TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00134 – N° Portalis DB2G-W-B7I-ITLD

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 05 décembre 2024

PARTIE REQUERANTE :

S.A. NEOLIA, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]

représentée par Maître Lionel GATIN de la SELARL GRIMAL GATIN BENOIT, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 29

PARTIE REQUISE :

Monsieur [D] [C], né le 03 Mai 1981 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Mélanie VOGEL, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 60

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-68224-2024-001110 du 17/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 05 décembre 2024,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 24 octobre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 15 octobre 2021, la SA d’HLM Néolia a loué à M. [D] [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 392,70 € outre 65,61 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2023, la SA d’HLM Néolia a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 128,45 € au titre des loyers et charges échus au 12 septembre 2023 ainsi que de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Les impayés de loyer ont été signalés le 18 août 2023 à la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 janvier 2024, la SA d’HLM Néolia a fait assigner M. [D] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, aux fins d’expulsion et de condamnation à des impayés de loyers.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 5 janvier 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 mars 2024 lors de laquelle M. [D] [C], régulièrement cité selon acte déposé en l’étude, a constitué avocat.

L’affaire a ensuite été renvoyée à de multiples reprises à la demande des parties avant d’être retenue lors de l’audience du 24 octobre 2024.

À cette audience, la SA d’HLM Néolia, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions récapitulatives n° 2 du 16 octobre 2024 et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail au 20 novembre 2023,

— ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

— condamner le locataire à payer la somme de 3 266,10 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 13 décembre 2023 et à l’échéance de novembre 2023, comprenant les frais de commandement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation et les intérêts légaux correspondant aux loyers et charges impayés jusqu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire,

— condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant de 507,56 € (loyer net 408,14 € + provision sur charges de 99,42 €) hors APL et RSL à compter du 20 novembre 2023 jusqu’à la libération complète des lieux,

— dire que cette indemnité pourra être révisée selon les conditions de l’ancien bail et de la réglementation en vigueur,

— condamner le locataire à payer la somme de 900,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer.

La SA d’HLM Néolia souligne que les paiements intervenus en cours d’audience l’ont été de manière irrégulière. Elle indique qu’une attestation d’assurance a été produite, par l’intermédiaire d’un membre de la famille du défendeur, pour la période du 25 juillet 2024 au 30 juin 2025 ce qui ne correspond pas à la période couverte par le commandement. Elle ajoute que le versement des APL a repris mais que les aides pour les mois de mai à juillet 2024 sont retenues par l’organisme de sorte que les montants correspondants ne viendront pas en déduction de la dette locative.

Dans ces circonstances, elle s’oppose à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et aux délais de paiements sollicités par le défendeur.

Lors de l’audience du 24 octobre 2024, M. [D] [C], régulièrement représenté par son conseil, reprend les termes de ses conclusions récapitulatives n°3 du 22 octobre 2024 par lesquelles il demande de :

— débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes et conclusions,

— subsidiairement constater qu’au 2 octobre 2024 la dette locative s’élève à la somme de 1 808,42 €,

— lui accorder des délais de paiement sur 36 mois pour s’acquitter de son arriéré locatif,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— dire que la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué en cas de libération de la dette locative selon les modalités fixées,

— débouter la demanderesse de toutes des demandes,

Au soutien de ses prétentions M. [D] [C] indique qu’il a connu une période de perte d’emploi et de baisse de revenus, raison pour laquelle il n’a pas été en mesure de payer son loyer. Il ajoute que durant cette période il a fait l’objet de saisies s’agissant de dettes alimentaires et fiscales. M. [D] [C] souligne qu’il a fait d’importants efforts afin d’apurer une partie de la dette locative et déclare qu’il paye son loyer courant. Il affirme qu’il est en recherche active d’emploi, exerce des missions en intérim. Enfin, M. [D] [C] souligne qu’il souhaite conserver son logement afin d’y recevoir ses enfants lors de l’exercice de son droit de visite et d’hébergement.

L’affaire est mise en délibéré au 5 décembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 18 août 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 5 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 mars 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA d’HLM Néolia verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 16 octobre 2024, la dette locative de M. [D] [C] s’élève à la somme de 1 568,56 € (soit la somme de 1 808,42 € réclamée selon décompte du 16 octobre 2024, diminuée d’un montant de 239,86 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2024 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Le même article précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article titre 7 qu’à défaut de justification de cette assurance, le bail serait résilié de plein droit, un mois après un commandement resté infructueux.

Il est établi que le locataire n’a pas justifié d’une assurance locative dans le délai requis.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus d’un mois à compter du commandement du 19 septembre 2023 rappelant les dispositions de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 20 novembre 2023, conformément à la date sollicitée par la demanderesse.

L’expulsion de M. [D] [C] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [D] [C] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 20 novembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande reconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoire et en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Par ailleurs, l’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Si le demandeur aurait légitimement pu bénéficier d’une suspension des effets de la clause résolutoire compte tenu de la reprise du paiement du loyer, de sa situation financière, de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, et, surtout, des efforts réalisés pour diminuer la dette, il convient de relever que l’acquisition des effets de la clause résolutoire intervient sur le fondement du défaut d’assurance.

Il s’avère que l’attestation d’assurance produite aux débats porte sur une période postérieure à la période concernée par le commandement d’avoir à justifier d’une assurance.

La clause résolutoire est donc acquise et ne peut être suspendue.

En revanche, il y a lieu d’accorder à M. [D] [C], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 45,00 €, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de M. [D] [C] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [D] [C] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA d’HLM Néolia les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 octobre 2021 entre la SA d’HLM Néolia, d’une part, et M. [D] [C], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 20 novembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [D] [C] de libérer les lieux à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [D] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM Néolia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [D] [C] à verser à la SA d’HLM Néolia une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 20 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS M. [D] [C] à verser à la SA d’HLM Néolia la somme de 1 568,56€ (mille cinq cent soixante-huit euros et cinquante-six centimes) selon décompte arrêté au 16 octobre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS M. [D] [C] à s’acquitter de cette somme en 35 mensualités de 45,00€ (quarante-cinq euros) chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

DÉBOUTONS la SA d’HLM Néolia du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNONS M. [D] [C] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Le Greffier, Le Président,