TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Carine SMADJA ; Monsieur [H] [N] [K]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/01049 – N° Portalis 352J-W-B7H-C37LN

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 15 janvier 2026

DEMANDEUR

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS SUPER GESTES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1434

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [N] [K], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 janvier 2026 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 15 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/01049 – N° Portalis 352J-W-B7H-C37LN

EXPOSE DU LITIGE :

M. [K] [H] [N] est copropriétaire d’un appartement situé dans l’immeuble du [Adresse 3], constituant le lot 74 de la Copropriété et cadastré CI [Cadastre 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 1/12/2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] , représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE, a assigné M. [K] [H] [N], aux fins de :

— condamnation de M. [K] [H] [N] au paiement de:

— la somme de 3602,44 euros pour les charges dues au 1/ 10/ 2023 , 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14/ 06/ 2023,

— la somme de 1190,89 euros au titre des frais nécessaires exposés pour procéder au recouvrement des charges de copropriété

— la somme de 2000 euros de dommages et intérêts

— la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

— voir dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

L’affaire a été retenue le 18/ 11/ 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires demandeur expose que son syndic est désormais la SAS SUPER GESTES. Il maintient ses prétentions, en faisant valoir le bien- fondé de la demande au titre des charges en application de l’article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l’assemblée générale, et le bien – fondé de sa demande de frais à supporter en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la Copropriété.

M. [K] [H] [N] n’a pas comparu ni été représenté, bien que régulièrement assigné, selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile.

DISCUSSION :

Sur l’assignation et la recevabilité :

M. [K] [H] [N] a été régulièrement assigné le 01/12/2023 pour l’audience du 04/04/2024 au Parquet de [Localité 5], du fait de son domicile au TOGO où lui sont envoyés les appels de charges, et l’action du syndicat des copropriétaires est recevable envers le copropriétaire.

Les dispositions des articles 684 et 684-1 du code de procédure civile ont été respectées.

Décision du 15 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/01049 – N° Portalis 352J-W-B7H-C37LN

Le délai de 6 mois de l’article 688 alinéa 2 du code de procédure civile a été respecté entre l’assignation et les débats . Malgré les démarches entamées , l’huissier mandaté par M. Le Ministre de la Justice et de la Législation de la République Togolaise n’a pu remettre l’acte , selon sa tentative de signification du 26/02/2024. La LRAR adressée le 01/12/2023 au défendeur est revenue non réclamée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fournit à l’appui de sa demande:

— un extrait de matrice cadastral à jour en 2023

— les procès-verbaux d’assemblée générale en date du 10/10/2023,27/06/2023,20/04/2022,10/05/2021,15/07/2020, 03/06/2019 approuvant les comptes et le budget prévisionnel

— le contrat de syndic signé le 27/ 05/ 2025 avec le nouveau syndic

— des appels de charges pour les périodes des 3ème et 4ème appel 2022, quatre trimestre 2023, outre appels travaux ou d’autre nature

— la répartition annuelle des charges de l’exercice 2022

— une lettre de mise en demeure du 3/ 11/ 2022 et une sommation de payer du 14/06/2023 au Parquet de [Localité 5]

— un décompte des sommes dues entre le 24/06/2022 et le 01/10/ 2023 et des frais

En vertu de l’article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements , il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Au titre des charges entre le 24/06/2022 et le 18/ 09/ 2023, il est dû la somme de 3602,44 euros, appel du 4ème trimestre 2023 inclus.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d’hypothèque.

Le règlement de copropriété, opposable à chaque copropriétaire n’est pas versé aux débats, et une clause d’imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l’appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l’assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Les frais de de constitution de dossier avocat ou huissier sont à imputer au syndicat selon le contrat de syndic et par ailleurs ce dernier a formé une demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile contre le copropriétaire défaillant pour les frais exposés non compris dans les dépens.

Les frais de mise en demeure du 3/ 11/ 2022 sont justifiés, la relance du 01/12/2022 également eu égard à l’éloignement du copropriétaire, ainsi que les frais de sommation de payer du 14/06/2023.

Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 doit être accueillie dans la limite de 230.89 euros.

M. [K] [H] [N] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] , représenté par son syndic la SAS SUPER GESTES la somme de 3602,44 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 14/06/2023, pour les charges dues entre le 24/06/2022 et le 01/10/ 2023 , appel 4ème trimestre 2023 inclus et la somme de 230.89 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

La carence du débiteur dans le paiement de la dette est caractérisée et réitérée sur plusieurs trimestres ; elle cause un préjudice de gestion à la Copropriété, aussi il convient de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] , représenté par son syndic la SAS SUPER GESTES une somme de 200 euros de dommages et intérêts.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit. Aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile

M. [K] [H] [N] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] , représenté par son syndic la SAS SUPER GESTES la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE que l’assignation du syndicat des copropriétaires envers le copropriétaire est régulière

DIT que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] , représenté par son syndic la SAS SUPER GESTES est recevable en son action

CONDAMNE M. [K] [H] [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] , représenté par son syndic la SAS SUPER GESTES la somme de :

—  3602,44 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 1/12/2023 pour les charges dues entre le 24/06/2022 et le 01/10/ 2023 , appel 4ème trimestre 2023 inclus

—  230.89 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

CONDAMNE M. [K] [H] [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] , représenté par son syndic la SAS SUPER GESTES la somme de 200 euros de dommages et intérêts

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

CONDAMNE M. [K] [H] [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] , représenté par son syndic la SAS SUPER GESTES la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNE M. [K] [H] [N] aux entiers dépens de l’instance

LE GREFFIER LE PRESIDENT