TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le:

à M^e TEBOUL ASTRUC

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e OUAZAN

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 23/06605 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZWDM

N° MINUTE :

Assignation du :

25 Avril 2023

JUGEMENT

rendu le 05 Mai 2026

DEMANDERESSE

Société SCI REINE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Valérie OUAZAN de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0428

DÉFENDERESSE

Société SCI [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0235

Décision du 05 Mai 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/06605 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZWDM

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Alexandra GOUIN, Juge

Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 11 Février 2026 tenue en audience publique devant Madame GOUIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SCI REINE est propriétaire des lots n°4, 19 et 20 constitués d’un local commercial et d’un sous-sol.

Ces locaux ont été loués à la société LIU JO RETAIL du 30 juin 2015 au 30 juin 2021 et à la société CHLOE STORA FOR MY PANT’S du 1er mai 2023 au 30 janvier 2025.

La SCI [Adresse 2] est propriétaire de la parcelle mitoyenne sis [Adresse 2]. Selon un permis de construire du 25 juin 2019, elle a été autorisée à démolir le bâtiment existant édifié sur cette parcelle et à construire un immeuble de cinq étages.

Avant ces travaux, la SCI [Adresse 2] a diligenté une procédure de référé-préventif et, par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Paris du 18 juin 2020, M. [R] [K] a été désigné expert. Par ordonnance du 21 novembre 2023, la mission de l’expert a été étendue à l’évaluation du préjudice économique allégué par la SCI REINE du fait du chantier en cours.

A la date de la présente décision, les parties n’ont pas fait état d’un rapport déposé par cet expert.

Se plaignant que le chantier lui occasionnait un trouble anormal de voisinage et lui causait un préjudice financier, la SCI REINE a fait assigner la SCI [Adresse 2] en référé afin d’obtenir une provision sur l’indemnisation de son préjudice. Par ordonnance du 21 septembre 2022, le juge des référés a rejeté les demandes de la SCI REINE.

Par acte du 25 avril 2023, la SCI REINE a fait assigner la SCI [Adresse 2] au fond devant ce tribunal en indemnisation de son préjudice.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 juin 2025, la SCI REINE sollicite de :

« A TITRE PRINCIPAL

CONDAMNER la SCI [Adresse 2] à payer à la SCI REINE au titre de son préjudice économique relatif à une perte de revenus, du fait du trouble anomal de voisinage occasionnés par les travaux réalisés, par la SCI [Adresse 2] la somme de 482.600 euros, somme à parfaire au jour du prononcé du jugement,

DEBOUTER SCI [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A TITRE SUBSIDIAIRE

CONDAMNER la SCI [Adresse 2] à payer à la SCI REINE au titre de son préjudice économique relatif à une perte de revenus, du fait du trouble anomal de voisinage occasionnés par les travaux réalisés, par la SCI [Adresse 2] la somme de 375.466,67 euros, somme à parfaire au jour du prononcé du jugement,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER la SCI [Adresse 2] à payer à la SCI REINE la somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens y compris les frais d’expertise, de sapiteur et des frais de procès-verbaux de constats dressés Commissaire de justice »

Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er octobre 2025, la SCI [Adresse 2] demande de :

« A titre principal :

DEBOUTER la SCI REINE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence :

CONDAMNER la SCI REINE à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, avec distraction au profit de la SAS ASTRUC AVOCATS, en application de l’article 699 du CPC.

A titre subsidiaire :

Décision du 05 Mai 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/06605 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZWDM

DIRE que le préjudice de la SCI REINE ne saurait excéder la somme globale de 50.000 Euros

A titre très subsidiaire :

DIRE que le préjudice de la SCI REINE résultant de la perte de chance ne saurait excéder la somme de 54.720 Euros,

En tout état de cause :

DEBOUTER la SCI REINE de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ;

DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement à intervenir »

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été ordonnée le 27 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 11 février 2026.

La décision a été mise en délibéré au 5 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande indemnitaire

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil et de la théorie prétorienne du trouble anormal de voisinage, la SCI REINE indique que les travaux de démolition et reconstruction d’un immeuble entrepris conformément au permis de construire délivré à la SCI [Adresse 2] le 25 juin 2019 lui ont causé un trouble anormal de voisinage en ce que :

— la durée du chantier, près de quatre ans à compter de septembre 2021, est supérieure à celle initialement prévue et anormale et la SCI [Adresse 2] n’a pas fait preuve des diligences nécessaires pour s’assurer du respect des délais ;

— les échafaudages et les Algeco du chantier obstruaient en grande partie la vue du local commercial et en perturbaient l’accès, les piétons devant traverser et la boutique se trouvant dans un cul de sac ;

— l’entrave à la visibilité et l’accès du local ont été accrus par la vie du chantier de la SCI [Adresse 2], des utilitaires étant très régulièrement stationnés devant la boutique et du matériel et des équipements de chantier étant entreposés devant celle-ci.

La SCI [Adresse 2] réplique que l’anormalité du trouble n’est pas démontrée par la demanderesse alors que :

— la déviation de la circulation, validée dans le cadre du permis de construire, était nécessaire compte tenu de la configuration des lieux, et n’a entravé ni la visibilité de la boutique, qui restait complètement visible dans un sens de circulation, ni son accès, un passage piéton ayant été spécialement mis en place pour permettre un accès direct aux passants arrivant depuis la [Adresse 4] ;

— les pièces produites par la SCI REINE ne permettent pas de lui imputer l’encombrement par des véhicules et du matériel alors que d’autres travaux d’envergure avaient également lieu sur la période considérée dans le périmètre des locaux de la SCI REINE et qu’en tout état de cause, le trouble en résultant n’est pas anormal s’agissant notamment de la faible fréquence des stationnements gênants.

Sur ce, selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il est de principe que nul ne peut causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

La responsabilité fondée sur la théorie du trouble anormal de voisinage est une responsabilité objective qui ne nécessite pas la preuve d’une faute.

En l’espèce, d’après la déclaration d’ouverture du chantier, le chantier de démolition et de construction pour le compte de la SCI [Adresse 2] a été ouvert le 1er septembre 2021. Le chantier a été retardé dans sa phase de démolition comme en témoignent les dires de la SCI [Adresse 2] des 6 et 7 décembre 2021 dans le cadre du référé-préventif, faisant état de la découverte de difficultés techniques pour la démolition de l’un des murs pignon et du procès-verbal de constat d’huissier du 8 décembre 2021 indiquant que le chantier lui paraît alors « à l’abandon », en raison notamment de divers déchets et gravats accumulés sur le chantier et aux abords. Aucune autre pièce ne permet cependant de quantifier le retard pris.

D’après la lettre aux parties n°4 de l’expert désigné dans le cadre du référé-préventif faisant suite à une réunion du 5 septembre 2022, la fin prévisionnelle du chantier était alors prévue en octobre 2023.

D’après le courrier du 23 avril 2024 du conseil de la SCI [Adresse 2] au service de contrôle des expertises, en avril 2024, le maître de l’ouvrage prévoyait une réception des travaux en juin 2024.

Il ressort de la photographie Google Maps de juillet 2024 produite par la SCI [Adresse 2], laissant voir le nouveau bâtiment construit, que l’emprise sur la voie publique avait alors été enlevée.

Toutefois, le courriel des services municipaux du 2 juillet 2024 témoigne de travaux en façade prévus en juillet-août pendant lesquels le trottoir et la chaussée seraient à nouveau condamnés.

En tout état de cause, compte tenu de l’envergure des travaux et des délais habituels en matière d’opérations de construction de cette ampleur, la durée des travaux, même si le chantier a pris près d’un an de retard, n’est pas en elle-même constitutive d’un trouble anormal de voisinage.

Il ressort des procès-verbaux de constat d’huissier des 8 décembre 2021, 13 février 2023 et 14 février 2023 et des photographies versées aux débats que, dans le cadre de ce chantier, des barrières de protection lors de la phase de démolition, puis un cabanon de chantier et un échafaudage lors de la construction du nouvel immeuble, ont été installés autour du périmètre de construction, sur toute la largeur du trottoir et à l’angle de la [Adresse 4] et de la [Adresse 5], entravant ainsi l’accès direct au local de la SCI REINE dans l’un des sens de circulation des piétons.

Le plan d’installation de chantier et les photographies communiquées par les parties témoignent également de la création d’un passage piéton provisoire visant à permettre la traversée des piétons au niveau du croisement de la [Adresse 4] et de la [Adresse 5] pour ne pas contourner le chantier sur la voie de circulation des véhicules.

Compte tenu de la situation géographique du local commercial de la SCI REINE, dans un milieu fortement urbanisé, la conduite de travaux, même d’envergure, nécessitant un empiètement sur la voirie et le trottoir à proximité de celui-ci ne présente pas un caractère anormal. Il en est de même de l’atteinte à la visibilité et l’accès de la boutique en résultant nécessairement, étant précisé que les piétons ont conservé un accès direct à la boutique dans un sens de la rue, et qu’un passage piéton permettant de contourner le chantier a été spécialement créé, en sorte que la boutique ne se trouvait pas enclavée comme le soutient la demanderesse.

Par ailleurs, à travers les trois procès-verbaux de constat qu’elle communique la SCI REINE justifie notamment du stationnement de véhicules utilitaires devant sa boutique le 21 janvier 2022, le 5 mai 2022, le 30 mai 2022, le 17 mai 2022, le 2 septembre 2022 et le 30 novembre 2022. Toutefois, le lien avec le chantier voisin n’est pas suffisamment démontré, la nature des véhicules ne suffisant pas. Il en est de même pour l’entrepôt de cônes de signalisation sur le trottoir devant la boutique le 28 février 2022 et le 4 mars 2022.

Les pièces versées aux débats démontrent en revanche le stationnement d’engins de chantier devant la boutique le 4 avril 2022 (tractopelle) et le 4 novembre 2022 (camion avec bras élévateur positionné en direction du chantier voisin) ainsi que l’entrepôt de matériaux couramment utilisés pour des chantiers le 5 mai 2022 (sacs et palettes) et le 7 octobre 2022 (une palette).

Si la demanderesse invoque dans ses conclusions une quarantaine de journées du 22 février 2023 jusqu’au 6 juin 2024 durant lesquelles le trottoir devant la boutique aurait été occupé, les photographies qu’elle communique n’étant pas horodatées, elles ne permettent de justifier ni de la période ni de la fréquence des encombrements allégués.

En outre, sur cette période non couverte par les constats d’huissier versés aux débats, il n’est pas contesté que d’autres chantiers étaient en cours sur le périmètre du local de la SCI REINE, en particulier des travaux menés par Enedis et un échafaudage dressé en face au [Adresse 6] et à l’angle de la [Adresse 7].

Les pièces de la demanderesse ne démontrent donc pas le caractère systématique ou même fréquent du stationnement ou des encombrements allégués. Seuls deux jours de stationnement d’engins sur le trottoir devant le local de la SCI REINE et deux autres jours d’encombrement par des matériaux ou objets sont établis, ce qui, sur une période de travaux de plus de trois ans, ne suffit pas à constituer un trouble excédent les inconvénients normaux de voisinage.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, le caractère anormal du trouble est insuffisamment caractérisé.

En conséquence, toutes les demandes de la SCI REINE, fondées exclusivement sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage, seront rejetées.

Sur les autres demandes

La SCI REINE, partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamnée aux dépens, avec recouvrement direct, au bénéfice de la SAS ASTRUC AVOCATS des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SCI REINE, tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande réciproque sera rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel, mise à disposition au greffe,

REJETTE toutes les demandes de la SCI REINE ;

CONDAMNE la SCI REINE aux dépens avec recouvrement direct, au bénéfice de la SAS ASTRUC AVOCATS, des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI REINE à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 05 Mai 2026.

La Greffière La Présidente