TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 02

N° RG 22/05256 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WM62

JUGEMENT DU 12 NOVEMBRE 2024

DEMANDEURS :

M. [S] [H]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Jean marc BESSON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Mme [Z] [B] épouse [H]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean marc BESSON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DÉFENDERESSE :

S.C.I. SCCV [Localité 6] [Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Simon FROMONT, avocat au barreau de DOUAI

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Claire MARCHALOT, Vice Présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Dominique BALAVOINE, Greffier

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 05 Avril 2024 ;

A l’audience publique du 10 Septembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que le jugement serait rendu le 12 Novembre 2024.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 12 Novembre 2024, et signé par Claire MARCHALOT, Présidente, assistée de Dominique BALAVOINE, Greffier.

La SCCV [Localité 6] Parc, en sa qualité de promoteur immobilier, a entrepris l’édification d’un ensemble immobilier en l’état futur d’achèvement situé [Adresse 8] à [Localité 6].

[S] [H] et [Z] [B] épouse [H] ont acquis le 24 novembre 2020, le lot 204 (appartement B 004, de type T3) et le lot 53 (emplacement de stationnement).

La livraison de l’appartement est intervenue le 22 juillet 2021 avec réserves.

Par courrier du mois d’août 2021, les époux [H] ont adressé à la SCCV [Localité 6] [Adresse 7] une liste complémentaire de réserves émises après réception.

[S] [H] et [Z] [B] épouse [H] ont fait dresser le 7 juillet 2022 un procès-verbal de constat afférent aux réserves émises lors de la livraison du 22 juillet 2021.

Par acte d’huissier en date du 19 août 2022 [Z] [B] épouse [H] et [S] [H] ont assigné la SCCV Lesquin Parc devant le tribunal judiciaire de Lille.

En l’état de leurs dernières conclusions notifiées le 21 septembre 2023, [Z] [B] épouse [H] et [S] [H] demandent au tribunal, au visa des articles 1642-1 et suivants du code civil et de l’article R. 231-14 du code de la construction et de l’habitation, de :

— condamner la SCCV [Localité 6] [Adresse 7] à reprendre les vices de construction et défauts de conformité apparents lors des opérations de réception, sous astreinte de 75 € par jour de retard à compter du 91ème jour suivant la signification du jugement à intervenir,

— condamner la SCCV [Localité 6] Parc à leur verser la somme forfaitaire de 10.000 € au titre de leurs préjudices annexes,

— condamner la SCCV [Localité 6] [Adresse 7] à leur verser la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance et au coût du constat d’huissier.

En l’état de leurs dernières conclusions notifiées le 11 janvier 2024 la SCCV Lesquin Parc demandent au tribunal, au visa de l’article 1642-1 du code civil et de l’article 1648-2 du code civil, de :

— juger les époux [H] mal fondés dans leur action,

— juger qu’en l’état, aucun des désordres et autres allégués par les époux [H] n’ont été contradictoirement constatés et qu’il n’est pas possible de considérer que leurs assertions relèvent du cadre de l’article 1642-1 du code civil sur les vices apparents et les défauts de conformité,

— juger que les époux [H] refusent l’intervention des sociétés constructrices pour lever quelques réserves résiduelles, ce dont elle ne peut être tenue pour responsable,

— juger qu’elle était juridiquement fondée à opposer des causes légitimes de suspension des délais, eu égard aux évènements qui ont été affrontés dans la réalisation de l’ouvrage,

En conséquence :

— rejeter les demandes de condamnations pécuniaires présentées par les époux [H], que ce soit au titre des retards comme des préjudices annexes,

— condamner les époux [H] à lui verser la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera précisé que les demandes formées par la SCCV [Localité 6] [Adresse 7] et tendant, à voir juger ne sont, en l’espèce pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, qu’il y aurait lieu de trancher, mais le rappel de ses arguments.

Sur les fondements juridiques applicables

[S] [H] et [Z] [B] épouse [H] fondent leurs demandes dans le dispositif de leurs dernières écritures sur les dispositions des articles 1642-1 et suivant du code civil.

Toutefois, à la lecture de leurs conclusions, les demandeurs développent des moyens tendant à démontrer l’applicabilité de la garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 du code civil, force est de constater que les époux [H] semblent avoir commis une erreur de plume en parlant de « garantie de parfait achèvement » au regard de l’incompatibilité de ce fondement juridique avec la nature des demandes formées dans le cadre d’une construction en l’état futur d’achèvement et du visa repris dans le dispositif de leurs demandes.

A la lecture de l’argumentation contenue dans les écritures et du visa repris dans le dispositif des écritures, le véritable fondement juridique invoqué au soutien des demandes de réparation des désordres réservés et apparents doit s’analyser comme celui de la garantie des vices apparents de l’article 1642-1 du code civil qui s’applique dans le cadre des ventes en état futur d’achèvement.

Sur le fondement de la garantie des vices apparents

Les époux [H] sollicitent la condamnation sous astreinte de la SCCV [Localité 6] Parc à entreprendre ou faire entreprendre les travaux de reprise. Ils soutiennent qu’il continue d’y avoir des fuites en plafond du cellier, que le plafond est toujours affecté d’une fissure qui court sur toute sa longueur et que le plafond de la cuisine reste affecté d’un arrondi, rendant la partie affectée impossible à meubler.

La SCCV [Localité 6] [Adresse 7] fait valoir qu’il n’est pas justifié que les réserves aient été portées à sa connaissance dans le cadre de la garantie du vendeur de l’article 1642-1 du code civil, que l’action a été introduite sans expertise judiciaire pour confirmer l’existence des désordres et surtout leur absence de reprise.

Selon l’article 1642-1 du code civil « le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. ».

L’article 1648 du même code précise les conditions d’engagement de l’action en garantie qui doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Aux termes de ces textes, si l’immeuble est affecté de défauts de conformités ou de désordres apparents, l’acquéreur dispose d’un délai d’un an pour agir à l’encontre du vendeur en état d’achèvement à compter soit de la réception des travaux prononcée avec ou sans réserve, soit de l’expiration du délai d’un mois après la prise de possession de l’immeuble.

Il est constant que le désordre, apparu au plus tard dans le délai d’un mois après la livraison mais dénoncé dans un délai d’un an à compter de la réception des travaux ou de l’expiration du délai d’un mois à compter de la prise de possession du bien, revêt le caractère de désordre apparent au sens de l’article 1642-1 du code civil.

En l’espèce, il est produit le procès-verbal de livraison de l’appartement B [Cadastre 1] appartenant aux époux [H], qui a donc été livré avec réserves le 22 juillet 2021.

Les époux [H] relèvent pour cet appartement, des fuites en plafond du cellier ainsi qu’un arrondi au plafond de la cuisine.

Sur les fuites au plafond du cellier

Aucune réserve n’apparaît à la livraison au niveau du plafond du cellier, de même les fuites ne sont pas indiquées dans le courrier envoyé en Août 2024. Dans le procès-verbal de constat dressé le 7 juillet 2024, il est indiqué « Je constate une infiltration d’eau et une peinture endommagée et écaillée au niveau du plafond » et ce dans le cellier. En l’absence d’autres éléments permettant d’expliquer cette infiltration et de justifier que ce désordre se soit manifesté dans le délai d’un mois au plus après la livraison, l’huissier de justice ne pouvant être considéré comme un technicien en construction, il convient de rejeter la demande.

Sur la présence d’un arrondi au plafond de la cuisine

Aucune réserve n’apparaît à la livraison au niveau du plafond de la cuisine. Cependant dans son courrier adressé en août 2021 à la SCCV [Localité 6] Parc, comme en atteste le mail adressé aux demandeurs le 26 septembre 2021 par le vendeur, les époux [H] indiquent « plafond d’angle de la cuisine arrondi », ce désordre est également repris dans le constat d’huissier du 7 juillet 2022 en page 12. Au regard de sa nature, ce désordre s’est immanquablement manifesté dans le délai d’un mois au plus après la livraison. Il convient donc de retenir l’existence d’un vice apparent à la livraison, réserve dont il n’est pas justifié par la SCCV [Localité 6] [Adresse 7] qu’elle ait été levée. La SCCV [Localité 6] Parc est donc tenue à garantir ce désordre sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil.

Il convient donc de retenir l’existence de réserves non levées, concernant la présence d’un arrondi au plafond de la cuisine. Si la SCCV [Localité 6] [Adresse 7] soutient que les époux [H] ne lui ont pas permis de planifier les opérations avec les entreprises, pour autant elle n’en justifie nullement.

Ainsi, il y a lieu de condamner la SCCV [Localité 6] Parc à lever cette réserve et ce sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision et pendant une durée de trois mois.

Sur les demandes au titre des retards de livraison et des préjudices en découlant

[S] [H] et [Z] [B] épouse [H] soutiennent qu’ils ont finalement été convoqués pour participer à la visite des lieux et à la réception de l’ouvrage le 22 juillet 2021. Ils font valoir que le dispositif légal découlant de la période Covid 19 distingue trois périodes et qu’en l’espèce la date d’achèvement prévisionnelle des travaux de construction était contractuellement fixée au 31 mars 2021, soit après le 10 septembre 2020, de sorte que le promoteur de l’opération n’est pas fondé à revendiquer une suspension ou un report du délai de livraison. Ils exposent également que le promoteur ne peut leur opposer des problèmes d’approvisionnement et la défaillance récente de trois entreprises. Par ailleurs, ils sollicitent le remboursement de la location d’un box comme garde-meuble et font valoir que tous les appartements livrés présentent de nombreux désordres et malfaçons, notamment d’importantes fuites de toiture, que d’innombrables déclarations de sinistre ont dû être effectuées auprès de l’assureur dommages-ouvrage et qu’ainsi de nombreux appartements ont été vendus ou sont encore à vendre. Ils sollicitent la condamnation de la SCCV [Localité 6] [Adresse 7] à les indemniser du fait de ces préjudices annexes à hauteur de la somme forfaitaire de 10.000 €.

La SCCV [Localité 6] Parc soutient que les actes de vente prévoyaient la possibilité de différer, sans responsabilité d’aucune sorte la livraison pour une cause légitime et qu’en espèce les conditions de validité de la mise en œuvre de la clause de prorogation de délai de livraison sont remplies. Elle fait également valoir que les conséquences de la Covid-19 a généré une cause légitime de report et qu’aucun préjudice ne découle donc de cette situation.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1601-1 du code civil dispose que la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

L’article 1611 du même code dispose quant à lui que dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, il appartient au vendeur de rapporter la preuve de l’existence d’une cause légitime de report du délai stipulé.

En l’espèce les époux [H] soutiennent que l’acte authentique stipule que le vendeur s’oblige à achever et livrer les ouvrages au plus tard au 31 mars 2021. Ils ne produisent cependant pas l’acte authentique de vente, mais uniquement l’attestation de vente qui précise que l’acquéreur « aura la jouissance des biens vendus et en prendra possession dès que ceux-ci seront achevés ».

La SCCV [Localité 6] [Adresse 7] produit pour sa part, l’acte de vente authentique de l’appartement qui stipule « Le VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments indispensables à l’utilisation des biens vendus, conformément à leur destination, soient achevés et livré au plus tard au terme du1er trimestre 2021 sauf survenance de cas de force majeure ou, plus généralement, de toute cause légitime de suspension du délai de livraison.».

Force est de constater que la livraison est intervenue le 22 juillet 2021, soit 113 jours après la date contractuellement fixée à l’acte de vente.

L’acte authentique signé entre les parties liste les causes légitimes de suspension du délai de livraison, soit notamment les retards provenant de la défaillance d’une entreprise ou d’un prestataire de service, les difficultés d’approvisionnements du chantier en matériel et matériaux ou encore la survenance d’un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison. Il est précisé « Pour l’appréciation des évènements, ci-dessus évoqués, les parties, d’un commun accord, déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus sauf en ce qui concerne les retards de paiements de l’acquéreur dans le règlement des appels de fonds qui seront simplement constatés par le vendeur ».

En l’espèce si la SCCV [Localité 6] Parc indique qu’elle a dû reporter la date de livraison du bien car elle a subi des événements qui constituaient des causes légitimes de report, ce que pouvait constituer la covid-19, pour autant elle ne produit aucun certificat établi par le maître d’œuvre permettant d’apprécier les évènements dont elle entend justifier. Dès lors il convient de constater que le retard de 113 jours n’est nullement justifié. Ce retard a causé un préjudice aux époux [H], qu’il convient d’indemniser.

Par ailleurs, les époux [H] produisent une facture de location d’un box du 29 juin 2021 au 29 juillet 2021 pour un montant de 227 €, compte tenu de la période de location. Il convient de retenir que cette facture est constitutive du retard de la SCCV [Localité 6] Park dans la livraison et donc de les indemniser.

Les époux [H] font également valoir que tous les appartements livrés présentent de nombreux désordres et malfaçons, notamment d’importantes fuites de toiture, que d’innombrables déclarations de sinistre ont dû être effectuées auprès de l’assureur dommages-ouvrage et qu’ainsi de nombreux appartements ont de ce fait été vendus et quatre autres sont encore à vendre. Ils sollicitent la condamnation de la SCCV [Localité 6] [Adresse 7] à les indemniser du fait de ce préjudice. Il sera relevé que les consorts [H] ne justifient aucunement de l’existence de ces préjudices et du lien avec le retard de livraison, aucune pièce n’étant produite. Il convient donc de les débouter de leur demande à ce titre.

Il y a donc lieu de retenir que le retard de livraison a causé un préjudice aux époux [H] qu’il convient de fixer au titre du retard de livraison et de la location d’un box à la somme de 4.227 €.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCCV [Localité 6] Parc succombant, il convient de la condamner aux dépens, en ce non compris le coût du procès-verbal d’huissier du 7 juillet 2024.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les époux [H] ont exposé pour se défendre en justice des frais qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge. La SCCV [Localité 6] [Adresse 7] sera par conséquent condamnée à leur payer la somme de 2.500 €.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SCCV [Localité 6] Parc à lever les réserves concernant la présence d’un arrondi au plafond de la cuisine et ce sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision et pendant une durée de trois mois ;

Déboute [S] [H] et [Z] [B] épouse [H] du surplus de leurs demandes sur le fondement de la garantie des vices apparents ;

Condamne la SCCV [Localité 6] [Adresse 7] à verser la somme de 4.227 € au titre des préjudices annexes ;

Condamne la SCCV [Localité 6] Parc aux dépens, en ce non compris le coût du procès-verbal de constat du 7 juillet 2022 ;

Condamne la SCCV [Localité 6] [Adresse 7] à verser la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Dominique BALAVOINE Claire MARCHALOT