TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies certifiées conformes délivrées le :

à M^e HERMET [Localité 2], M^e LEWISCH

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 24/02372

N° Portalis 352J-W-B7I-C4C6B

N° MINUTE :

Assignation du :

13 février 2024

JUGEMENT DE RÉVOCATION

DE L’ORDONNANCE DE CLÔTURE

rendu le 20 mars 2026

DEMANDERESSE

Madame [M] [W] veuve [Q]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0716

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. Cabinet GELIS

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Serge LEWISCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1474

Décision du 20 mars 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 24/02372 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4C6B

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Valérie AVENEL, vice-présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 9 janvier 2026 tenue en audience publique devant Madame Valérie AVENEL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 20 mars 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Insusceptible de recours

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [Q] et son épouse Mme [M] [W] ont acquis, le 30 avril 1982, les lots n° 18, 19, 29, 42, 44 à 51 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis – les lots 44 à 51 étant situés dans la deuxième cour de l’immeuble.

Avant cette acquisition, l’assemblée générale du 15 décembre 1981 avait adopté deux résolutions aux termes desquelles :

— « Tous les lots situés dans la seconde cour du bâtiment B actuellement de 44 à 51 auront droit à la jouissance exclusive du passage sous voûte. Pour le cas où le lot 44 serait rattaché au lot 29 il perdrait l’exclusivité de la jouissance sous voûte » ;

— « Les copropriétaires autorisent les propriétaires des lots 45 à 51 à supprimer la partie des appentis existant et de créer un jardin. En conséquence le propriétaire de ces lots pourra effectuer tous travaux nécessaires à cette réalisation ».

Les époux [Q] ont ainsi fait réaliser d’importants travaux entre mai 1982 et juillet 1983, tant dans la deuxième cour que dans le passage sous voûte.

Lors de l’assemblée générale du 19 novembre 2013, M. [Q] a fait porter à l’ordre du jour la résolution n° 11 ainsi rédigée :

«  a) – La régularisation d’une situation existante depuis plus de trente ans, à savoir attribution du passage sous voûte à Monsieur [Q], pour un euro symbolique.

b) – La création d’un lot n°60 issu des parties communes

— La création d’un lot transitoire n°61 formé par la réunion des lots n°18, 19, 29, 44, 51 et 60

— La subdivision du lot n°61 en trois nouveaux lots numérotés 62 à 64.

Tous les frais étant à la charge de Monsieur [Q] ".

Cette résolution n’a pas été adoptée, la précision suivante figurant dans le procès-verbal d’assemblée générale : « Les copropriétaires souhaitent qu’un devis soit présenté l’année prochaine pour le calcul des tantièmes de la copropriété ».

Par jugement du 25 mai 2018, le tribunal, après avoir jugé que les époux [Q] s’étaient indûment approprié le passage sous voûte, partie commune sur laquelle ils ne disposaient que d’un droit de jouissance exclusif, ainsi que la seconde cour, a déclaré prescrite l’action du syndicat des copropriétaires en démolition des constructions édifiées dans la seconde cour et sous le passage sous voûte de l’immeuble et de remise en état des lieux. Il a, en outre, condamné les époux [Q] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 000 euros en réparation du préjudice causé à la collectivité des propriétaires lié à la perte définitive d’usage de ces parties communes.

L’assemblée générale extraordinaire du 4 juillet 2022 a voté en faveur de la modification de l’état descriptif de division consistant en la création du lot n° 60, correspondant au passage sous voûte, auquel il a été attribué 20 tantièmes sur 1025 de parties communes générales et de charges communes générales, ainsi que 56 tantièmes sur 1056 de charges communes à l’ensemble des copropriétaires du bâtiment B.

Lors de l’assemblée générale ordinaire du 14 décembre 2022 a été adoptée une résolution n° 10 relative à la publication de la modification du règlement intérieur créant le lot n° 60, tandis que la résolution n°11, portant sur la vente du lot n° 60 à M. [Q], n’a pas été votée.

Lors de l’assemblée générale du 12 décembre 2023 ont été adoptées les résolutions n° 20 et 21 en ces termes :

«  Résolution 20.

Prise en charge des charges de copropriété du lot 60 par les consorts [Q], son occupant : autorisation d’ester en justice

(Article 25 : majorité des voix de tous les copropriétaires)

Suite à la création du lot 60 conformément à la résolution n°10 de l’assemblée générale du 14/12/2022, le syndic a pu calculer les charges afférentes à ce lot depuis 2019 suivant détail ci-après :

— Charges 01/07/19-30/06/20 : 701,38 €

— Charges 01/07/20-30/06/21 : 797,09 €

— Charges 01/07/21-30/06/22 : 844,51 €

Total : 2.342,98 €

Pour les travaux votés lors de l’assemblée générale du 14/12/2022 :

— Ravalement façade arrière bâtiment B : 14.989,21 €

— Réfection couverture bâtiment B : 6.270,32 €

— Réfection façade avant bâtiment B : 10.684,65 €

Total : 31.944,18 €

L’assemblée générale demande aux consorts [Q] de régler le rappel de l’ensemble des charges afférentes à ce lot depuis le 01/07/2019 pour un montant total de 34.287,16 € (détaillé ci-dessus) auquel il faudra également ajouter les charges courantes des exercices 2017/2018 et 2018/2019 dès lors que le lot 60 issu des parties communes (ancien passage sous voute) est occupé par les consorts [Q] et les charges à venir tant que cette situation perdurera en l’état ; à défaut de règlement dans un délai de 2 mois, l’assemblée générale mandate le syndic pour engager toutes les procédures utiles pour le recouvrement des charges du lot 60.

Pour : 14/25 copropriétaires représentant 517/1025 tantièmes.

Contre : 1/25 copropriétaires représentant 208/1025 tantièmes.

M. [Q] (208)

Abstention : néant

Défaillant : néant

Cette résolution est adoptée, la majorité de l’Article 25 étant atteinte.

Résolution 21.

Restitution du lot 60 au SDC des copropriétaires par les consorts [Q] : autorisation d’ester en justice.

(Article 25 : majorité des voix de tous les copropriétaires)

Il est rappelé que le lot 60, occupé par les consorts [Q], appartient au Syndicat des Copropriétaires.

A défaut d’une proposition chiffrée raisonnable pour l’acquisition de ce lot de copropriété par les Consorts [Q] dont le statut et la destination devront être précisés, l’Assemblée générale des copropriétaires mandate le syndic pour engager toutes les procédures utiles pour faire évacuer à leurs frais le lot 60 et le restituer à la copropriété.

Durant cette période transitoire, il est demandé aux consorts [Q] de régler les charges de copropriété afférentes au lot n°60, conformément à la résolution précédente n°20.

Il est rappelé que le géomètre-expert a signalé dans le modificatif de l’état descriptif de division ayant créé le lot 60, la situation suivante :

Observation étant ici faite que ce lot est indissociable des lots n° 44, 46 et 47 et d’une partie des lots n° 29, 48, 50 et 51, d’après les documents fournis (projet du cabinet [O] ET [V]). Il conviendra de vérifier par mesurage de l’ensemble des lots du rez-de-chaussée du bâtiment « B » et du bâtiment sur cour, l’emprise des lots réellement indissociables entre eux. Il conviendra alors de faire les opérations nécessaires sur ces lots (divisions, échanges, changements de consistance, réunion…) afin de faire correspondre l’aspect juridique à la réalité physique.

Pour : 14/25 copropriétaires représentant 517/1 025 tantièmes.

Contre : 1/25 copropriétaires représentant 208/1025 tantièmes.

M. [Q] (208)

Abstention : néant

Défaillant : néant

Cette résolution est adoptée, la majorité de l’Article 25 étant atteinte ".

C’est dans ces conditions que Mme [W] veuve [Q] a fait signifier assignation au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5], par exploit de commissaire de justice du 13 février 2024, aux fins d’annulation des résolutions n° 20 et 21 de l’assemblée générale du 12 décembre 2023, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 mars 2025, Mme [W] demande au tribunal :

«  De déclarer nulles et de nul effet les résolutions 20 et 21 de l’assemblée générale du 12 décembre 2023 ;

De condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] à payer à la requérante la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

De rejeter toutes les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] ;

De condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] aux entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés par Maître Hermet-Lartigue, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

De dire que la condamnation au titre de l’article 700 du code de Procédure civile, ainsi que les frais de procédure seront exclus des charges imputées à Mme [Q], l’ensemble des condamnations et frais de procédure étant répartis entre les autres copropriétaires ".

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 24 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Etablissement 1] 4ème demande au tribunal, au visa de l’article 2224 du code civil et des articles 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

«  Rejeter les demandes de Mme [W] veuve [Q] en toutes fins qu’elles comportent ;

Condamner Mme [W] veuve [Q] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de

6 000 euros au titre de l’article 700 du C.P.C. ainsi qu’aux entiers dépens ".

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 mai 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 9 janvier 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile : « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. / Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. / Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. ».

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile : « Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. / Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. / Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

Aux termes des articles 802 et 803 du même code : " Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. / (…) » ; " L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. / (…) / L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal. ".

En l’espèce, les conclusions du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5] ne mentionnent aucune pièce communiquée au soutien de ses écritures pendant le cours de la mise en état, en l’absence de bordereau de communication de pièces. Or, le défendeur a déposé un dossier de plaidoirie le 24 décembre 2025 comprenant trois pièces ; deux de ces pièces ont également été remises au tribunal lors de l’audience de plaidoiries du 9 janvier 2026.

La communication de ces pièces au tribunal, postérieurement à l’ordonnance de clôture du 28 mai 2025, ne respecte pas le principe de la contradiction.

Il y a donc lieu, afin de permettre à Mme [W] d’en prendre connaissance et de pouvoir, le cas échéant, en débattre contradictoirement avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5], de révoquer l’ordonnance de clôture et de renvoyer l’affaire à la mise en état du 27 mai 2026.

Par ailleurs, il ressort du jugement rendu le 25 mai 2018 que les époux [Q] qui, en vertu d’une résolution adoptée le 15 décembre 1981, bénéficiaient d’un droit de jouissance exclusive sur l’ancien passage sous voûte, ont clos ce passage par un mur, en y intégrant un réduit sous l’escalier B, pour transformer le passage sous voûte en pièce d’habitation ; que, ce faisant, ils se sont indûment appropriés une partie commune. En l’absence d’action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5] pendant plus de 30 ans, son action introduite le 31 août 2015 aux fins de démolition de ces constructions a été déclarée prescrite.

Dans ses dernières conclusions, le défendeur fait valoir que " si le jugement du 25 mai 2018 a débouté le syndicat de sa demande de remise en état du passage sous voûte au motif de la prescription de l’action du SDC, ce jugement ne porte pas sur la reconnaissance au profit de Mme [Q] de l’acquisition de la propriété de ce passage sous voûte et des WC communs par prescription acquisitive

(usucapion) " (page 13).

En réponse à cet argument, Mme [W] soutient, dans ses dernières conclusions, que " la résolution 21 qui tend à contraindre Madame [Q] qui conservent le jouissance et la propriété indissociable des lots 44, 46, 47, 29, 48, 50 et 51 du lot 60, à restituer le lot 60 pourtant indissociable de ses lots ou à le racheter pour un prix indéterminé, sans tenir compte du droit de jouissance exclusif et constant, ou d’une prescription trentenaire permettant de revendiquer la propriété du lot 60, ne constitue en rien la conséquence nécessaire de l’approbation du modificatif et la création du lot 60 " (page 13).

La possibilité d’une prescription acquisitive portant sur le passage sous voûte, mise dans les débats par les parties, nécessite de plus amples développements afin de permettre au tribunal d’en tirer toutes conséquences s’agissant de la nature du lot n° 60.

Par conséquent, il convient d’ordonner la réouverture des débats aux fins d’inviter les parties à se prononcer expressément, dans le dispositif de leurs écritures (lequel seul saisit le tribunal de prétentions en application de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile) sur la possibilité d’une prescription acquisitive portant sur le passage sous voûte par les époux [Q], en application de la prescription trentenaire prévue à l’article 2272 alinéa 1er du code civil.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et mis à disposition au greffe,

RÉVOQUE l’ordonnance de clôture du 28 mai 2025 et, en conséquence, ORDONNE la réouverture des débats ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 27 mai 2026 à 10h00, afin que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Etablissement 1] 4ème communique à Mme [W] les pièces remises au tribunal les 24 décembre 2025 et 9 janvier 2026 ;

INVITE les parties à conclure sur l’acquisition éventuelle de la propriété du lot n° 60 par les époux [Q], par la prescription trentenaire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 20 mars 2026.

La greffière La présidente