Expéditions le : Minute n° 25/00210

Grosse :

ORDONNANCE DU : 01 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00135 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F3GL

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE

S.A. HALPADES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Madame [R] [J] selon pouvoir en date du 13 août 2025

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [M], demeurant [Adresse 1]

comparant

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 03 Septembre 2025 devant Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 01 Octobre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail sous-seing privé en date du 24 février 2022, la société HALPADES a donné en location à M. [U] [M] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 3].

Par acte d’huissier de justice en date du 21 septembre 2023, la société HALPADES a délivré à M. [U] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire en raison de loyers impayés et d’un défaut d’assurance.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 10 octobre 2024, la société HALPADES a fait assigner M. [U] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, statuant en référé, afin de :

— voir constater la résiliation de l’engagement de location dont il s’agit par le jeu de la clause résolutoire à la date du 3 novembre 2023

— constater son occupation sans droit ni titre et lui ordonner de quitter les lieux ;

— voir autoriser son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 5.028,59 €, à titre provisionnel, pour les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 517,80 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— obtenir sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer, des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux, avec indexation évoluant conformément à la législation HLM ;

— obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à Monsieur le Préfet.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 avril 2025 et renvoyée à la demande de la société HALPADES, dans l’attente de la décision de la banque de France suite à la contestation d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcée par la commission de surendettement.

A l’audience de renvoi du 3 septembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, la société HALPADES, représentée par Madame [R] [J], munie d’un pouvoir valablement constitué, actualise le montant de l’arriéré locatif à la somme de 7 721,87 € au titre de son arriéré locatif au 3 septembre 2025, échéance d’août incluse. Elle indique que leur créance a fait l’objet d’un moratoire durant 24 mois par décision de la commission de surendettement de la Haute-Savoie en juillet 2025, que malgré cette décision, M. [M] n’a pas repris le paiement du loyer courant. Elle réitère ses demandes initiales.

En défense, M. [U] [M] a comparu en personne à la première audience. Il n’est ni présent, ni représenté à l’audience à laquelle l’affaire a été retenue.

Le diagnostic social et financier n’a pu être transmis à la juridiction au jour de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

— Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires ;

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, bien que la requérante n’ait pas expressément justifié dans ses conclusions les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant à l’urgence, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

— Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur produit la notification au représentant de l’État de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 11 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue initialement le 2 avril 2025.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation de la locataire par courrier du 22 août 2023, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

— Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort que le bail conclu le 24 février 2022 contient une clause résolutoire et que précisément à la suite de loyers impayés, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 septembre 2023 pour la somme en principal de 1 517,80 €. Or, d’après l’historique des versements, cette somme n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Il convient de rappeler que le dépôt d’une demande de surendettement par le locataire et la décision de recevabilité de la commission de surendettement de la Haute-Savoie sont, en l’espèce, sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail. En effet, la décision de recevabilité rendue par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Savoie le 5 décembre 2024 est intervenue plus d’un an après la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ont été réunies, que le bail s’est donc retrouvé résilié de plein droit à compter du 22 novembre 2023.

Néanmoins, selon les dispositions de l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par l’article 118 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, le juge du bail qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit est tenu, s’il a connaissance de ce que le locataire fait l’objet d’une procédure de traitement du surendettement et sous réserve que le locataire ait bien, au jour de l’audience, repris le paiement des loyers et des charges, de statuer dans les conditions suivantes : Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code.

En l’espèce, le 31 juillet 2025, la commission de surendettement de la Haute-Savoie a décidé la suspension d’exigibilité du paiement de la dette locative pour une durée de 24 mois au bénéfice de M. [M]. Cette décision précise expressément que les mesures imposées consistent en un report de l’ensemble de la dette, mais qu’elles ne suspendent en aucun cas le paiement du loyer courant et des charges ; que tant que le locataire s’acquitte du loyer et des charges à bonne date, les effets de la clause de résiliation sont suspendus et le bail est maintenu ; que dans le cas contraire, il est automatiquement résilié et le bailleur peut reprendre l’exécution de la procédure d’expulsion.

Or, il ressort des éléments versés aux débats que la dette locative n’a cessé de s’aggraver depuis le début de la procédure de surendettement et notamment depuis les mesures imposées prises par la commission ; qu’il ressort du dernier décompte locatif arrêté au 3 septembre 2025 que le dernier paiement du loyer courant remonte au 17 juin 2025 ; que le paiement du loyer courant n’a pas été repris ni avant ni après la mise en place de la décision de la commission ; que l’absence à l’audience de M. [M] ne permet pas d’avoir d’élément sur sa situation et sa capacité à régler la dette locative. Il en résulte qu’il ne peut juridiquement être octroyé de délai de paiement, ni la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a donc lieu de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 22 novembre 2023 et l’occupation sans droit, ni titre de M. [U] [M] depuis cette date.

Il y a lieu d’ordonner à M. [U] [M] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision. A défaut d’exécution volontaire de M. [U] [M] , le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Qu’il y a de plus, lieu de prévoir qu’en cas de maintien dans les lieux, M. [U] [M] sera redevable envers la société HALPADES d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuellement convenu et de ses accessoires, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ; qu’il convient de fixer cette indemnité au montant de 662,67 €, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail.

— Sur l’arriéré locatif

Selon les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, que des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties.

En l’espèce, l’obligation au paiement du loyer par M. [U] [M] n’est pas contestée et ni sérieusement contestable au vu du bail et des décomptes produits. Il y a par suite lieu de le condamner, à titre provisionnel, à verser à la société HALPADES la somme de 7721,87 euros, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 3 septembre 2025, échéance de d’août incluse et frais de contentieux déduits. S’agissant d’une provision, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance

— Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

M. [U] [M], partie succombante, sera condamné aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et la notification au Préfet.

Au vu des démarches judiciaires que le bailleur a dû accomplir, il sera également condamné à payer à la requérante la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 février 2022 entre la société HALPADES et M. [U] [M] portant sur un local à usage d’habitation situé au [Adresse 1]" – à [Localité 3], sont réunies à la date du 22 novembre 2023 ;

CONSTATONS que le bail d’habitation se trouve ainsi résilié depuis cette date ;

CONSTATONS que M. [U] [M] est occupant sans droit ni titre depuis cette date ;

CONDAMNONS M. [U] [M] à verser à la société HALPADES, à titre provisionnel, la somme de 7 721,87 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 3 septembre 2025, échéance du mois de d’août incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

EN CONSÉQUENCE, ORDONNONS à M. [U] [M] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance.

DISONS que faute par M. [U] [M] de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique,

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L. 433-1 et suivants et les articles R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS M. [U] [M] à payer à la société HALPADES à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

FIXONS par provision le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 603,84 €, provision sur charges incluse, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNONS M. [U] [M] à verser à la société HALPADES, à titre provisionnel, la somme de 7 721,87 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 3 septembre 2025, échéance d’août incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

CONDAMNONS M. [U] [M] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONDAMNONS M. [U] [M] à verser à la société HALPADES la somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Gaëlle RIVAS