TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 18 Avril 2024 après prorogation

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 19 Octobre 2023

GROSSE :

Le 13 mai 2024

à M^e DE VALON Jean

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EXPEDITION :

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N° RG 23/04827 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3XUC

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOGIMA SERVICE CONTENTIEUX, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean DE VALON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [K] [L], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par deux contrats sous signature privée en date du 11 février 2022, la société SOGIMA a donné à bail à Mme [K] [L] un appartement à usage d’habitation et un garage double situés [Adresse 3] et [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 449,70 euros, et 62,61 euros de provision sur charges pour le logement et pour un loyer mensuel de 94,70 euros outre 14,54 euros de provision sur charges pour le garage.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SOGIMA a fait signifier à Mme [K] [L] par acte de commissaire de justice en date du 15 mars 2023 un commandement de payer la somme de 1 185,41 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2023, la société SOGIMA a fait assigner Mme [K] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Mme [K] [L] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 1 555,73 euros ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au dernier loyer avec charges à indexer,

— condamner Mme [K] [L] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société SOGIMA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 15 mars 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

A l’audience du 19 octobre 2023, la société SOGIMA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3 507,33 euros.

Citée à étude, Mme [K] [L] ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 décembre 2023 prorogé au 18 avril 2024.

Par courriel du 19 octobre 2023 à 19H54 transmis par son conseil au tribunal, Mme [K] [L] indique à son bailleur qu’elle n’a pas été informée de la convocation au tribunal et demande à la société Sogima des délais de paiement en s’engageant à régler avant le 5 novembre 2023 la somme de 1 507,33 euros.

Son conseil, M^e Léa Jérôme demande au tribunal par courrier du 20 octobre 2023 la réouverture des débats afin que Mme [K] [L] puisse s’expliquer en précisant que sa cliente n’a pas reçu la convocation du tribunal.

Le conseil de la société Sogima s’oppose à la réouverture des débats par courrier du 24 octobre 2023.

Alors, qu’aucune note en délibéré n’a été autorisée et qu’il n’est aucunement justifié de ce que la citation à étude de Mme [K] [L] n’a pu être régulièrement délivrée, il n’y a pas lieu d’examiner cette demande.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 3 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 19 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société SOGIMA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 18 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 30 juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 11 février 2022 contient une clause résolutoire (article 14 ) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 mars 2023, pour la somme en principal de 1 185,41 euros.

Le contrat de bail du garage double du même jour stipule qu’il est l’accessoire du contrat de location du logement.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du logement sont réunies à la date du 15 mai 2023 et que cette résiliation emporte la résiliation du bail afférent au garage double.

Mme [K] [L] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [K] [L] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [K] [L] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si les deux baux s’étaient poursuivis, soit la somme de 641,15 euros actuellement (528,50 + 112,65), indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Mme [K] [L] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [K] [L] reste devoir la somme de 3 507,33 euros, à la date du 30 septembre 2023, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre inclus.

Pour la somme au principal, Mme [K] [L], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Mme [K] [L] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 3 507,33 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 185,41 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Mme [K] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 février 2022 entre la société SOGIMA et Mme [K] [L] concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 15 mai 2023 et que cette résiliation emporte celle du bail accessoire conclu le même jour portant sur le double garage situé [Adresse 5], à la date du 15 mai 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [K] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [K] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société SOGIMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [K] [L] à verser à la société SOGIMA, à titre provisionnel, la somme de 3 507,33 euros décompte arrêté au 30 septembre 2023 incluant la mensualité de septembre 2023, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 185,41 euros à compter du 15 mars 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [K] [L] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux loyers actuels avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers du logement et du garage (528,50 + 112,65), soit 641,15 euros à ce jour, à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [K] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président