) – dont elle est propriétaire en indivision avec M., [T] et dont elle a la jouissance exclusive – au syndicat des copropriétaires et à toute société qu’il aura mandatée, notamment la société, William, plomberie, pour la réalisation des travaux de remplacement de la colonne d’eaux usées votée par l’assemblée générale des copropriétaires du 18 mars 2024 et, à défaut de laisser l’accès à l’heure et au jour fixés par lettre simple et lettre recommandée adressées par le syndic l’informant de sa venue dans les lieux au moins quinze jours avant son passage, il convient de les autoriser à pénétrer dans les lieux pour ce faire, suivant les termes du présent dispositif.

En cas de refus d’accès, il y a lieu de désigner un commissaire de justice qui pourra se faire assister, le cas échéant, pour la réalisation de sa mission, du concours de la force publique ou de deux témoins majeurs et d’un serrurier qui pourra, le cas échéant, procéder au changement de serrure, suivant les termes du présent dispositif.

En cas de changement de serrure, le syndicat des copropriétaires devra veiller au respect de l’appartement pendant la durée des travaux et tenir les clés à la disposition de Mme, [J].

En revanche, M., [T] ne résidant plus depuis le 20 décembre 2023 dans l’appartement dont il est propriétaire en indivision avec Mme, [J] et ne s’opposant pas à ce que la société, William, plomberie accède à ce logement afin de procéder aux travaux de remplacement de la colonne d’eaux usées, les demandes formées à son encontre seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Mme, [J], partie perdante, sera condamnée, en application de l’article 696 du code de procédure civile, aux entiers dépens.

Par suite, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort,

Condamnons Mme, [O], [J] épouse, [T] à laisser l’accès à l’appartement (lots n°201 et 203) situé dans le bâtiment D de l’immeuble du, [Adresse 1] dont elle est propriétaire en indivision et dont elle a la jouissance exclusive au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 3] à, [Localité 5] représenté par son syndic en exercice et à toute société qu’il aura mandatée, notamment la société, William, plomberie, pour réaliser les travaux de remplacement de la colonne d’eaux usées votés par l’assemblée générale spéciale des copropriétaires du 18 mars 2024 ;

Autorisons, à défaut pour Mme, [O], [J] épouse, [T] d’avoir laissé accès à l’appartement qu’elle occupe à l’heure et au jour fixés par lettre simple et lettre recommandée adressées par le syndic l’informant de sa venue dans les lieux au moins quinze jours avant son passage, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 3] à, [Localité 5] représenté par son syndic en exercice à entrer dans l’appartement (lots n°201 et 203) situé dans le bâtiment D de l’immeuble du, [Adresse 1], dont Mme, [O], [J] épouse, [T] est propriétaire en indivision et dont elle a la jouissance exclusive, accompagné de toute société qu’il aura mandatée pour réaliser les travaux, notamment la société, William, plomberie et d’un serrurier, en présence d’un commissaire de justice, afin de permettre l’ouverture de la porte et l’exécution des travaux de remplacement de la colonne d’eaux usées votés par l’assemblée générale spéciale des copropriétaires du 18 mars 2024 ;

Désignons Maître, [N], [W], commissaire de justice, avec faculté de substitution ou d’assistance par tout autre commissaire de justice ou clerc habilité de l’étude, avec la mission de :

∙ se rendre sur place au, [Adresse 7], bâtiment D, lots n°201 et 203 ;

∙ accéder à l’appartement dont Mme, [O], [J] épouse, [T] est propriétaire en indivision et dont elle a la jouissance exclusive en procédant, en cas de besoin, à l’ouverture forcée de la porte par un serrurier afin de permettre à toute entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 3] à, [Localité 5], notamment la société, William, plomberie, d’entrer pour y exécuter les travaux de remplacement de la colonne d’eaux usées votés par l’assemblée générale spéciale des copropriétaires du 18 mars 2024 aux frais du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 3] à, [Localité 5] ;

∙ assister à la fermeture de l’appartement dont Mme, [O], [J] épouse, [T] est propriétaire en indivision et dont elle a la jouissance exclusive à l’achèvement desdits travaux,

∙ se faire remettre tout document utile et recueillir toute déclaration de toute personne de nature à lui permettre de bien mener sa mission ;

∙ prendre, le cas échéant, toutes photographies utiles ;

∙ se faire assister, le cas échéant, pour la réalisation de sa mission, du concours de la force publique ou de deux témoins majeurs qui ne sont ni au service des parties ni au service du commissaire de justice instrumentaire et d’un serrurier qui procédera en cas de besoin à l’ouverture forcée des lieux et, le cas échéant, au changement de serrure ;

Disons que le commissaire de justice pourra également être appelé à intervenir pendant la durée des travaux en tant que de besoin à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 3] à, [Localité 5] représenté par son syndic en exercice en cas de difficulté liée à l’ouverture ou à la fermeture des lieux pendant la durée des travaux ;

Disons que du tout il sera dressé procès-verbal par le commissaire de justice ;

Fixons à 900 euros (hors taxes et hors débours) la provision devant être versée au commissaire de justice par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 3] à, [Localité 5] ;

Disons qu’à défaut de saisine du commissaire de justice dans le délai de deux mois suivant la présente ordonnance, sa désignation sera caduque et privée de tout effet ;

Disons que le commissaire de justice devra accomplir sa mission dans le délai de deux mois à compter de sa saisine ;

Disons que, en cas de changement de serrure, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 3] à, [Localité 5] devra tenir les clés à la disposition de Mme, [O], [J] épouse, [T] et les lui remettre à l’achèvement des travaux ;

Rejetons les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 3] à, [Localité 5] formées à l’encontre de M., [T] ;

Condamnons Mme, [O], [J] épouse, [T] aux dépens ;

Condamnons Mme, [O], [J] épouse, [T] à payer au le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 3] à, [Localité 5] représenté par son syndic, la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 3] à, [Localité 5] au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée à l’encontre de M., [T] ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à, [Localité 1] le 17 mars 2026

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ