TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 25/58290 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBE7H

N° : 8

Assignation du :

02 Décembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 mars 2026

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société PEC MARENGO SAS

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Pierre MOUNIER, avocat au barreau de PARIS – #P0436, AARPI ARCHERS

DEFENDERESSE

La société SOUVENIRS SOUVENIRS S.A.R.L.

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par la SELARL CVA prise en la personne de M^e Harold VANDAMME, avocat au barreau de Paris, K0104

DÉBATS

A l’audience du 02 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Par acte du 23 mars 1994, la société du Louvre a donné à bail commercial au profit de M. [P] [R], dit [Z] [R], des locaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 3], [Adresse 4] et [Adresse 5], dite boutique n°5 et constituant le lot de copropriété n°0011, pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 1994, pour l’exploitation d’un fonds de commerce de souvenirs et articles de [Localité 1].

Par acte du 18 mars 2004, le contrat de bail a été renouvelé entre la société du Louvre- Groupe du Louvre et M. [P] [R], dit [Z] [R], pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 2003.

Par acte du 22 juin 2012, le contrat de bail a été renouvelé entre la société MSEOF Marengo I, venant aux droits du précédent propriétaire, et M. [P] [R], dit [Z] [R], pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er mars 2012.

Par acte du 30 janvier 2017, un avenant au bail du 22 juin 2012 a été signé entre la société PEC Marengo SAS et la société Souvenirs Souvenirs.

Reprochant à la société Souvenirs Souvenirs d’occuper les trottoirs situés sous les arcades de la [Adresse 6] devant le local commercial avec des présentoirs d’articles de souvenirs, empiétant ainsi sur la circulation piétonne, et après l’envoi d’une mise en demeure restée infructueuse, la société PEC Marengo SAS a, par acte du 2 décembre 2025, fait assigner la société Souvenirs Souvenirs devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de voir :

— ordonner à la société Souvenirs Souvenirs de procéder au retrait des étalages installés sur le trottoir de la [Adresse 6] ;

— assortir cette injonction d’une astreinte de 500 euros par jour de retard et par infraction constatée, à compter du 8ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner la société Souvenirs Souvenirs à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 2 février 2026, la société PEC Marengo SAS a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les demandes de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, précisant se fonder sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Par des conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la société Souvenirs Souvenirs sollicite du juge des référés de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

— constater l’existence de contestations sérieuses ;

— dire n’y avoir lieu à référé,

— renvoyer la société PEC Marengo SAS à mieux se pourvoir au fond ;

En conséquence,

— débouter la société PEC Marengo SAS de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la société PEC Marengo SAS à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposés et développées oralement à l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble, son caractère manifeste et actuel.

Sur l’urgence, à l’audience la société PEC Marengo SAS indique étendre les fondements de ses prétentions également à l’article 834 du code de procédure civile. Toutefois, aucun élément versé à la présente procédure ne permet de caractériser une quelconque urgence, de sorte que ce fondement doit être écarté.

En l’espèce, aux termes de l’article 1 du contrat de bail du 23 mars 1994, la société du Louvre fait bail et donne à loyer au Preneur qui accepte, les locaux suivants : « une boutique au rez-de-chaussée de l’immeuble [Adresse 3], [Adresse 7] et [Adresse 5], dite boutique n°5 (lot n°0011), d’environ 63 M2, que le Preneur déclare bien connaître étant ici rappelé qu’il ne peut être fait usage du trottoir sous les arcades de la [Adresse 6] ce que le preneur accepte expressément. »

Par ailleurs, l’article 4.11 relatif aux « interdictions diverses », stipule qu'« il est interdit au Preneur :

1-d’embarrasser ou d’occuper même temporairement les parties d’immeuble non comprises dans la présente location. »

Aux termes de l’arrêté du 2 juin 1981 de la préfecture de police de Paris, relatif aux étalages et terrasses situés sous les arcades [Adresse 8], des Pyramides et [Adresse 9], « les trottoirs situés sous les arcades des [Adresse 10], de Castiglione, des Pyramides et de la Place du Palais Royal sont reconnus comme voies privées ouvertes à la circulation générale. »

« Article premier- Dans les parties comprises sous les arcades de [Adresse 6], de Castiglione, des Pyramides et de la [Adresse 9], les étalages et terrasses ouvertes ne doivent pas dépasser le tiers de la portion du trottoir situés sous arcades compté à partir de la façade des boutiques.

Ces installations ne sont tolérées qu’à titre précaire et révocable en cas d’inconvénients reconnus ou de plaintes. ».

La société PEC Marengo SAS se prévaut des dispositions du bail initial du 23 mars 1994 et soutient que le preneur ne peut en conséquence installer des étalages sur le trottoir de la [Adresse 6] sans contrevenir à ses obligations contractuelles. Il précise que l’arrêté du 2 juin 1981 gouvernant les règles d’occupation des trottoirs situés sous les arcades de la [Adresse 6] n’octroie aucun droit d’occuper le trottoir mais fixe uniquement une limite maximale d’occupation en cas d’autorisation du bailleur et du syndicat des copropriétaires.

En réponse, la société Souvenirs Souvenirs fait valoir qu’il existe plusieurs contestations sérieuses sur l’interdiction pour cette dernière d’occuper le trottoir devant son local commercial. Elle soutient en ce sens que l’arrêté du 2 juin 1981 consacre un droit d’occupation précaire sur le trottoir de la [Adresse 6], que l’arrêté ne soumet pas l’occupation du trottoir à une demande d’autorisation préalable auprès du bailleur et que le juge des référés ne peut trancher le présent litige au regard de l’absence de dispositions consacrant l’autorisation préalable obligatoire à obtenir du bailleur et à l’interprétation divergente des dispositions de l’arrêté du 1981 par les deux parties. La société défenderesse précise en outre qu’elle respecte parfaitement les dispositions de l’arrêté du 2 juin 1981 et souligne qu’elle est devenue preneuse du local commercial qu’à compter du mois d’avril 2016 et qu’aucune stipulation dans les actes de renouvellement au bail ne mentionne l’interdiction d’occupation du trottoir. Elle fait valoir enfin que l’utilisation d’un trottoir devant l’immeuble, dont il est l’un des éléments des parties communes, constitue une prolongation nécessaire de l’activité du commerce exercé.

En l’espèce, les procès-verbaux de constat versés aux débats établissent la présence d’étalages et de présentoirs sur le trottoir devant la façade de la boutique de la société défenderesse, ce que cette dernière ne conteste pas.

Il ne revient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de déterminer si l’arrêté du 2 juin 1981 consacre un droit d’occupation précaire sur le trottoir de la [Adresse 6] ou si ce dernier fixe uniquement une limite maximale d’occupation en cas d’autorisation du bailleur et du syndicat des copropriétaires, les termes de l’arrêté ne permettant pas de constater l’une ou l’autre de ces hypothèses avec l’évidence requise en référé.

Il s’évince néanmoins de l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 1] du 8 mars 2023, n°19/11794, qu’amenée à se prononcer au fond sur la portée de l’arrêté préfectoral du 2 juin 1981, la cour d’appel de [Localité 1] a estimé qu’aucun droit à occuper les trottoirs sans autorisation de la copropriété ne résulte de l’arrêté préfectoral, lequel ne fait que réglementer l’emprise des étalages et terrasses sur les trottoirs des rues et prévoit qu’ils ne doivent dépasser le tiers de la portion du trottoir située sous les arcades à partir de la façade des boutiques.

En tout état de cause, il résulte sans ambiguïté des dispositions du contrat de bail du 23 mars 1994 que les locaux donnés à bail concernent la boutique située au rez-de-chaussée de l’immeuble [Adresse 3], [Adresse 7] et [Adresse 5], dite boutique n°5, à l’exclusion des trottoirs situés devant et qu’il ne peut être fait usage du trottoir sous les arcades.

De même, le bail mentionne expressément l’interdiction pour le preneur d’embarrasser ou d’occuper même temporairement les parties d’immeubles non comprises dans la location.

Ces dispositions contractuelles, acceptées par chacune des parties et encadrant les relations entre un bailleur et son preneur, n’ont pas vocation à être remises en cause par un arrêté de la préfecture de police de la ville de [Localité 1] réglementant la circulation d’une voie privée ouverte à la circulation générale.

Par ailleurs, la société Souvenirs Souvenirs ne peut valablement soutenir que les actes de renouvellement du contrat de bail ne mentionnent pas l’interdiction évoquée par le bailleur dans la mesure où il résulte de l’article 4 de l’avenant du 30 janvier 2017 aux termes duquel elle est devenue preneuse du local que « toutes les autres clauses et conditions du Bail non modifiées par le présent Avenant n°1, demeurent inchangées et conservent leur plein et entier effet. »

Il convient de relever de surcroît que tous les précédents actes de renouvellement mentionnent dans les conditions générales que le renouvellement de bail « est fait et accepté aux charges, clauses et conditions stipulées dans l’Ancien Bail stipulant en particulier que le loyer sera payé à terme à échoir aux époques ordinaires de l’année », l’ancien bail étant désigné comme étant le contrat du bail du 23 mars 1994.

L’article 10 de l’acte de renouvellement, intitulé « absence de novation » stipule en outre que « les parties conviennent qu’à l’exception des modifications définies au présent avenant de renouvellement de bail, le présent Avenant n’emporte aucune novation ou modification quant aux autres termes et conditions de l’Ancien Bail qui demeurent en vigueur.

Le présent Avenant fait partie intégrante de l’Ancien Bail et forme avec ce dernier, une seule et même convention ».

Il en résulte que les interdictions stipulées dans le contrat de bail du 23 mars 1994 s’appliquent à la société défenderesse.

La société défenderesse ne peut par ailleurs se prévaloir du fait qu’elle respecte parfaitement les dispositions de l’arrêté du 2 juin 1981 dans la mesure où elle est contractuellement soumise aux dispositions du bail du 23 mars 1994 qui lui interdit de faire usage du trottoir et d’embarrasser ou d’occuper même temporairement les parties d’immeuble non comprises dans sa location.

Enfin, si le trottoir devant l’immeuble sous les arcades constitue une partie commune, l’immeuble litigieux n’est nullement soumis à la loi du 10 juillet 1965, le demandeur justifiant être propriétaire de l’ensemble de l’immeuble, Par conséquent, le défendeur ne peut valablement se prévaloir de l’article 9 de ladite loi. En tout état de cause, la société défenderesse est soumise aux dispositions de son contrat de bail lequel interdit expressément l’utilisation par le preneur de ces parties, non comprises dans l’assiette de son bail, notamment le trottoir. En outre, le fait qu’il s’agisse d’un usage commercial, perpétré par la quasi-totalité des commerces voisins est sans incidence sur les stipulations contraires du bail commercial auxquelles la société Souvenirs Souvenirs est soumise.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, l’obligation non sérieusement contestable du preneur de cesser toute violation des clauses du bail en mettant fin à l’occupation illicite du trottoir apparaît caractérisée. Il sera fait droit à la demande de retrait par la société défenderesse des étalages installés sur le trottoir de la [Adresse 6].

Cette dernière sera condamnée sous astreinte, puisqu’elle a d’ores et déjà fait l’objet d’une mise en demeure restée infructueuse et afin de s’assurer de la bonne exécution de cette mesure.

Sur les demandes accessoires

La société Souvenirs Souvenirs, succombant à l’instance, sera tenue aux dépens, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Souvenirs Souvenirs ne permet d’écarter la demande de la société PEC Marengo SAS, formée sur le fondement des dispositions susvisées. La société Souvenirs Souvenirs sera ainsi condamnée au paiement de la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société Souvenirs Souvenirs à procéder au retrait des étalages installés sur le trottoir de la [Adresse 11] au [Adresse 3], [Adresse 7] et [Adresse 5], devant la boutique n°5, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Faute d’exécution volontaire dudit retrait,

Ordonnons le retrait des étalages installés sur le trottoir sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant une durée de six mois, commençant à courir, à compter du 9ème jour suivant la signification de l’ordonnance ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons la société Souvenirs Souvenirs aux entiers dépens ;

Condamnons la société Souvenirs Souvenirs à verser à la société PEC Marengo SAS la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 1] le 19 mars 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN