TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/00889 – N° Portalis DB22-W-B7I-SCMS

Code NAC : 74D

AFFAIRE : [P] [H], [L] [Y] épouse [H] C/ S.D.C. [Adresse 20], S.C.I. BREIZH-ETNA

DEMANDEURS

Monsieur [P] [H], né le 20 avril 1970 à [Localité 25], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Delphine Ribault, avocat au barreau de Paris, vestiaire : E2059, M^e Cindy Foutel, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 754

Madame [L] [Y] épouse [H], née le 12 août 1971 à [Localité 21], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Delphine Ribault, avocat au barreau de Paris, vestiaire : E2059, M^e Cindy Foutel, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 754

DEFENDEURS

S.C.I. BREIZH-ETNA, immatriculée au RCS de [Localité 27] sous le numéro 481 175 909, dont le siège social est [Adresse 12], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Nicolas Auger, avocat au barreau de Paris, vestiaire : A38, M^e Mikaël Kervennic, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 43

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 20], représenté par son syndic en exercice, la société IFF GESTION, dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 16], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Eric Audineau, avocat au barreau de Paris, vestiaire : D502, M^e Stéphanie Arena, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 637

Débats tenus à l’audience du 26 juin 2025

Nous, Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffière placée lors des débats, et de Virginie Barczuk, Greffière placée lors du délibéré ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 26 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

La résidence [Adresse 18] sise [Adresse 9] (Yvelines) est soumise au régime de la copropriété des immeubles bâtis et a pour syndic en exercice la société IFF Gestion.

Le lot n° 153, correspondant aux parcelles cadastrées AL n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4], appartient à la société SCI Breizh Etna depuis le 13 avril 2005 et se trouve constitué d’un garage et d’une station-service exploités par l’associé-gérant de la société SCI Breizh Etna et d’un terrain nu rectiligne à usage privatif de parking, permettant notamment le stationnement des véhicules laissés en dépôt par les clients du garage.

Monsieur [P] [H] et Madame [L] [Y] épouse [H] ont acquis le 21 août 2003, un pavillon situé au [Adresse 8] (Yvelines), édifié sur une parcelle de terrain de quatre cents mètres carrés environ cadastrée section AL, n° [Cadastre 1]. Une entrée piétonne permet d’accéder à la propriété côté [Adresse 24] tandis que, depuis la construction de la maison en 1969, le garage, situé au sous-sol, s’ouvre vers l’arrière de la propriété et sa rampe d’accès débouche via un portail vers un chemin se trouvant sur les parcelles n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] de la copropriété voisine.

Le 22 septembre 2023, la société SCI Breizh Etna a envoyé un courrier recommandé avec avis de réception aux époux [H], rédigé comme suit : « Il y a environ deux décennies, lorsque nous nous sommes rendus acquéreurs du garage et des emplacements de parking sis [Adresse 13] Chatou, nous avons constaté que vous aviez l’habitude d’utiliser cet espace de parking pour accéder à votre maison.

Lorsque nous avons, pour des raisons de sécurité, clos l’accès à cette zone au moyen d’un portail automatique, nous vous avons remis une télécommande pour vous permettre, dans un esprit de bon voisinage, de continuer à accéder à votre maison.

Le développement de notre société nous amène aujourd’hui à procéder à des aménagements de cet espace afin d’optimiser les emplacements de parking destinés à la location.

Nous vous demandons en conséquence de bien vouloir prendre les dispositions nécessaires pour pallier ce changement de situation d’ici le 31 décembre 2023, date à laquelle il ne vous sera plus possible d’accéder à votre maison en traversant notre propriété. Vous voudrez bien, au plus tard à cette date, nous remettre la télécommande que nous avions gracieusement mise à votre disposition. »

Par courrier en date du 22 novembre 2023, Monsieur [P] [H] a répondu de la manière suivante : « le droit de passage des numéros 3, [Adresse 5] et [Adresse 6] par le parking situé à l’arrière de nos terrains existe et est effectif depuis la construction de notre maison en 1968, soit depuis 55 ans, soit depuis plus de 35 ans avant votre acquisition du lot de copropriété du parking, comme l’attestent les plans de construction de la maison avec la sortie de garage vers l’arrière de la maison.

Vous avez-vous-même reconnu l’existence préalable de ce droit de passage de fait en nous remettant la télécommande du portail que vous avez installé sur le parking il y a environ 20 ans, comme vous l’indiquez dans votre courrier.

Nous restons toutefois ouverts à une contractualisation de ce droit de passage par votre parking et sommes prêts à en discuter à votre convenance dans l’optique d’un acte notarié pour un montant raisonnable. Alternativement, comme déjà discuté, nous restons intéressés par la location de l’un des emplacements de parking que vous nous indiquez vouloir créer. »

Le 27 février 2024, un commissaire de justice mandaté par les époux [H] a constaté notamment le stationnement d’un véhicule immédiatement à ras du portail véhicule de ces derniers, rendant impossible l’accès par ledit portail.

Par courrier de leur conseil en date du 20 mars 2024, les époux [H], se prévalant d’un droit de passage légal pour cause d’enclave, ont mis en demeure la société SCI Breizh Etna de libérer l’accès à leur propriété par voiture par le passage qu’ils ont toujours utilisé au sein de la copropriété [Adresse 22], après avoir demandé au syndic d’intervenir par courrier du 19 mars 2024.

La société SCI Breizh-Etna a procédé par la suite à la clôture de son lot par la mise en place d’une palissade au droit de la sortie arrière du fonds des époux [H], ce qui a été constaté par constat de commissaire de justice en date du 08 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mai 2024, Monsieur [P] [H] et Madame [L] [Y] épouse [H] ont fait assigner en référé la société SCI Breizh-Etna et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18], situé [Adresse 10], à Chatou (Yvelines), représenté par son syndic en exercice, la société IFF Gestion, devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

Après sept renvois successifs ordonnés notamment pour permettre une audience de règlement amiables, la cause a été entendue à l’audience du 26 juin 2025.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, Monsieur [P] [H] et Madame [L] [Y] épouse [H] demandent au juge des référés de :

— condamner in solidum la société SCI Breizh-Etna et le [Adresse 26] [Adresse 17] Moulins [Adresse 15] à rétablir le droit de passage légal de Monsieur [P] [H] et Madame [L] [Y] épouse [H] de la [Adresse 23] de la parcelle [Cadastre 4] à [Cadastre 3] jusqu’à leur propre parcelle [Cadastre 1], afin de leur permettre d’aller et venir avec leur véhicule automobile jusqu’à leur garage ;

— condamner in solidum la société SCI Breizh-Etna et le [Adresse 26] [Adresse 18] à retirer les éléments qui obstruent le passage de la parcelle [Cadastre 1] sous astreinte de 400,00 € par jour de retard à compter de la signification de la décision ;

— condamner in solidum la société SCI Breizh-Etna et le [Adresse 26] [Adresse 18] à verser aux demandeurs la somme de 2 000,00 € par mois d’entrave au passage à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts, soit la somme de 4 000,00 € à compter de la signification de l’assignation sauf à parfaire ;

— condamner in solidum la société SCI Breizh-Etna et le [Adresse 26] [Adresse 17] Moulins [Adresse 15] à verser aux demandeurs la somme de 10 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au remboursement des frais relatifs aux constats d’huissier et sommation par voie d’huissier ;

— condamner in solidum la société SCI Breizh-Etna et le [Adresse 26] [Adresse 17] Moulins [Adresse 15] au paiement des dépens.

Ils soutiennent en substance, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que la réalisation d’une barricade par la société SCI Breizh-Etna sur leur propriété constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser, alors qu’ils bénéficient d’une servitude de passage légale pour desservir leur fonds en voiture, avec une assiette pour ce passage qui existe depuis plus de trente ans, que la société SCI Breizh-Etna avec la complicité du syndicat des copropriétaires, qui n’a pas réagi, a violé leur droit de passage, ce qui justifie d’ordonner la remise en état du passage, afin de leur permettre d’accéder à leur garage, et de condamner la société SCI Breizh-Etna à divers dommages et intérêts à titre provisionnel, afin de faire cesser ce type de comportement.

Ils exposent qu’il ressort du relevé cadastral et des différents procès-verbaux de constat produits qu’alors que leur fonds ne peut pas à l’avant supporter une ouverture pour établir un garage, le fonds de la copropriété voisine a toujours disposé d’un chemin contigu à leur fonds, qui a été clos en son temps à la demande du copropriétaire du lot correspondant. Ils estiment au visa de l’article 685, alinéa 1er, du code civil, que l’assiette du passage existe depuis près de 55 ans, ainsi que cela ressort de leur titre de propriété et du titre de propriété de leurs vendeurs, ce dont il a été tenu compte lors de la construction de la résidence [Adresse 18] puisqu’un bateau existe sur le trottoir de la copropriété donnant juste devant l’entrée du garage de leur propriété.

Ils ajoutent que la société SCI Breizh-Etna est propriétaire des lots n°1, 9, 153 et 193 de la copropriété résidence [Adresse 18], mais n’est pas propriétaire des parcelles, de sorte qu’elle n’a pas le droit, pour le compte de la copropriété, de refuser un droit de passage légal qui s’exerce sur des parties communes et qui s’exerce en partie sur une partie à usage privatif d’un lot de copropriété qui supporte depuis l’origine une servitude légale de passage et concluent à la mauvaise foi manifeste de la société SCI Breizh-Etna, qui ayant été locataire du garage avant de racheter les lots précités de copropriété, elle savait parfaitement qu’il était d’usage depuis toujours que les époux [H] utilisent le chemin pour accéder à leur maison afin de garer leur véhicule.

Ils soutiennent que, par voie de fait, la société SCI Breizh-Etna a violé leur droit de propriété en empiétant sur leur terrain lors de l’érection des barricade obstruant le passage, ce qui doit sanctionné sur le fondement de l’article 1240 du code civil, puisqu’ils se trouvent privés de la possibilité de garer leur véhicule dans leur propriété et d’accéder à leur maison en voiture.

Ils indiquent enfin avoir fait évaluer la situation par un architecte qui estime au vu de la configuration des lieux qu’un passage sur le fonds voisin était prévu dès la construction de la maison et que le passage depuis la [Adresse 24] vers le fond de parcelle s’avère impossible sans modifications substantielles d’éléments structurels de la maison, une seule et unique place de stationnement pouvant être créée à l’avant au lieu des quatre possibles par l’accès arrière, ce qui implique en outre de lourds et onéreux travaux.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société SCI Breizh-Etna demande au juge des référés de :

— débouter les époux [H] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner les époux [H] à lui verser la somme de 3 600,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Elle estime en substance que le constat de l’acquisition d’une servitude légale de passage par l’effet de la prescription trentenaire et le rétablissement du passage menant à l’arrière du pavillon des demandeurs ne peut ressortir à la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, en l’absence en l’espèce de toute servitude conventionnelle consentie préalablement. Elle précise que l’acte d’acquisition de 2003 ne mentionne aucune servitude de passage.

Elle ajoute, au visa de l’article 682 du code civil, que le fonds des époux [H] n’est nullement enclavé, que des motifs de « commodité » ou de « convenance » de passage ne justifient en aucun cas de porter atteinte au droit de propriété par la création d’une servitude et qu’en l’espèce les demandeurs ont la possibilité de créer une entrée charretière ainsi qu’une ou plusieurs places de stationnement sur la partie avant de leur pavillon dont la façade de plus de 14,1 mètres donne sur la [Adresse 24], ainsi que cela ressort de constats et de photographies. Elle indique qu’un voisin placé dans la même situation a pu réaliser une entrée charretière depuis la voie publique pour un coût modique. Elle précise que l’avis technique produit par les demandeurs eux-mêmes ne fait que corroborer de façon éclatante l’absence d’enclave de leur fonds.

Elle soutient enfin que la remise aux demandeurs en 2005 d’une télécommande afin d’ouvrir le portail donnant sur son lot prouve que le passage était précaire et accordé qu’à titre de tolérance, faisant obstacle à une quelconque acquisition par prescription, et qu’en tant que propriétaire d’un lot à usage exclusivement privatif, elle n’avait pas besoin de l’accord de la copropriété pour le clore.

Elle conteste toute faute et tout empiétement sur le fonds des demandeurs.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18], situé [Adresse 10], à [Adresse 14] (Yvelines), représenté par son syndic en exercice, la société IFF Gestion, demande au juge des référés de :

— débouter les époux [H] de toutes leurs demandes ;

— condamner la société SCI Breizh Etna à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 19] de toutes condamnations prononcées ;

— condamner in solidum Monsieur [P] [H] et Madame [L] [Y] épouse [H] et la société SCI Breizh Etna à lui payer la somme de 2 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

Il estime en substance que les époux [H] bénéficient d’aucune servitude naturelle, ni conventionnelle, ni d’une servitude du fait de l’homme et qu’ils ne justifient pas non plus d’une servitude légale de passage, alors qu’en vertu des articles 682 et suivants du code civil, une telle servitude suppose en premier lieu que le fonds dominant soit enclavé, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, la propriété des époux [H] ayant un accès particulièrement important à la voie publique.

Il ajoute que les époux [H] tentent de forcer le cadre de la servitude légale, en expliquant qu’ils ont acquis leur terrain avec un garage situé à l’arrière de la copropriété, et que l’emplacement de celui-ci justifie de faire peser sur le fonds voisin un droit de passage plus commode et moins onéreux, alors qu’un droit de passage légal est une atteinte exceptionnelle au droit de propriété et exige une véritable situation d’enclave, qui ne saurait correspondre à une préférence personnelle, alors qu’en l’espèce, il apparaît clairement que le propriétaire d’origine des époux [H] a fait le choix de construire le garage à l’arrière de la maison, mais que rien n’interdit de réaliser les travaux nécessaires permettant de relier le garage à la voie publique, en l’absence de toute enclave.

Il rappelle que la jurisprudence juge de manière constante que le propriétaire qui a condamné lui-même l’issue de son terrain ne peut se prévaloir d’un droit de passage légal.

Il indique que, contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, la construction de leur maison et du garage est postérieure à la création du syndicat des copropriétaires.

Il ajoute, au visa des articles 684 du code civil et L. 442-1 du code de l’urbanisme, que, le terrain des époux [H] provenant d’une division d’un terrain plus important, qui a servi à la construction de plusieurs maisons individuelles, seuls les terrains nés de cette division pourraient faire l’objet d’une servitude de passage si celle-ci devait être établie.

Il conclut enfin à l’absence de toute faute de sa part, alors que le lot n° 153 constitue la propriété de la société SCI Breizh Etna, qui dispose de la jouissance exclusive du chemin contesté, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut aucunement agir à l’encontre de ladite société.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties à leurs conclusions.

Sur les demandes principales :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Par ailleurs, l’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 647 du même code dispose que tout propriétaire peut clore son héritage, sauf l’exception portée en l’article 682.

En l’espèce, il est constant qu’aucune servitude de passage conventionnelle n’a été établie au profit du fonds appartenant à Monsieur [P] [H] et Madame [L] [Y] épouse [H] grevant la propriété des défendeurs, quand bien même le passage a été utilisé par les propriétaires successifs pendant plusieurs décennies jusqu’à fin décembre 2023. Aucune servitude de passage au bénéfice du fonds litigieux n’est mentionnée dans l’acte d’acquisition du 21 août 2003, ni dans celui par lequel les propriétaires antérieurs avaient acquis la maison le 29 juin 1999.

Les époux [H] invoquent une servitude légale de passage liée à l’enclavement de leur parcelle.

Toutefois, s’ils se prévalent d’une impossibilité d’accès à la voie publique en automobile vers leur fonds destiné à l’habitation, les demandeurs ne démontrent pas avec l’évidence requise en référé que leur propriété se trouve enclavée alors qu’il ressort au contraire des pièces produites qu’elle borde la voie publique sur plus de quatorze mètres sans que la configuration des lieux ne rende impossible ni excessivement onéreux la création d’un accès carrossable du côté de la [Adresse 24]. Cela ressort également de l’avis technique établi le 18 juin 2025 par Madame [F] [U], architecte exerçant au sein de la société Mia Architectes SARL, qui révèle notamment qu’il est possible techniquement de créer une place de stationnement à l’avant, bien qu’une telle option ne soit pas conforme au projet architectural d’origine, qui prévoyait l’accès des véhicules par l’arrière de la maison.

Dans ces conditions, le caractère manifestement illicite du trouble invoqué n’est ainsi caractérisé par les époux [H].

Par ailleurs, l’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, compte tenu notamment de ce qui précède, aucune faute de la société SCI Breizh Etna n’est établie, cette dernière étant en droit de clore son lot à usage privatif, sans qu’aucun empiétement de sa part sur la propriété voisine ne soit justifié au regard des pièces produites. Par ailleurs, aucune faute n’est imputée au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18], situé [Adresse 11] (Yvelines), représenté par son syndic en exercice, la société IFF Gestion.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient de rejeter intégralement les demandes formées par les époux [H], dont les demandes provisionnelles de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [P] [H] et Madame [L] [Y] épouse [H], parties perdantes, sont condamnés in solidum aux dépens.

Enfin, compte tenu des démarches judiciaires accomplies et à défaut de production de factures acquittées, il convient de condamner in solidum Monsieur [P] [H] et Madame [L] [Y] épouse [H] à payer à la société SCI Breizh-Etna la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la même somme au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18], situé [Adresse 10], à Chatou (Yvelines), représenté par son syndic en exercice.

Le surplus des demandes formées au titre des frais irrépétibles, et notamment des frais de constat, est rejeté.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

Rejetons toutes les demandes de Monsieur [P] [H] et Madame [L] [Y] épouse [H] à l’encontre de la société SCI Breizh-Etna et du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18], situé [Adresse 10], à Chatou (Yvelines), représenté par son syndic en exercice, la société IFF Gestion ;

Condamnons in solidum Monsieur [P] [H] et Madame [L] [Y] épouse [H] à payer à la société SCI Breizh-Etna la somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum Monsieur [P] [H] et Madame [L] [Y] épouse [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18], situé [Adresse 10], à [Adresse 14] (Yvelines), représenté par son syndic en exercice, la somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum Monsieur [P] [H] et Madame [L] [Y] épouse [H] aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Prononcé par mise à disposition au greffe le ONZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, Vice-Président, assisté de Virginie Barczuk, Greffière placée, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière placée Le Vice-Président

Virginie Barczuk Eric Madre