TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 18]

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/11351

N° Portalis 352J-W-B7G-CX6C3

N° MINUTE : 1

Assignation du :

14 Septembre 2022

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 05 Janvier 2026

DEMANDEURS

Monsieur [U] [G]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Monsieur [O] [G]

[Adresse 1]

[Localité 9]

S.C.I. MAGNOLIA

[Adresse 2]

[Localité 9]

tous et toutes représentés par Maître Marie-Sophie CHAPUIS-DAZIN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C2305

DEFENDERESSE

S.A.R.L IL FENICE

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par Maître Lauriane CHISS, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #L0041

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 16 Octobre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 mai 2008, M. [U] [G] et M. [O] [G] (ci-après ensemble « les consorts [G] »), ont donné à bail à la société Matoune des locaux à usage commercial ayant pour destination l’activité de « [Localité 10], Restaurant, marchand de vins et liqueurs », situés [Adresse 6] à [Localité 19], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2008 pour se terminer le 1er juillet 2017, moyennant un loyer initial de 37.000 euros par an, hors taxes et hors charges.

Par acte sous seing privé du 30 mars 2012, la société Matoune a cédé son fonds de commerce, comprenant le droit au bail susmentionné, à la société Morigny. Puis, par acte sous seing privé du 9 juin 2015, la société Morigny a cédé son fonds de commerce, comprenant le droit au bail, à la SARL Il Fenice.

Le bail s’est prolongé tacitement à compter du 1er juillet 2017.

Par acte extrajudiciaire du 27 juillet 2018, la société Il Fenice a sollicité des consorts [G] le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2018.

Par acte extrajudiciaire du 19 septembre 2018, les consorts [G] ont accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2018, proposant la fixation du prix du loyer renouvelé à la somme de 47.000 euros par an, hors taxes et hors charges.

Par mémoire préalable signifié le 29 septembre 2020, les consorts [G] et la SCI Magnolia ont sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 49.980 euros en principal, à compter du 1er octobre 2018, invoquant une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

En l’absence d’accord entre les parties, par acte de commissaire de justice signifié le 14 septembre 2022, les consorts [G] et la SCI Magnolia ont fait assigner la société Il Fenice devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins principales de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 49.980 euros et, à titre subsidiaire, de désignation d’un expert aux fins d’apprécier le déplafonnement du loyer et la fixation de la valeur locative.

Aux termes de son mémoire en défense notifié le 13 novembre 2023, la société Il Fenice a soulevé une fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande en fixation du loyer et demandé la fixation du loyer au loyer plafond de 40.245 euros.

Par jugement rendu le 18 janvier 2024, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er octobre 2018, rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription, avant dire droit sur le fond, ordonné une expertise, et fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges.

M. [D] [R], expert judiciaire, a rendu son rapport le 28 avril 2025.

Il conclut à un loyer déplafonné en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité au sens de l’article R. 145-6 du code de commerce et à une valeur locative estimée à 50.000 euros/an HT HC.

Aux termes de leur dernier mémoire n° 2 en ouverture de rapport, signifié par acte extrajudiciaire du 14 octobre 2025, les consorts [G] et la SCI Magnolia demandent au juge des loyers commerciaux de :

— débouter la société Il Fenice de l’ensemble de ses demandes et prétentions,

— fixer le montant du loyer des locaux en litige à compter du 1er octobre 2018 à la somme de 52.000 euros par an en principal, hors charges hors taxes,

— juger que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,

— juger que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner la société Il Fenice à payer la somme de 6.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Il Fenice aux entiers dépens y compris les frais d’expertise.

Aux termes de son dernier mémoire en réponse après expertise, signifié par acte extrajudiciaire le 9 octobre 2025, la société Il Fenice demande au juge des loyers commerciaux de :

— débouter les consorts [G] de leur demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2018,

— fixer par application des règles légales du plafonnement du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de 41.658 euros hors charges et hors taxes, à compter du 1er octobre 2018,

— condamner in solidum les consorts [G] et la société Magnolia à lui rembourser le trop perçu de loyers du bail renouvelé depuis le 1er octobre 2018,

— condamner les consorts [G] et la société Magnolia à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens y compris les frais d’expertise,

A titre subsidiaire, si le tribunal estimait que le loyer doit être fixé à la valeur locative :

— juger que la surface pondérée est de 101 m²,

— fixer, en cette hypothèse, le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de 46.400 euros hors charges et hors taxes, à compter du 1er octobre 2018, par application de la variation de l’indice des loyers commerciaux publiés par l’INSEE,

— juger que la variation qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures pour une année à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente,

— condamner in solidum les bailleurs à rembourser le trop-perçu de loyer du bail renouvelé depuis le 1er octobre 2018,

— débouter les bailleurs de l’intégralité de leurs demandes,

— juger que l’équité commande de partager les dépens de l’instance, chacune ayant un intérêt à faire fixer le loyer, et dire qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 octobre 2025 et le jugement mis en délibéré au 17 décembre 2025, prorogé au 05 janvier 2026.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail, ainsi que sur la date de prise d’effet de ce renouvellement au 1er octobre 2018 ainsi que l’a déjà relevé le juge des loyers commerciaux aux termes du jugement rendu le 18 janvier 2024, mais sont en désaccord sur le montant du loyer et, notamment sur l’existence d’un motif de déplafonnement tiré de la modification notable des facteurs locaux de commercialité et sur la valeur locative.

Sur la demande de déplafonnement

Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du loyer du bail à renouveler est écarté s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33.

Ces éléments sont :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité.

Les consorts [G] et la société Magnolia invoquent une modification des facteurs locaux de commercialité comme motif de déplafonnement.

Sur la modification des facteurs locaux de commercialité

Il résulte des articles L.145-33, L.145-34 et R.145-6 du code de commerce qu’une modification des facteurs locaux de commercialité peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer si elle est notable, survenue au cours du bail expiré et de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.

Le bailleur qui allègue une modification notable des facteurs locaux de commercialité comme motif de déplafonnement doit ainsi démontrer qu’une telle modification est intervenue au cours du bail expiré et a eu une incidence sur l’activité exploitée dans les lieux loués.

En l’espèce, les locaux sont situés à [Localité 18], dans le [Localité 8], à l’angle de la [Adresse 27] (n° 2) et de la [Adresse 31] (n° 163bis), qui sont deux voies à sens unique du vieux [Localité 18] historique. La [Adresse 31] traverse le [Adresse 23] entre les [Adresse 22] et le [Adresse 11] et les locaux sont situés dans la portion comprise entre la [Adresse 32] (à 100 m) et la [Adresse 28]. La [Adresse 30] accueille divers commerces de bouche et de service de proximité, la [Adresse 26] également mais avec une commercialité plus secondaire. Les locaux sont pratiquement à mi-chemin (5 mn à pied) de la [Adresse 20] et du [Adresse 16], également dans le voisinage de plusieurs universités, grandes écoles et collèges de renom du Quartier Latin (notamment Sorbonne, Campus Pierre et [Localité 17] Curie).

Les lieux sont desservis par le RER « Luxembourg » à 300 m (ligne B) et par et 12 lignes de bus (8 lignes de jour et 4 lignes de nuit), les métros étant plus éloignés (entre 750 et 800 mètres).

Un parking public Soufflot/Panthéon est implanté [Adresse 3] (170 m).

L’expert conclut à un emplacement « favorable à l’exploitation d’un commerce de restaurant tel qu’exploité dans les locaux loués :

— Au sein d’un quartier très central, historique, et touristique,

— Bénéficiant d’une clientèle élargie, composée principalement de résidents (plutôt à pouvoir d’achat élevé), de touristes, d’universitaires et dans une certaine mesure d’étudiants, permettant deux services,

— A l’angle de deux voies secondaires, de commercialité locale ».

Les locaux dépendent d’un immeuble ancien, édifié vraisemblablement au XVIIIème siècle, sur deux niveaux de sous-sols, d’un rez-de-chaussée en boutique, d’un premier étage en nature d’entresol, suivi de trois étages droits, et d’un cinquième très mansardé dans le comble. La façade est en pierre de taille pour les rez-de-chaussée et entresol, en maçonnerie enduite et peinte pour les autres niveaux. Il présente un bon état de ravalement.

Les locaux s’établissent sur 4 niveaux reliés :

— au rez-de-chaussée, à l’angle de la [Adresse 31] et de la [Adresse 26], présentant un linéaire de façade totalisant 17,50 m, la bonne largeur du trottoir côté [Adresse 31] permettant l’installation d’une petite terrasse pouvant accueillir 12 places assises. Le rez-de-chaussée de 61 m² contient un bar, une grande salle de restaurant de capacité de 35 personnes, une cuisine,

— à l’entresol de 59,35 m² et 2,02 m de hauteur sous plafond, relié par un escalier en bois de 0,90 m de large, se trouve une salle de restaurant de capacité de 18 personnes, des sanitaires et un bureau,

— au 1er sous-sol de 69,65 m², relié par un escalier en bois, une troisième salle de restaurant de capacité de 18 personnes ainsi qu’une réserve,

— au 2ème sous-sol de 65,65 m², relié par un escalier en béton, un dégagement, un bureau, un vestiaire avec douche, diverses réserves et une cave à vin.

L’expert relève l’absence de monte plat.

L’expert judiciaire a relevé et analysé plusieurs éléments susceptibles d’avoir modifié la commercialité du secteur au cours du bail expiré (soit entre le 1er mai 2008 et le 1er octobre 2018).

Il indique dans sa conclusion « pencher » pour un déplafonnement estimant que les éléments positifs relevés ont apporté une nouvelle clientèle directement profitable au commerce exercé de restaurant.

Les bailleurs invoquent plus précisément quatre éléments justifiant le déplafonnement.

Le preneur conteste toute modification des facteurs locaux de commercialité ayant un effet notable sur la fréquentation de son établissement et verse aux débats un rapport amiable établi à sa demande par Mme [Y] [N] en cours d’expertise judiciaire.

Les constructions nouvelles

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire relève l’achèvement de la construction au [Adresse 7], d’un pôle de recherche internationale « Biologie du développement et Cancer » qui a ouvert fin 2008 à 170 m des locaux loués, qui rassemble 10 à 15 équipes de recherches ainsi que d’autres structures de recherche. Il conclut que la construction de ce nouveau pôle de recherche est un élément positif pour le commerce considéré grâce à un apport de clientèle de chercheurs/universitaires.

Les bailleurs font état du nombre de personnes fréquentant l’Institut Curie au 31 décembre 2019, sans pour autant caractériser une évolution au cours du bail écoulé.

La société Il Fenice fait valoir que les universitaires et chercheurs ne représentent pas une clientèle à fort pouvoir d’achat et qu’ils ne fréquentent quasiment pas le restaurant dont les prix se situent aux alentours de 25 à 35 euros par personne comme le relève l’expert.

Cette construction nouvelle se situe à 170 m des locaux litigieux, lesquels ne sont pas visibles depuis le pôle de recherche aux abords duquel d’autres restaurants se trouvent à proximité. Si la création de ce pôle peut être considérée comme un élément favorable, il convient de relever que ni l’expert, ni les bailleurs, ne quantifient le flux de chaland que ce pôle est susceptible d’avoir apporté au commerce considéré, alors qu’un institut de recherche Pierre et [Localité 17] Curie existait déjà avant le bail. En conséquence, la modification notable des facteurs locaux de commercialité n’est pas ici suffisamment caractérisée.

L’évolution du quartier

L’expert judiciaire a examiné les évolutions suivantes invoquées par les bailleurs :

— la fusion de l’Institut Curie et du [Adresse 13] ([Localité 33]) au 1er janvier 2010 : l’expert a relevé que concernant le site à proximité des locaux loués, il est prévu la rénovation et l’agrandissement de l‘ensemble hospitalier mais qu’à la date du renouvellement (2018), le programme n’était qu’au stade du projet, le permis de construire n’étant déposé qu’en 2020, de sorte que cette fusion est sans incidence pour les locaux loués ;

— la fusion de l’Université [Localité 18]-Sorbonne et Pierre et [Localité 17] Curie avec la création au 1er janvier 2018 de l’établissement Sorbonne-Université : l’expert judiciaire relève qu‘il ne s’agit pas de la création d’une université, mais d’un regroupement d’universités préexistantes et que cette fusion, survenue 9 mois avant la date du renouvellement ne démontre pas une augmentation des effectifs de l’université.

Outre, ces deux fusions d’établissements, les bailleurs font état de la présence d’un grand nombre d’établissements d’enseignement supérieurs et de recherche de prestige dans le quartier, ainsi que de la restructuration ou du changement de gouvernance de certains établissements tels que l'[Localité 15] nationale supérieure de [14] qui devient membre fondateur du groupement ParisTech en 2008, sans caractériser une augmentation de fréquentation du quartier favorable au commerce considéré du fait de ces évolutions.

Il est constant que le quartier dans lequel est implanté le restaurant considéré se caractérise notamment par l’implantation de longue date d’un grand nombre d’établissements d’enseignement supérieur et de recherche de haut niveau. Si des évolutions dans la gouvernance ou l’organisation de ces établissements ont été décrits par les bailleurs, il n’est pas justifié d’un flux de chalands supplémentaire pour les locaux objets du bail du fait de ces évolutions.

L’évolution de la population résidence

L’expert judiciaire observe une baisse de 1.213 résidents dans le rayon de chalandise autour des locaux loués, soit une baisse de 6,89 % entre 2008 et 2018, ce qui constitue un élément négatif des facteurs locaux de commercialité non contesté.

La fréquentation des transports en commun

Les bailleurs se prévalent de l’évolution de la fréquentation de la station de [25] et des stations de métro [Adresse 12] (ligne 10) et [Adresse 21] (ligne 7) ; ils signalent la forte fréquentation de ces stations, leur modernisation pendant le cours du bail ; ils font état d’une forte fréquentation par les étudiants, professeurs et personnel encadrant du fait de la présence de pôles universitaires importants comme le campus de Jussieu, la Sorbonne ou Science Po, ainsi que la fréquentation de touristes. Ils estiment que ces évolutions sont notables puisqu’elles génèrent des flux d’usagers importants.

Il résulte du rapport d’expertise que les locaux sont desservis principalement par la station de [25] et par de nombreuses lignes de bus, les stations de métro cardinal Lemoine et [Adresse 21] étant à une distance de plus de 750 m.

L’expert a relevé :

— une hausse de fréquentation de la station [Adresse 12] de + 12,30 %,

— une hausse de fréquentation de la station [Adresse 21] de + 21,54 %,

Estimant que la hausse de fréquentation de ces stations de métro est à relativiser du fait de leur éloignement des locaux loués, bien au-delà de la zone de chalandise, avec des voyageurs susceptibles d’être largement dilués sur les artères alentours, notamment la [Adresse 29] qui regorge de restaurants.

Sur la station [25], l’expert judiciaire relève une baisse de fréquentation de – 6,66 % sur la période considérée, bien qu’une hausse se profile en 2018, sans toutefois revenir au niveau de 2008. S’agissant de l’accès PMR évoqué par les bailleurs, il indique que cet accès n’a été installé qu’à l’automne 2018, postérieurement à la date de renouvellement donc sans effet pour les locaux loués.

M. [R] retient la baisse de fréquentation de la station [25] comme un élément négatif et la hausse de fréquentation des stations [Adresse 12] et [Adresse 21] comme des éléments neutres.

Il résulte de ces éléments que la hausse de fréquentation dont se prévalent les bailleurs pour les stations de métro [Adresse 12] et [Adresse 21] sont sans effet sur le commerce considéré compte tenu de leur éloignement de la zone de chalandise du commerce (plus de 750 m), de la dilution des voyageurs dans les artères alentours de ces stations, notamment en raison de la présence de nombreux établissements universitaires qui captent une partie des voyageurs et de la présence de restaurants dans d’autres artères à proximité de ces stations. Cette hausse de fréquentation qui doit donc être nuancée pour le commerce considéré s’associe à une baisse de fréquentation de la station de [24] la plus proche, de sorte qu’elle ne peut constituer en elle-même une modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable à l’activité exercée susceptible d’entraîner un déplafonnement.

L’évolution touristique

Les bailleurs mettent en avant la progression du taux d’occupation hôtelier du Quartier Latin de + 10,23 % amenant de la clientèle susceptible de fréquenter le restaurant en cause, ainsi qu’une hausse de fréquentation du site touristique du Panthéon. Ils estiment que les locaux bénéficient d’une longue histoire depuis le XVIIIème siècle et d’une bonne visibilité avec un emplacement privilégié qui attirent la clientèle supplémentaire provenant des sites touristiques.

Le preneur estime que la fréquentation du site du Panthéon reste faible par rapport aux principaux musées et monuments parisiens, et que son restaurant se trouve à 240 m du site alors que d’autres restaurants sont visibles directement depuis le site et captent la majeure partie de la clientèle nouvelle. Elle estime que la [Adresse 26] ne comporte aucun intérêt particulier susceptible d’attirer la clientèle sur cette voie secondaire. Le musée [Localité 17] Curie a une fréquentation faible par rapport aux musées parisiens, il se situe à 300 m et non à proximité immédiate des locaux, et d’autres établissements se situent à proximité immédiate de ce musée.

L’expert judiciaire relève que :

— le Panthéon situé à 240 m est la principale attraction touristique du quartier et fait partie des 20 monuments les plus visités de la capitale. Sa fréquentation a évolué de + 50,25 % sur la période du bail,

— le musée Curie situé à 300 m a rouvert en 2012 après deux ans de travaux et sa fréquentation a progressé de + 300 % entre 2012 et 2018,

— le taux d’occupation hôtelier dans la zone touristique « Notre Dame / Quartier Latin » a progressé de 10,23 % sur la période.

Il conclut que ces évolutions positives participent à l’apport d’une nouvelle clientèle potentielle directement profitable au commerce considéré.

Il convient de relever que le taux d’occupation hôtelier relevé par l’expert judiciaire, qui a progressé positivement, porte sur une zone très étendue puisqu’il concerne le quartier Notre-Dame et le Quartier Latin. Outre qu’il n’est pas présenté de chiffre sur l’évolution touristique de la capitale sur cette période permettant d’évaluer s’il s’agit d’un facteur local, ces deux zones touristiques sont caractérisées par une grande offre de restauration, de sorte que les chiffres présentés ne permettent pas de caractériser l’effet positif éventuel pour le commerce considéré.

S’agissant de la fréquentation touristique des sites du Panthéon et du musée Curie, si ce dernier musée constitue une référence plus confidentielle que d’autres musées parisiens, la hausse de fréquentation du Panthéon a eu un impact positif sur le flux de chalands de la zone. Cet impact positif doit certes être nuancé du fait que le restaurant n’est pas directement visible du site du Panthéon, du fait qu’il se trouve sur des voies secondaires et du fait que plusieurs restaurants se trouvent directement à proximité du site. Pour autant, le restaurant considéré se situe à seulement 3 mn à pied du Panthéon et bénéficie d’un bel effet d’angle sur la [Adresse 30].

Cet élément est un élément favorable sans être constitutif en lui seul d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable au commerce en cause.

Sur l’évolution de la commercialité

L’expert judiciaire relève que la portion concernée de la [Adresse 30], entre la [Adresse 32] et la [Adresse 28], est une voie traditionnellement commerçante. Au regard de 3 changements d’enseigne [Adresse 30] sur la période examinée, il conclut que la portion concernée n’a pas connu d’évolution notable de sa commercialité, ni montée en gamme particulière, étant toujours dominée par les indépendants.

Les parties n’apportent pas d’élément complémentaire de nature à contredire l’expert sur ce point, de sorte que ce point ne sera donc pas retenu comme un facteur favorable au commerce en litige.

Il résulte de l’ensemble de ces observations que seule l’évolution favorable de la fréquentation touristique des sites à proximité des locaux étudiés constitue un élément positif des facteurs locaux de commercialité. Toutefois, au regard de l’emplacement des locaux sur deux voies secondaires, non visibles des sites touristiques concernés et de la présence de nombreuses autres enseignes de restauration à proximité de ces sites, cette évolution n’est pas suffisante à elle seule pour caractériser une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur l’activité exercée par la société Il Fenice, au regard également de l’évolution négative d’autres facteurs tels que la population résidente ou la fréquentation de la station de [24] la plus proche des locaux.

En conséquence, les consorts [G] et la société Magniolia seront déboutés de leur demande de déplafonnement du loyer.

Sur le loyer

Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments précités, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’ils sont applicables, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’ils sont applicables, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Au regard de ce qui précède, le prix du loyer en renouvellement doit être fixé en application des règles du plafonnement, soit au 1er octobre 2018, à un loyer annuel en principal de 41.658,30 euros HT HC (loyer initial de 37.000 euros x 112,59 (2T 2018) /100 (1T 2008).

Sur le dépôt de garantie

La demande portant sur un éventuel réajustement de dépôt de garantie sera rejetée, le juge des loyers n’ayant pas le pouvoir de statuer sur cette demande.

Sur les autres demandes

En application de l’article R.145-23 du Code de commerce, la compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d’arrêter le compte que les parties sont obligées de faire, est exclusive du prononcé d’une condamnation. En conséquence, si des comptes doivent être faits entre les parties afin d’évaluer les éventuels trop versés par la société Il Fenice aux bailleurs, il n’entre pas dans la compétence du juge des loyers de condamner les bailleurs au remboursement des trop perçus.

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

En outre, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, chaque partie devant supporter la charge des frais irrépétibles non inclus dans les dépens.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit.

*

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme annuelle de 41.658,30 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2018 le loyer du bail renouvelé entre M. [U] [G], M. [O] [G], la SCI Magnolia et la SARL Il Fenice pour les locaux situés [Adresse 5] à Paris 75005,

Rejette la demande de réajustement du dépôt de garantie,

Rejette la demande de condamnation au remboursement d’un trop perçu de loyers,

Rejette les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires,

Ordonne le partage des dépens par moitié, y compris les frais d’expertise,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Fait et jugé à [Localité 18], le 05 janvier 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER D. SANTOS CHAVES