TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 13 MARS 2026

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N° RG 25/04040 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FIDP

Minute 26-

Jugement du :

13 mars 2026

La présente décision est prononcée le 13 mars 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de Madame Nathalie WILD greffière lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 16 février 2026

DEMANDEUR :

S.A. HLM [D] [H]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE

ET

DÉFENDEUR :

Madame [S] [W]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Comparante en personne en présente du dispositif APRIL

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 30 août 2021, la société anonyme d’habitations à loyer modéré [D] [H] (ci-après dénommée [D] [H]), a donné à bail à Madame [S] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] comprenant une cave à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel révisable de 332,08 € outre une provision pour charges générales de 41,07 € et une provision pour charges de chauffage d’un montant de 26,84 € par mois.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2025 pour un montant en principal de 5516,51 euros.

Par acte signifié par commissaire de justice le 26 novembre 2025, [D] [H] a fait délivrer assignation à Madame [S] [W] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater la résiliation de la location consentie à Madame [S] [W] par application de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu sous-seing privé le 30 août 2021 et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du même bail ;

— ordonner, par voie de conséquence, l’expulsion de Madame [S] [W] ainsi que de tous occupants de son chef du logement comprenant outre l’habitation principale, la cave numéro 254 avec le concours de la force publique si besoin est;

— Condamner Madame [S] [W] au paiement de :

— la somme de 7006,40 euros correspondant aux loyers et charges impayés dus à l’échéance du mois de novembre 2025 pour l’habitation (sic) avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

— une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au montant du loyer révisable et des charges qui auraient été dues en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

— les entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile;

— la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile ;

— Rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire de plein droit de la décision à intervenir au titre de l’article 514 du code de procédure civile.

Au soutien de son acte introductif d’instance, [D] [H] a fait valoir que Madame [S] [W] ne s’était pas acquittée de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 13 septembre 2025.

A l’audience du 16 février 2026, [D] [H], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 7990,13 euros.

La bailleresse indique être opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire au motif que la locataire n’a procédé à aucun règlement depuis le mois de juillet 2025. Elle s’en rapporte quant à la demande de délais de paiement formée sur le fondement de l’article 1343 – 5 du Code civil.

Madame [S] [W], présente à l’audience, indique avoir signé un contrat à durée indéterminée en janvier 2026 après plusieurs années d’instabilité professionnelle. Elle précise percevoir un salaire de 1400 € et avoir déposé un dossier de surendettement la semaine précédente.

Le rapport des services sociaux, dont il a été fait lecture à l’audience, relève que Madame [S] [W] n’a pas répondu à la convocation qui lui était faite.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026 avancé au 13 mars 2026, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

[D] [H] justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 15 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 28 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail en date du 30 août 2021 contient une clause résolutoire fixant une résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et le commandement de payer délivré le 13 septembre 2025 vise également un délai de 2 mois pour s’acquitter de l’arriéré locatif. Le contrat étant la loi des parties, il convient de retenir un délai de deux mois, par ailleurs plus favorable pour considérer la clause acquise sur le fondement de l’inexécution de paiement intégral des loyers et charges dues.

La locataire ne s’étant pas acquittée de la somme visée au commandement dans le délai de 2 mois, la clause résolutoire figurant au contrat de bail est acquise à la date du 14 novembre 2025 de sorte que le contrat de bail est résilié et que la défenderesse est occupante sans droit ni titre à compter de cette date.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

[D] [H] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant un contrat de bail, un commandement de payer et un décompte arrêté au 11 février 2026 et qui démontre que Madame [S] [W] restait devoir la somme de 7990,18 euros à cette date.

La défenderesse ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’examen du relevé de compte en date du 11 février 2026 laisse apparaître que la locataire n’a effectué aucun règlement depuis le mois de juillet 2025. Ainsi Madame [S] [W] n’a pas procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience de sorte qu’elle n’est pas éligible aux dispositions ci-dessus.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [W] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Madame [S] [W] sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 5 novembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

L’article 1343-5 du code civil permet toutefois au Juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu des ressources dont bénéficie Madame [S] [W] et de l’importance de sa dette, il convient d’octroyer à cette dernière des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.

Il convient de rappeler qu’à défaut de paiement par Madame [S] [W] d’une seule échéance à son terme, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la somme restant due sera de plein droit exigible.

Il convient également de lui rappeler que la dette de loyers est prioritaire à tout autre.

IV- Sur les demandes accessoires

Madame [S] [W], succombant à l’instance, elle supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Il apparaît inéquitable également de laisser à la charge de [D] [H], représentée par son conseil, les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits. En conséquence, Madame [S] [W] sera condamnée à lui verser la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SA d’HLM [D] [H] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 août 2021 entre la SA d’HLM [D] [H] et Madame [S] [W] concernant l’appartement situé [Adresse 5] à [Localité 2] sont réunies à la date du 14 novembre 2025 ;

DIT qu’il n’y a pas lieu d’accorder à Madame [S] [W] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Madame [S] [W] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut pour Madame [S] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM [D] [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [S] [W] à verser à la SA d’HLM [D] [H] la somme de 7990,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 11 février 2026 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE Madame [S] [W] à s’en acquitter, au moyen de 23 versements mensuels de 330 euros et d’un 24e versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à extinction de la dette;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE Madame [S] [W] à payer à la SA d’HLM [D] [H] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 12 février 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

RAPPELLE que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la SA d’HLM [D] [H] et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

CONDAMNE Madame [S] [W] à verser à la SA d’HLM [D] [H] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [W] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 13 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Valérie Guillemin, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

La Greffière La Juge