TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Septembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Juin 2025

GROSSE :

Le 05 septembre 2025

à M^e ALDEMAR Véronique

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 septembre 2025

à Mme [V] [U]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02442 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6LTQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. BAILLE PAURIOL, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Véronique ALDEMAR, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [U] [V]

née le 18 Décembre 2002 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Monsieur [T] [Z]

né le 23 Juin 1994 à [Localité 6] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 juin 2024, la société civile immobilière (SCI) Baille Pauriol, représentée par sa mandataire, la société Cabinet Devictor, a donné à bail à Mme [U] [V] et M. [T] [Z] un appartement à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 3] lot n° 4, dans le cinquième arrondissement de Marseille, pour un loyer mensuel de 615 euros et une provision sur charges de 35 euros.

Le 18 décembre 2024, la SCI Baille Pauriol a fait signifier à Mme [U] [V] et M. [T] [Z] un commandement de justifier d’une assurance et de payer la somme en principal de 3.250 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025, la SCI Baille Pauriol, représentée par sa gérante, a fait assigner Mme [U] [V] et M. [T] [Z] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’application de la clause résolutoire, de la résiliation du bail et du défaut d’assurance,

— condamnation solidaire par provision au paiement de la somme de 5.211,17 euros au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté au 1er mars 2025,

— condamnation solidaire à verser une indemnité d’occupation mensuelle de 650 euros à compter du 18 janvier 2025,

— expulsion immédiate, ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamnation solidaire à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer, le droit proportionnel et les frais de recouvrement.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

A l’audience du 12 juin 2025, la SCI Baille Pauriol, représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation et actualise le montant de sa créance à la somme de 7.194,68 euros. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement et pour quitter les lieux.

Comparaissant en personne, Mme [U] [V] reconnaît la dette. Elle sollicite un délai pour quitter les lieux. Elle indique qu’elle n’a pas encore présenté de demande de logement social.

Cité à étude à une adresse distincte de celle des lieux loués, M. [T] [Z] n’est ni comparant ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [T] [Z] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le bail du 28 juin 2024 contient à l’article 15 c) une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de carence dans l’assurance couvrant les risques locatifs un mois après la délivrance d’un commandement demeuré infructueux.

Un commandement d’avoir à fournir l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et rappelant la clause résolutoire prévue au bail à défaut de production par les locataires d’une attestation couvrant ses risques locatifs, a été régulièrement signifié à Mme [U] [V] et M. [T] [Z] le 18 décembre 2024, par remise à étude.

Mme [U] [V] et M. [T] [Z] ne justifient pas de cette assurance.

Le commandement de justifier d’une assurance est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 janvier 2025, sans possibilité d’accorder les délais suspensifs prévus par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Mme [U] [V] et M. [T] [Z] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [U] [V] et M. [T] [Z] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause de solidarité en son article 9.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [U] [V] et M. [T] [Z] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 661,17 euros actuellement, et de condamner solidairement Mme [U] [V] et M. [T] [Z] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes que Mme [U] [V] et M. [T] [Z] restent devoir la somme de 7.194,68 euros au 12 juin 2025 au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation), terme de juin 2025 inclus.

Mme [U] [V] et M. [T] [Z] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme de 7.194,68 euros.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge ordonnant l’expulsion peut accorder aux occupants des délais compris entre un et douze mois pour quitter les lieux chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, tenant l’aggravation de la dette et l’absence de toute démarche de relogement, la demande de Mme [U] [V] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [U] [V] et M. [T] [Z], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Ils seront condamnés solidairement à payer à la SCI Baille Pauriol la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 juin 2024 entre la SCI Baille Pauriol d’une part et Mme [U] [V] et M. [T] [Z] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 2], 2ème étage lot n° 4, dans le cinquième arrondissement de Marseille sont réunies à la date du 19 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [U] [V] et M. [T] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [U] [V] et M. [T] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Baille Pauriol pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [U] [V] et M. [T] [Z] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit six cent soixante et un euros et dix-sept centimes (661,17 euros) à ce jour, à compter du 19 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement Mme [U] [V] et M. [T] [Z] à payer à la SCI Baille Pauriol la somme provisionnelle de sept mille cent quatre-vingt-quatorze euros et soixante-huit centimes (7.194,68 euros) au 12 juin 2025 au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation), terme de juin 2025 inclus ;

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux ;

CONDAMNE solidairement Mme [U] [V] et M. [T] [Z] aux dépens;

CONDAMNE solidairement Mme [U] [V] et M. [T] [Z] à payer à la SCI Baille Pauriol la somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente,