TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 23/03/2026

à : – M^e S. FRAÎCHE-DUPEYRAT

— M^e M., [I]

Copies exécutoires délivrées

le : 23/03/2026

à : – M^e S. FRAÎCHE-DUPEYRAT

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 26/01954 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCFJZ

N° de MINUTE :

1/2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 mars 2026

DEMANDERESSE

La Société Civile Société Civile Immobilière du, [Adresse 1] à, [Localité 1], dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par M^e Sidonie FRAÎCHE-DUPEYRAT, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #P0238, substituée par M^e Cécile BENOLIEL, Avocate au Barreau de PARIS

DÉFENDEURS

Madame, [A], [B] épouse, [X], demeurant, [Adresse 3]

représentée par M^e Marine GORRE-DUTEIL, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #C1882

Monsieur, [H], [X], demeurant, [Adresse 3]

représenté par M^e Marine GORRE-DUTEIL, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #C1882

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nicole COMBOT, Magistrate à titre honoraire, Juge des contentieux de la protection

assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 février 2026

Décision du 23 mars 2026

PCP JCP référé – N° RG 26/01954 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCFJZ

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 23 mars 2026 par Madame Nicole COMBOT, Magistrate à titre honoraire, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

La Société Civile Immobilière (S.C.I.) du, [Adresse 1] à, [Localité 1] a donné à bail à Monsieur, [H], [X] et son épouse, Madame, [A], [B], ci-après désignés les époux, [X], par acte sous seing privé du 21 juillet 2022, un appartement de trois pièces et d’une superficie de 109,60 m2, situé au 6ème étage du bâtiment 1 de l’immeuble du, [Adresse 4], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 2.525,55 euros et une provision sur charges de 524,00 euros.

Cette location constitue, selon les termes de l’acte précité, « la continuation » pour une période de six années d’un précédent bail portant sur des locaux situés aux 7ème et 8ème étages du bâtiment 2 du même immeuble, conclu le 7 février 1997 et renouvelé le 19 janvier 2015.

Par acte de commissaire de justice du 11 février 2026, la S.C.I. du, [Adresse 1] à PARIS, a assigné en référé à heure indiquée, autorisée, pour ce faire, par ordonnance sur requête du 9 février 2026, les époux, [X], devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, aux fins, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1724 du code civil, de voir :

— enjoindre aux époux, [X] de lui laisser libre accès à l’appartement qu’ils occupent, à elle, son représentant ou toutes entreprises mandatées par ses soins, pour permettre la réalisation de travaux, afin de remédier au gondolement du parquet ou de tout autre désordre identifié, sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard, au-delà d’un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— à défaut d’accès dans un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir, être autorisée à pénétrer dans le logement, sous le contrôle de la S.E.L.A.R.L., [M] et, [S], commissaires de justice, en recourant, si besoin, à un serrurier et à la force publique, pour procéder auxdits travaux et au déplacement des meubles et, notamment, à l’enlèvement de la moquette recouvrant l’appartement si cela est nécessaire à l’exécution des travaux,

— obtenir la condamnation des époux, [X] à lui payer les sommes suivantes :

. 51.415,59 euros, à titre provisionnel, au titre de leur dette locative,

. 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

À l’audience du 23 février 2026 à laquelle l’affaire a été appelée, la S.C.I. du, [Adresse 1] à, [Localité 1], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en insistant sur la situation de blocage et d’obstruction aux travaux de la part de Madame, [A], [B] épouse, [X], qui dure depuis plus

d’un an, à laquelle elle doit faire face, sur les désordres que le dégât des eaux, dont l’origine est inconnue, engendre dans l’appartement situé à l’étage du dessous, sur les propositions de relogement qu’elle a formulées, bien qu’elle n’y était pas obligée, et qui ont toutes été refusées par Madame, [A], [B] épouse, [X] et, enfin, sur la dette locative d’un montant de plus de 50.000,00 euros.

Les époux, [X], représentés par leur conseil, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, ont :

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision qui se heurte à une contestation sérieuse,

— à titre principal, sur la demande de travaux, conclu au rejet de la demande de la S.C.I. du, [Adresse 1] à, [Localité 1], à défaut de la preuve d’un trouble manifestement illicite,

— à titre subsidiaire, demandé à être relogés, de manière définitive, dans un appartement similaire du même immeuble ou dans un autre immeuble à moins de cent mètres de celui-ci, les frais de leur déménagement étant à la charge de la bailleresse ou de son assureur,

— à titre infiniment subsidiaire, sollicité que les travaux autorisés soient limités à ceux prévus dans le rapport d’expertise amiable de leur compagnie d’assurance (peinture, parquet et moquette), les frais de déplacement des meubles et le coût des travaux étant à la charge de la bailleresse ou de son assureur,

— en tout état de cause, demandé la condamnation de la S.C.I. du, [Adresse 1] à, [Localité 1] au paiement de la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’avocate des époux, [X], développant oralement ses conclusions, a précisé que cette procédure fait suite à une précédente assignation en référé du 5 novembre 2025, de ses clients, tendant aux mêmes fins, qui a été déclarée caduque.

Sur les demandes de la S.C.I. du, [Adresse 1] à, [Localité 1], elle a objecté que les époux, [X] ne se sont jamais opposés à l’exécution de travaux dans leur appartement, mais que ceux, nécessaires et urgents pour remédier à la cause du sinistre, ont été réalisés en octobre 2024, que les travaux restants consistant à la remise en état du sol qui est gondolé, ne présentent aucun caractère d’urgence et pourront être réalisés lorsque l’état de santé de Madame, [A], [B] épouse, [X], qui a subi une opération en avril 2025, sera consolidé, ou à la fin du bail.

Elle fait valoir qu’un relogement des époux, [X] est indispensable, au vu de leur âge, de leurs problèmes de santé, de la nature des travaux qui implique la pose d’un SAS et le ponçage du parquet, alors que Monsieur, [H], [X] souffre de problèmes respiratoires, et de la nécessité de la présence immédiate du neveu de Madame, [A], [B] épouse, [X] dans le même immeuble, qui l’aide dans les actes de la vie courante et pour relever son mari quand il chute.

S’agissant de la provision sollicitée, le conseil des époux, [X] a soulevé une contestation sérieuse, un accord ayant été trouvé avec le représentant du mandataire de la bailleresse aux termes duquel le loyer a été suspendu ou réduit, de sorte que les sommes sollicitées par cette dernière sont indues.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures que les conseils des parties ont développées oralement à l’audience, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 23 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’accès au logement loué pour réaliser des travaux

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est constant que l’appréciation du caractère manifestement illicite d’un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu’à faire cesser le trouble manifestement illicite.

Constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d’une règle de droit.

L’article 7e) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6 de la loi précitée.

Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux, sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de

travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

Le contrat de location en ses conditions générales et, notamment, en son article 4-3 rappelle que le locataire est tenu des obligations prévues à l’article 7 précité.

Il ajoute que le locataire facilitera l’exécution de ces travaux et devra, pour cela, laisser pénétrer les ouvriers et faire place nette, à ses frais, des meubles, tentures, travaux, canalisations, coffrages, appareils et agencements, installés par ses soins, dont la dépose serait nécessaire.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Madame, [A], [B] épouse, [X] a signalé le 18 septembre 2024 à la S.A.S. CBRE PROMA SERVICES, ci-après désignée S.A.S. CBRE, qui gère le bien pour le compte de la bailleresse, un problème grave dans une chambre qui a provoqué sa chute (cf. pièce n° 12 de la bailleresse) et a demandé à être rappelée à ce sujet.

Le 15 octobre 2024, l’entreprise CPIC a été mandatée par la S.C.I. du, [Adresse 1] à, [Localité 1], afin de procéder au désengorgement de la colonne d’évacuation des eaux pluviales située dans la chambre de Madame, [A], [B] épouse, [X] (cf. pièce n° 17 de la bailleresse). Selon les conclusions de l’expertise amiable, diligentée par l’assurance de Madame, [A], [B] épouse, [X], étant observé qu’un représentant de la S.A.S. CBRE était présent à la réunion s’étant tenue sur place le 8 janvier 2025, cet engorgement, certainement en lien avec les pluies diluviennes du mois de septembre 2024, aurait créé un refoulement d’eau qui se serait infiltrée entre les solives du parquet et se serait diffusée par capillarité sous le parquet. L’évaporation de cette eau aurait été empêchée par la moquette étanche recouvrant le sol, ce qui serait à l’origine du soulèvement du plancher dans l’une des chambres et le salon de l’appartement loué par les époux, [X] (cf. leur pièce n° 4).

Autrement dit, la cause du sinistre est identifiée, et réglée depuis le 15 octobre 2024, et si l’appartement de la locataire situé en dessous de celui des époux, [X] a pu subir des dommages, tel n’est plus le cas, contrairement à ce que prétend la bailleresse en ces termes : « l’appartement situé au-dessous de celui de Mme, [X] est impacté par le sinistre de sorte que l’obligation du bailleur et du gestionnaire d’y remédier ne concerne pas les seuls consorts, [P] 11 des conclusions de la bailleresse).

Ainsi, les travaux, pour la réalisation desquels la bailleresse sollicite d’avoir accès à l’appartement loué aux époux, [X], ont pour unique objet de remédier au « gondolement » du parquet. Ils constituent des travaux de remise en état et non de recherche de fuite et de réparation de celle-ci et ne visent, donc, pas à prévenir un dommage imminent.

Il n’est, en revanche, pas sérieusement contestable que ces travaux visent à maintenir en état les locaux loués. Cela n’est pas contesté par Madame, [A], [B] épouse, [X], qui se plaint d’avoir fait une chute due au soulèvement du parquet. Ils entrent, donc, dans la catégorie des travaux que la bailleresse est en droit de faire réaliser dans son logement conformément à l’article 7e) de la loi du 6 juillet 1989 rappelé supra.

La bailleresse produit, par ailleurs, la citation directe devant le tribunal correctionnel de PARIS, que Madame, [A], [B] épouse, [X] a fait délivrer les 22 novembre 2021 et 6 avril 2022 à son précédent mandataire, pour mise en danger délibérée de la personne d’autrui, à raison d’une chute qu’elle a faite le 16 mai 2021 dans l’escalier de son domicile, au motif que le mandataire se serait volontairement abstenu d’entretenir ou de remplacer ce tapis (cf. pièce n° 14 de la bailleresse).

Ce précédent ne peut qu’inciter la bailleresse à la plus grande vigilance quant à son obligation d’entretenir et de maintenir en état les locaux loués, au risque si elle ne la respecte pas, d’être citée à comparaître devant le tribunal correctionnel par les époux, [X].

Il résulte des développements qui précédent que l’impossibilité de réaliser les travaux pour lesquels la S.C.I. du, [Adresse 1] à, [Localité 1] sollicite d’avoir accès à l’appartement loué aux époux, [X] constitue, à l’évidence et objectivement, un trouble pour la bailleresse.

Reste à déterminer si ce trouble est manifestement illicite et, donc, si le renoncement de Madame, [A], [B] épouse, [X] à ces travaux qu’elle a réclamés, tel qu’elle l’a manifesté dans son courriel du 4 avril 2025 (cf. pièce n° 25 de la bailleresse) et tel que son conseil l’a réaffirmé dans son courrier du 14 mai suivant au gestionnaire de la bailleresse (cf. pièce n° 26 de la bailleresse) est manifestement illicite.

Madame, [A], [B] épouse, [X] soutient dans son mail du 4 avril 2025 adressé à Monsieur, [E], [O] responsable de la gestion technique de la CBRE qu’elle a trouvé une solution d’attente et « récupéré des sols plats » en comblant « le décalage avec des tapis » et que l’état de son mari, « lourdement handicapé », pour lequel « toute exposition à la poussière est inenvisageable » compte tenu de ses « problèmes de respiration et de troubles du rythme cardiaque » et « tout changement source de stress » était la principale raison pour laquelle un relogement était nécessaire, mais qu’il n’en est plus question, les travaux de changement de parquet et de moquette ne lui semblant plus nécessaires (cf. pièce n° 25 de la bailleresse) .

Son conseil, dans son courrier du 14 mai 2025 précité, précise au gestionnaire de la bailleresse que ses clients, sans s’opposer aux travaux, s’interrogent sur la nécessité désormais d’y procéder et attire son attention sur l’insuffisance de la solution consistant à réaliser un SAS, pour éviter une exposition à la poussière, ce SAS n’ayant pas évité à Monsieur, [H], [X] l’intervention du SAMU lors de précédents travaux.

Il est constant que Monsieur, [H], [X] et son épouse,Madame, [A], [B], sont respectivement âgés de quatre-vingt neuf et soixante-dix neuf ans, pour être nés les décembre 1936 et 20 septembre 1946 (cf. pièce n° 1 des locataires).

Il résulte des pièces qu’ils produisent que Monsieur, [H], [X] a une carte d’invalidité (cf. pièce n° 2 des locataires) et souffre de problèmes de santé sur le plan cardiologique, ainsi qu’en atteste le Docteur, [G], [R] dans son certificat du 9 février 2021 (cf. pièce n° 8 des locataires), qu’en outre, le statut de personne handicapée a été reconnu récemment à Madame, [A], [B] épouse, [X], précisément en septembre 2025 (cf. pièce n° 3 des locataires), laquelle présente un état de santé préoccupant, à la suite de l’intervention chirurgicale qu’elle a subie le 30 avril 2025, caractérisé par une fatigue intense, des douleurs aigues qu’elle dit ressentir, soignées par médicaments à base de morphine qui provoquent des vomissements abondants, et une invalidité totale au niveau du bras droit avec port d’une attelle d’immobilisation de l’épaule droite, nécessitant l’accompagnement d’une tierce personne pour les actes de la vie courante, le dernier certificat médical produit datant du 16 octobre 2025 (cf. pièces n° 10 et 11 des locataires).

L’âge avancé, mais plus encore l’état actuel de santé, des époux, [X] permet de considérer que leur refus actuel de faire procéder aux travaux envisagés par la bailleresse, en dépit de leur revirement d’attitude, pour les avoir sollicités dans un premier temps, ne caractérise pas un trouble manifestement illicite, dés lors que la non réalisation de ces travaux ne les met pas en danger au regard des solutions qu’ils ont trouvées.

En conséquence, la S.C.I. du, [Adresse 1] à, [Localité 1] sera déboutée de sa demande.

Néanmoins, les époux, [X], s’ils devaient être victime l’un ou l’autre d’un accident occasionné par la solution qu’ils ont eux-mêmes mise en place, pour parer au soulévement du plancher dans l’une des chambres et le séjour de l’appartement dont ils sont locataires, devraient être tenus pour entièrement responsables de celui-ci et de ses éventuelles conséquences.

Sur la demande de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours accorder une provision au créancier.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant, cependant, tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant.

Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le

fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

Ce dernier apprécie, souverainement, le montant de la provision à accorder.

En l’espèce, la S.C.I. du, [Adresse 1] à, [Localité 1] réclame aux époux, [X] la somme de 51.415,59 euros, à titre provisionnel, au titre de leur dette locative telle qu’arrêtée au 2 février 2026, incluant l’échéance du mois de février 2026.

Le décompte que produit la S.C.I. du, [Adresse 1] à, [Localité 1] montre que les époux, [X] n’ont plus versé le moindre loyer depuis janvier 2025 (cf. pièce n° 3 de la bailleresse).

Ces derniers ne le contestent pas, mais produisent, pour en justifier, une attestation datée du 26 avril 2025 émanant de, [Q], [Z], se présentant comme conducteur de travaux au sein de la S.A.R.L. SOREC et intervenant sur le mur mitoyen du, [Adresse 5], et selon laquelle il aurait assisté le 13 décembre 2024 à un échange entre les époux, [X] et Monsieur, [E], responsable de la gestion technique de la S.A.S. CRBE, qui leur aurait consenti, oralement, une franchise de loyer et ce, en raison du soulèvement du parquet.

Il existe, au vu de cette pièce, qui n’a pas fait l’objet d’un dépôt de plainte pour faux de la part de la S.C.I. du, [Adresse 1] à, [Localité 1], ni d’un témoignage en sens contraire de Monsieur, [E], une contestation sérieuse dont l’examen excède, manifestement, les pouvoirs du juge des référés, à tout le moins pour la période antérieure au 4 avril 2025, date à laquelle les époux, [X] ont renoncé à la réalisation des travaux de nature à remédier à ce soulèvement et, donc, à la franchise dont ils soutiennent qu’elle leur a été consentie de ce fait.

Il sera, ainsi, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la S.C.I. du, [Adresse 1] à, [Localité 1] au titre des loyers et charges pour la période courant jusqu’au 4 avril 2025.

Les époux, [X] seront en revanche condamnés à verser à la S.C.I. du, [Adresse 1] à, [Localité 1] une provision d’un montant de trente cinq mille cinquante six euros et trente quatre centimes (35.056,34 €) pour la période du 5 avril 2025 au 2 février 2026, hors régularisation de charges, dont les justificatifs ne sont pas versés aux débats, leur obligation au paiement du loyer et des charges, contractuellement prévus, n’étant pas contesté ni contestable sur cette période, selon le décompte ci-après :

Avril 2025

(5 au 30)

Mai à septembre 2025

Octobre 2025 à février 2026

5 avril 2025

au 28 février 2026

(3.223,01 € : 30) X 25

3.223,01 € X 5

3.251,09 € X 5

2.685,84 €

16.115,05 €

16.255,45 €

35.056,34 €

Sur les demandes accessoires

Les époux, [X], partie partiellement perdante, seront condamnés aux dépens.

L’équité et les circonstances de la cause commandent de les condamner au paiement de la somme de mille cinq cents euros (1.500,00 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit et ne peut être écartée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe :

Déboutons la S.C.I. du, [Adresse 1] à, [Localité 1] de sa demande visant à enjoindre à Monsieur, [H], [X] et son épouse, Madame, [A], [B], de lui laisser libre accès à l’appartement qu’ils occupent, pour permettre la réalisation de travaux, afin de remédier au gondolement du parquet et, à défaut, d’être autorisée à pénétrer dans le logement, pour y procéder ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par la S.CI. du, [Adresse 1] à, [Localité 1] à l’encontre de Monsieur, [H], [X] et son épouse, Madame, [A], [B], au titre de la dette locative pour la période antérieure au 4 avril 2025 et la renvoyons à mieux se pourvoir au fond ;

Condamnons Monsieur, [H], [X] et son épouse, Madame, [A], [B], à payer à la Société Civile Immobilière du, [Adresse 1] à, [Localité 1] la somme provisionnelle de trente cinq mille cinquante six euros et trente quatre centimes (35.056,34€) correspondant aux loyers et charges dus pour la période du 5 avril 2025 au 28 février 2026, hors régularisation de charges ;

Condamnons Monsieur, [H], [X] et son épouse, Madame, [A], [B], à payer à la Société Civile Immobilière du, [Adresse 1] à, [Localité 1] la somme de mille cinq cents euros (1.500,00 €) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur, [H], [X] et son épouse, Madame, [A], [B], aux dépens de l’instance ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,

Décision du 23 mars 2026

PCP JCP référé – N° RG 26/01954 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCFJZ