TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Carine SMADJA ; Monsieur [P] [H] [J] ; Madame [C] [J]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06585 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SRZ

N° MINUTE :

6-2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 15 janvier 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] représenté par son syndic SUPER GESTES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1434

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [H] [J], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [C] [J], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 janvier 2026 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 15 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06585 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SRZ

EXPOSE DU LITIGE :

M. [J] [P] et Mme [J] [C] sont copropriétaires d’un appartement situé dans l’immeuble du [Adresse 5], constituant le lot 24 de la Copropriété et cadastré CI [Cadastre 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 11/12/2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] , représenté par son syndic FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE, a assigné M. [J] [P] et Mme [J] [C], aux fins de :

— condamnation solidaire de M. [J] [P] et Mme [J] [C] au paiement de:

— la somme de 3583,88 euros pour les charges dues au 1/ 10/ 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1/ 12/ 2023,

— la somme de 1195,53 euros au titre des frais nécessaires exposés pour procéder au recouvrement des charges de copropriété

— la somme de 2000 euros de dommages et intérêts

— la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

— Voir dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

L’affaire a été retenue le 18/ 11/ 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires expose que son nouveau syndic est la SAS SUPER GESTES. Il maintient ses prétentions, en faisant valoir le bien- fondé de la demande au titre des charges en application de l’article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l’assemblée générale, et le bien – fondé de sa demande de frais à supporter en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la Copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose aux délais demandés.

M. [J] [P] et Mme [J] [C] n’ont pas comparu ni été représentés, bien que régulièrement assignés, selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile.

M.[J] [P] a adressé par mail du 15/11 et 18/11/2025 une demande de délais de paiement , en proposant un paiement par échéancier pour le solde dû en 10 mensualités, en sus des charges courantes, en l’absence d’accord avec le syndicat des copropriétaires avant l’audience.

DISCUSSION :

Sur l’assignation et la recevabilité :

M. [J] [P] et Mme [J] [C] ont été régulièrement assignés à l’adresse de leur domicile où leur sont envoyés les appels de charges, et l’action du syndicat des copropriétaires est recevable envers le copropriétaire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fournit à l’appui de sa demande:

— un extrait de matrice cadastral à jour en 2024

— les procès-verbaux d’assemblée générale en date du 10/10/2023, 27/06/2023, 18/03/2025 et 27/05/2025 approuvant les comptes et le budget prévisionnel

— le contrat de syndic signé le 27/ 05/ 2025 avec le nouveau syndic

— des appels de charges pour les périodes des quatre trimestres 2023 et 2024, outre appels travaux ou d’autre nature

— la répartition annuelle des charges de l’exercice 2023

— une lettre de mise en demeure du 4/ 08/ 2023 et la sommation de payer du 01/12/2023

— un décompte des sommes dues entre le 01/01/2023 et le 1/ 10/ 2024 et des frais

En vertu de l’article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements , il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Au titre des charges entre le 01/01/2023 et le 1/ 10/ 2024, il est dû la somme de 3583,88 euros, appel du 4ème trimestre 2024 et cotisation fonds travaux inclus.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d’hypothèque.

Le règlement de copropriété, opposable à chaque copropriétaire n’est pas versé aux débats, et une clause d’imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l’appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l’assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Les frais de de constitution de dossier avocat et huissiers sont à imputer au syndicat selon le contrat de syndic et par ailleurs ce dernier a formé une demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile contre le copropriétaire défaillant pour les frais exposés non compris dans les dépens.

Les frais de mise en demeure du 4/ 08/ 2023 ne sont pas justifiés, en l’absence de preuve de l’AR du courrier, ni en conséquence la relance du 05/09/2023. Les frais de commandement de payer du 01/12/2023 sont justifiés.

Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 doit être accueillie dans la limite de 156.53 euros.

M. [J] [P] et Mme [J] [C] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] , représenté par son syndic la SAS SUPER GESTES la somme de 3583,88 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 11/12/2024, pour les charges dues entre le 01/01/2023 et le 1/ 10/ 2024 , appel 4ème trimestre 2024 et fonds travaux inclus et la somme de 156.53 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

La carence des débiteurs dans le paiement de la dette est caractérisée et réitérée sur plusieurs trimestres ; elle cause un préjudice de gestion à la Copropriété, aussi il convient de les condamner solidairement à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS SUPER GESTES une somme de 200 euros de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, il peut être accordé des délais de paiement au débiteur en considération des besoins du créancier dans la limite de deux ans.

La demande de M. [J] [P] est formée en application de l’article 832 du code de procédure civile par mail , et a été débattue à l’audience, en l’absence des défendeurs.

Il convient d’y faire droit, alors le copropriétaire fait état de la désignation du nouveau syndic, sans qu’un accord aboutisse avant l’audience.

Il sera accordé un délai en 10 mensualités, avec clause de déchéance en cas de non-respect ou absence de paiement des charges courantes.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit. Aucune circonstance particulière ne justifie de l’écarter.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile

M. [J] [P] et Mme [J] [C] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] , représenté par son syndic la SAS SUPER GESTES la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE que l’assignation du syndicat des copropriétaires envers le copropriétaire est régulière

DIT que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] , représenté par son syndic la SAS SUPER GESTES est recevable en son action

CONDAMNE solidairement M. [J] [P] et Mme [J] [C] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] , représenté par son syndic la SAS SUPER GESTES la somme de :

—  3583,88 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 11/12/2024 pour les charges dues entre le 01/01/2023 et le 01/ 10/ 2024, appel 4ème trimestre 2024 et fonds travaux inclus

—  156.53 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

CONDAMNE solidairement M. [J] [P] et Mme [J] [C] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] , représenté par son syndic la SAS SUPER GESTES la somme de 200 euros de dommages et intérêts

AUTORISE M. [J] [P] à se libérer de la dette en 10 mensualités de 400 euros, payables le 10 de chaque mois, en sus des charges courantes, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière soldant la dette en principal , intérêts

DIT que le non-paiement d’une échéance à sa date ou des charges courantes rendrait immédiatement exigible le solde restant dû sans mise en demeure

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

CONDAMNE solidairement M. [J] [P] et Mme [J] [C] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] , représenté par son syndic la SAS SUPER GESTES la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNE solidairement M. [J] [P] et Mme [J] [C] aux entiers dépens de l’instance

LE GREFFIER LE PRESIDENT