TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 MARS 2025

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 23/10157 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YH5Y

N° de MINUTE : 25/00213

Monsieur [X] [S]

né le 12 Décembre 1965 à [Localité 11] (ALGÉRIE)

[Adresse 4]

[Localité 8]

Madame [Y] [V] épouse [S]

née le 03 Mai 1967 à [Localité 12] (ALGÉRIE)

[Adresse 4]

[Localité 8]

Monsieur [G] [O]

né le 14 Février 1978 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Ayant pour Avocat : Maître [M], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0964

DEMANDEURS

C/

La S.C.P. LUDOVIC MAHE – OLIVIER TIXERONT – MAUD BEAUSSIER – GARBACCIO ET SANDRA CAETANO- NOTAIRES ASSOCIES

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Thomas RONZEAU, membre de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU & Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0499

La S.A.S. AIRIS (enseigne LAMOTTE)

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée Maître Maryline LUGOSI de la SELARL MOREAU GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocat (postulant) au barreau de PARIS, vestiaire : P0073 ; Maître Matthieu MERCIER, CABINET CARCREFF, avocat (plaidant) au barreau de RENNES

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 20 Janvier 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte authentique reçu le 20 mai 2021 par la SCP Mahe-Tixeront-Beaussie-Garbaccio-Caetano, Mme [V] épouse [S] et M. [S] ont consenti à la SAS Airis une promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives (notamment l’obtention définitive d’un permis de construire) portant sur un immeuble sis [Adresse 5], la vente devant être réitérée avant le 29 juillet 2022.

Suivant acte authentique reçu le 27 mai 2021 par la SCP Mahe-Tixeront-Beaussie-Garbaccio-Caetano, M. [O] a consenti à la SAS Airis une promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives (notamment l’obtention définitive d’un permis de construire) portant sur un immeuble sis [Adresse 3], la vente devant être réitérée avant le 29 juillet 2022.

Les ventes n’ont pas été réitérées.

C’est dans ces conditions que M. [S], Mme [V] épouse [S] et M. [O] ont, par acte d’huissier des 19 et 23 octobre 2023, fait assigner la SAS Airis et la SCP Mahe-Tixeront-Beaussie-Garbaccio-Caetano devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 septembre 2024 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 20 janvier 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 24 mars 2025, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 août 2024, M. [S], Mme [V] épouse [S] et M. [O] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— condamner la SAS Airis à régler à M. [X] [S] et à Mme [Y] [V] épouse [S] la somme de 74 000 euros, majorée des intérêts au taux légal, à compter du 27 février 2023 ;

— condamner la SAS Airis à régler à M. [G] [O] la somme de 45 000 euros, majorée des intérêts au taux légal, à compter du 27 février 2023 ;

— débouter la SAS Airis de sa demande de réduction de l’indemnité d’immobilisation ;

— condamner la SCP Mahe-Tixeront-Beaussie-Garbaccio-Caetano à régler à M. [X] [S] et à Mme [Y] [V] épouse [S], la somme de 103 600 euros au titre de son préjudice, majorée des intérêts au taux légal, à compter du 27 février 2023 ;

— condamner la SCP Mahe-Tixeront-Beaussie-Garbaccio-Caetano à régler à M. [G] [O] la somme de 63 000 euros au titre de son préjudice, majorée des intérêts au taux légal, à compter du 27 février 2023 ;

— appeler en garantie la SCP Mahe-Tixeront-Beaussie-Garbaccio-Caetano de toutes condamnations, en principal, accessoires et intérêts qui viendraient à être prononcées à l’encontre de la SAS Airis ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts dus ;

— débouter la SCP Mahe-Tixeront- Beaussier Garbaccio- Caetano et la SAS Airis de leur demande de suspension de l’exécution de la décision à intervenir ;

— rappeler en conséquence, que cette décision est exécutoire ;

— débouter la SCP Mahe-Tixeront-Beaussie-Garbaccio-Caetano de sa demande de condamnation de M. [S] et de Mme [V] épouse [S] ainsi que de M. [O], à la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 et des entiers dépens ;

— débouter la SAS Airis de sa demande de condamnation de M. [S] et de Mme [V] épouse [S], ainsi que de M. [O], à la somme de 7 500 euros au titre de l’article 700 et des entiers dépens ;

— condamner solidairement la SCP Mahe-Tixeront-Beaussie-Garbaccio-Caetano et la SAS Airis à régler à M. [X] [S] et à Mme [V] épouse [S] la somme de 7 500 euros en application de l’article 700, outre les entiers dépens ;

— condamner solidairement la SCP Mahe-Tixeront-Beaussie-Garbaccio-Caetano et la SAS Airis à régler à M. [O] la somme de 7 500 euros en application de l’article 700, outre les entiers dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 décembre 2023, la SAS Airis demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

A titre principal,

— dire et juger que la promesse du 12 octobre 2021 est devenue caduque faute de réalisation de la condition suspensive liée au permis de construire ;

— débouter Mme et M. [S] ainsi que M. [O] de toutes leurs demandes ;

— condamner Mme et M. [S] ainsi que M. [O] à verser à la société Airis la somme de 7 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les mêmes aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire,

— réduire à zéro les indemnités d’immobilisation prévues au vu des éléments du dossier ;

— à défaut de la réduire à zéro, limiter cette indemnité à 5 % des sommes prévues par chacune des promesses, soit 3 700 euros pour Mme et M. [S] et 2 250 euros pour M. [O] ;

— écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 avril 2024, la SCP Mahe-Tixeront-Beaussie-Garbaccio-Caetano demande au tribunal judiciaire de Bobigny de:

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre la SCP Mahe-Tixeront-Beaussie-Garbaccio-Caetano ;

— condamner in solidum les demandeurs ou tout succombant à verser à la SCP Mahe-Tixeront-Beaussie-Garbaccio-Caetano la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

— si par impossible le tribunal entrait en voie de condamnation contre la SCP Mahe-Tixeront-Beaussie-Garbaccio-Caetano, écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que, aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-3 du même code précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il appartient au bénéficiaire de la promesse de vente de démontrer qu’il a bien déposé une demande de permis de construire conforme aux caractéristiques définies dans la promesse, auquel cas, il revient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire a empêché l’accomplissement de la condition suspensive.

A ce titre, s’il est établi que si le bénéficiaire de la promesse avait déposé une demande de permis de construire, celle-ci n’aurait pu être acceptée en raison des contraintes d’urbanisme, la non-réalisation de la condition suspensive n’est alors pas imputable à l’acquéreur (voir en ce sens Cass, Civ 3, 15 décembre 2010, 10-10.473).

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent le paiement de l’indemnité d’immobilisation ainsi stipulée aux actes litigieux :

« En considération de la promesse formelle faite au BENEFICIAIRE par le PROMETTANT, et en contrepartie du préjudice, qui pourrait en résulter pour ce dernier, en cas de non-signature de la vente par le seul fait du BENEFICIAIRE, dans le délai ci-dessus fixé, toutes les conditions 5 suspensives ayant été accomplies et notamment, par suite de la perte qu’il éprouverait du fait de l’obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur, les Parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de QUARANTE CINQ MILLE euros (45 000 €) [promesse consentie par M. [O]] / SOIXANTE-QUATORZE MILLE EUROS (74 000 euros) [promesse consentie par les consorts [S]].

[…]

Le sort de l’indemnité, si elle venait à être versée aux lieu et place de la caution, sera le suivant :

i) elle sera restituée au BENEFICIAIRE ou remise au PROMETTANT par imputation sur le Prix de Vente, au choix du Bénéficiaire, au jour de la signature de l’acte de vente ;

ii) elle sera restituée au BENEFICIAIRE en cas de non- réalisation de la vente du fait de la non-réalisation de l’une ou moins des Conditions Suspensives ;

iii) elle sera remise au PROMETTANT et lui restera définitivement acquise en totalité, à défaut pour le Bénéficiaire de lever l’option, les Conditions Supnsives étant par ailleures toutes réalisées. »

Conformément à l’hypothèse iii), il convient à présent d’envisager la réalisation des conditions suspensives.

La condition suspensive d’obtention d’un permis de construire est ainsi rédigée :

« A titre de condition essentielle et déterminante de l’engagement du PROMETTANT aux présentes. Le BENEFICIAIRE s’engage à déposer à ses frais sa (ou ses) demande(s) de permis de construire au plus tard les six (6) mois de la dernière signature des promesses formant l’assiette foncière de l’opération à en justifier dans les cinq (5) jours au PROMETTANT. »

S’il est constant que la SAS Airis n’a pas déposé de dossier d’autorisation d’urbanisme, elle se prévaut ici du jeu de la clause suivante, qui est au demeurant conforme à la jurisprudence en la matière (laquelle permet de prendre en compte la nature politique de l’autorisation d’un important programme immobilier), selon laquelle le bénéficiaire n’est pas tenu de déposer formellement un permis de construire lorsqu’il est acquis que l’autorité administrative le refusera :

« Toutefois, dans le cas où, à la suite de la présentation informelle mais néanmoins d’usage, de l’avant-projet sommaire que fera le Bénéficiaire à la Mairie ou toute autre autorité administrative compétente, cette dernière émettrait à bon droit ou non, un avis défavorable audit projet de construction, le BENEFICIAIRE, pourra, si bon lui semble, invoquer cette défaveur et renoncer à la poursuivre l’acquisition, objet des présentes. Dans une telle occurrence, le BENEFICIAIRE serait dispensé de déposer la demande de permis de construire susvisée et la présente condition suspensive sera considérée comme définitivement défaillie, nonobstant les dispositions de l’article 1304-3 du Code Civil lequel dispose que « la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement » et l’indemnité d’immobilisation lui serait restituée ».

Comme justement relevé en demande, un bénéficiaire souhaitant se prévaloir du fait que la demande de permis de construire serait, en toute hypothèse, rejetée par l’autorité administrative doit en apporter la preuve.

A cet égard, la seule production d’une présentation Powerpoint destinée à servir de support à une réunion préparatoire avec la mairie ne peut suffire à apporter la preuve de ce que la mairie aurait avec certitude refusé le projet.

De la même façon, la preuve de relations de travail habituelles entre le promoteur et la mairie, qui permettent sans doute des échanges informels entre ces parties, ne peut suffire à démontrer que l’autorité administrative aurait refusé le projet.

Il n’est enfin nullement démontré que la mairie ait exigé que l’emprise du projet immobilier s’étende sur la parcelle de Mme [J].

En définitive, en l’absence de preuve du refus ferme et irrévocable de la mairie d’accorder un permis de construire, qui ne peut se déduire des seules pièces versées en défense, la condition suspensive doit être réputée accomplie.

La SAS Airis soutient ici que la promesse est devenue caduque faute d’obtention du permis de construire et qu’elle peut ainsi échapper au paiement de l’indemnité d’immobilisation, alors que l’acte stipule (page 4) :

« il est expressément convenu que toutes conditions suspensives étant réalisées, et faute par le BENEFICIAIRE d’avoir signé l’acte d’acquisition, dans les formes et délais ci-après fixés, il sera déchu du droit d’exiger la réalisation de la présente promesse, celle-ci étant alors considérée comme nulle et non avenue sauf, s’il y a lieu, les effets de la clause « indemnité d’immobilisation » ci-après, le PROMETTANT recouvrant par la seule échéance du terme, non suivie de la réalisation par le BENEFICIAIRE, son entière liberté. »

Il se déduit de cette clause que celle relative à l’indemnité d’immobilisation survit à la caducité de la promesse, de sorte que les demandeurs peuvent légitimement réclamer le paiement de ladite indemnité d’immobilisation.

La SAS Airis sera ainsi condamnée à payer :

— à M. [S] et Mme [V] épouse [S], la somme de 74 000 euros ;

— à M. [O], la somme de 45 000 euros.

Les dispositions de l’article 1231-5 du code civil ne sont applicables qu’à la clause pénale. Or, en présence d’une promesse unilatérale, il ne peut s’agir d’une clause pénale, de sorte que le juge n’a nullement le pouvoir de réduire le montant de l’indemnité d’immobilisation.

La promesse stipulant que ces sommes ne donneront lieu à production d’intérêts, les demandes de ce chef seront rejetées.

Sur les demandes dirigées contre la SCP Mahe-Tixeront-Beaussie-Garbaccio-Caetano

Sur la demande de garantie

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 125 du code de procédure civile dispose que le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Les articles 31 et 32 du code de procédure civile disposent que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir est irrecevable.

En l’espèce, les demandeurs n’ont nullement intérêt à solliciter la garantie des notaires au profit d’un tiers, de sorte que la demande sera déclarée irrecevable.

Sur les demandes en paiement

Engage sa responsabilité civile à l’égard de son client, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le notaire qui commet un manquement dans l’exercice de sa mission légale d’authentification des actes juridiques, tant à raison de son obligation d’assurer la validité et l’efficacité des actes reçus, qu’au titre de son devoir d’information et de conseil dont il n’est pas dispensé par les compétences personnelles de son client ou l’intervention d’un autre professionnel et dont la preuve de l’exécution lui incombe.

En particulier, le notaire qui reçoit une vente immobilière est tenu d’informer l’acquéreur de l’étendue des droits de propriété cédés avec précision et sans ambiguïté, et de vérifier les éléments qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’opération à laquelle il participe, ou bien qui ne paraissent pas conformes aux informations dont il est par ailleurs en possession.

Il appartient en revanche à celui qui entend voir engager la responsabilité civile de son notaire de rapporter la preuve du préjudice dont il sollicite réparation.

En l’espèce, les notaires instrumentaires n’ont, à l’évidence, commis aucune faute de conseil dès lors que l’acte est parfaitement usuel et conforme à la pratique.

Il suffisait au demeurant aux promettants de lire le projet d’acte pour comprendre la portée de leurs engagements.

Par ailleurs, le tribunal est bien en peine de comprendre en quoi les demandeurs subiraient un préjudice dès lors qu’il résulte du présent jugement qu’ils se voient octroyer le bénéfice d’importantes sommes au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la SAS Airis, succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, en équité, les demandes de M. [O], M. [S] et Mme [V] épouse [S] de ce chef seront rejetées.

La SAS Airis succombant à l’instance, sa demande de ce chef sera rejetée.

Les demandeurs seront en revanche condamnés in solidum à payer à la SCP la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SAS Airis de sa demande de réduction de l’indemnité d’immobilisation ;

CONDAMNE la SAS Airis à payer à M. [S] et Mme [V] épouse [S] la somme de 74 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

CONDAMNE la SAS Airis à payer à M. [O] la somme de 45 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

DEBOUTE M. [O], M. [S] et Mme [V] épouse [S] de leurs demandes tendant à ce que ces sommes soient assorties des intérêts au taux légal ;

DECLARE irrecevables les demandes de M. [O], M. [S] et Mme [V] épouse [S] tendant à ce que la SCP Mahe-Tixeront-Beaussie-Garbaccio-Caetano garantisse la SAS Airis des condamnations prononcées contre elle ;

DEBOUTE M. [O], M. [S] et Mme [V] épouse [S] de leurs demandes en paiement dirigées contre la SCP Mahe-Tixeront-Beaussie-Garbaccio-Caetano ;

MET les dépens à la charge de la SAS Airis ;

CONDAMNE in solidum M. [O], M. [S] et Mme [V] épouse [S] à payer à la SCP Mahe-Tixeront-Beaussie-Garbaccio-Caetano la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [O], M. [S] et Mme [V] épouse [S] de leurs demandes au titre de l’article 700 du c

ode de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS Airis de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par M. David BRACQ-ARBUS, Juge, et par M^me Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT